在很多買(mǎi)房人及業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京樓市的松動(dòng)，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)。新京報(bào)記者 李冬 攝

　　5月10日這一天，李京（化名）撥打了4個(gè)售樓處的電話(huà)，從朝陽(yáng)北路到通州，再到亦莊。他所關(guān)注的樓盤(pán)，例如亦莊區(qū)域的海梓府、林肯公園，都是近期見(jiàn)諸報(bào)端推出了“特價(jià)房”或被認(rèn)為是降價(jià)的樓盤(pán)。

　　從3月中旬開(kāi)始，從住總?cè)f科橙被“降價(jià)”開(kāi)始，原來(lái)被認(rèn)為堅(jiān)挺的北京樓市，松動(dòng)的跡象越來(lái)越明顯。雖然不少開(kāi)發(fā)商并不愿意承認(rèn)降價(jià)，或者只是說(shuō)下調(diào)預(yù)期、調(diào)整產(chǎn)品，但在很多買(mǎi)房人及業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，北京樓市的松動(dòng)，已經(jīng)是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)，一些調(diào)整越來(lái)越主動(dòng)，越來(lái)越真切。

　　萬(wàn)科領(lǐng)銜？

　　在北京，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。

　　“五一”前后，在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，最火的就是萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的一個(gè)“內(nèi)部演講”。在這個(gè)流傳出的版本中，毛大慶說(shuō)“感到一絲寒意”。

　　而在北京，如果給房?jī)r(jià)松動(dòng)找一個(gè)標(biāo)志性事件，不少人都會(huì)提到位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙“降價(jià)”。雖然萬(wàn)科方面在當(dāng)時(shí)迅速澄清不是主動(dòng)降價(jià)，而是按照政府指導(dǎo)價(jià)銷(xiāo)售，但對(duì)于一些買(mǎi)房人包括開(kāi)發(fā)商同行來(lái)說(shuō)，這就足夠了。

　　3月中旬的這次開(kāi)盤(pán)，萬(wàn)科橙推出333套毛坯房源，均價(jià)21680元/平方米。相對(duì)于此前售樓處釋放的精裝房2.6萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，萬(wàn)科橙實(shí)際推盤(pán)價(jià)格在數(shù)字上的下調(diào)，被很多人解讀為降價(jià)。

　　由于政府限價(jià)，萬(wàn)科也表示“承擔(dān)社會(huì)責(zé)任”，萬(wàn)科橙以及后來(lái)首開(kāi)萬(wàn)科公園里的“降價(jià)”入市，都有被動(dòng)的成分。

　　但隨后的一些房企和樓盤(pán)跟進(jìn)，則有了更多主動(dòng)調(diào)整的味道。

　　在萬(wàn)科橙“降價(jià)”的消息被廣泛報(bào)道之后，位于通州臺(tái)湖區(qū)域的東亞印象臺(tái)湖，對(duì)外釋放了要降價(jià)的消息：開(kāi)盤(pán)價(jià)從預(yù)期的2.6萬(wàn)元/平方米降到2.2萬(wàn)元/平方米。東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬也正面回應(yīng)了媒體對(duì)降價(jià)的追問(wèn)。賈玉鵬表示，東亞新華近年來(lái)發(fā)展較快，為了盡快回款以備后續(xù)拿地，因此決定快速走量。

　　今年5月6日，在大興西紅門(mén)一地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，東亞新華就多次舉牌，不過(guò)沒(méi)能笑到最后。

　　不過(guò)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，印象臺(tái)湖也比上一期開(kāi)盤(pán)上漲了許多。借助輿論對(duì)萬(wàn)科橙“降價(jià)”的關(guān)注，印象臺(tái)湖也成功進(jìn)行了一次“降價(jià)”營(yíng)銷(xiāo)。

　　到了4月，亦莊區(qū)域以北京城建·海梓府為代表的樓盤(pán)開(kāi)始推出“特價(jià)房”。海梓府特價(jià)房28800元/平方米起的價(jià)格，比之前35000-36000元/平方米的價(jià)格下調(diào)不少。

　　李京告訴記者，海梓府28800元/平方米的起價(jià)更是為了吸引眼球，這一批特價(jià)房均價(jià)還在32000元/平方米。但即便這樣，降價(jià)幅度也很明顯。而目前海梓府銷(xiāo)售的還都是去年底取證的同一批房源。

　　供應(yīng)壓力

　　今年2月以來(lái)，北京樓市庫(kù)存開(kāi)始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬(wàn)套，創(chuàng)造了13個(gè)月以來(lái)的新高。

　　在一位不愿具名的機(jī)構(gòu)分析人士看來(lái)，海梓府是目前北京樓市降價(jià)“最真”的一個(gè)樓盤(pán)。而在海梓府周邊，大體量供應(yīng)的壓力，也迫使海梓府不得不做出調(diào)整。

　　海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區(qū)，是近年來(lái)北京供應(yīng)量較大的區(qū)域之一。海梓府周邊，還有萬(wàn)科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個(gè)項(xiàng)目共同構(gòu)成“河西三盤(pán)”。但海梓府是三個(gè)項(xiàng)目中去化速度最慢的。

　　去年12月14日，海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時(shí)取證開(kāi)盤(pán)。海梓府取證8棟樓364套房源，金茂悅?cè)∽C5棟樓346套房源，金域東郡取證兩棟樓144套房源。

　　五個(gè)月過(guò)去了，亦莊金茂悅已經(jīng)簽約195套，認(rèn)購(gòu)336套；金域東郡簽約76套，認(rèn)購(gòu)137套；而海梓府簽約只有72套，認(rèn)購(gòu)115套。無(wú)論從簽約數(shù)字、認(rèn)購(gòu)數(shù)字，還是從整體的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下，降價(jià)走量的壓力就更大一些。

　　類(lèi)似的還有通州臺(tái)湖區(qū)域。東亞印象臺(tái)湖在4月初“降價(jià)”開(kāi)盤(pán)，也是已經(jīng)感受到區(qū)域供應(yīng)增加的潛在壓力。

　　當(dāng)2012年年底印象臺(tái)湖一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，臺(tái)湖區(qū)域還只有這一個(gè)新盤(pán)。而到去年底，臺(tái)湖區(qū)域已經(jīng)多了數(shù)個(gè)新項(xiàng)目，包括泰禾1號(hào)街區(qū)、首開(kāi)萬(wàn)科公園里以及世紀(jì)鴻項(xiàng)目。

　　接近印象臺(tái)湖項(xiàng)目的人士對(duì)記者表示，相對(duì)于萬(wàn)科的品牌優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，印象臺(tái)湖必須更堅(jiān)決地快速跑量，才能從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

　　包括亦莊、臺(tái)湖以及通州核心區(qū)（“五一”期間，通州核心區(qū)的K2清水灣推出1.7萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房），都是近年來(lái)供應(yīng)比較大的區(qū)域。

　　最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月以來(lái)，北京樓市庫(kù)存開(kāi)始增加。5月10日，北京商品住宅新房庫(kù)存重新站回7萬(wàn)套，較春節(jié)后的低點(diǎn)5.5萬(wàn)套增加了1.5萬(wàn)套左右。這創(chuàng)造了13個(gè)月以來(lái)的新高。

　　需求受抑

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目吸引了24.4萬(wàn)家庭，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量。而兩項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過(guò)5000套。

　　談到今年樓市成交的下滑，許多業(yè)內(nèi)人士都會(huì)提到自住房的影響。

　　在“五一”前那次著名的“毛

　　氏演講”中，毛大慶提到，過(guò)去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一種“虛擬供應(yīng)”的現(xiàn)象，引發(fā)買(mǎi)房人短期對(duì)市場(chǎng)的觀望，許多剛性需求都趴在自住商品房上，不動(dòng)了。

　　根據(jù)北京的計(jì)劃，去年和今年，合計(jì)要推出7萬(wàn)套自住商品房。但現(xiàn)在排隊(duì)等待自住商品房的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于7萬(wàn)。

　　金隅嘉業(yè)旗下兩個(gè)自住商品房項(xiàng)目，匯星苑核驗(yàn)家庭12.8萬(wàn)戶(hù)，匯景苑核驗(yàn)家庭11.6萬(wàn)戶(hù)，兩個(gè)項(xiàng)目就吸引了24.4萬(wàn)家庭。而這兩個(gè)項(xiàng)目所能提供的自住商品房不過(guò)5000套。

　　這樣一個(gè)20多萬(wàn)的數(shù)字是什么概念？在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志看來(lái)，這大體相當(dāng)于北京市場(chǎng)兩年的新房交易量。根據(jù)來(lái)自地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89萬(wàn)套。

　　雖然諸如陳志等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于自住房?jī)?yōu)先政策的存在，大量沒(méi)有優(yōu)先資格的買(mǎi)房人被搖中的幾率很小，所以自住商品房帶來(lái)的這種觀望并不理性。然而這種觀望確實(shí)已經(jīng)形成了。

　　除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，自去年末，信貸政策的收緊，才是導(dǎo)致當(dāng)下樓市趨冷的關(guān)鍵所在。一方面，首套房貸收緊對(duì)市場(chǎng)的支付能力影響非常大。以購(gòu)房者買(mǎi)一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子首付30%，貸款140萬(wàn)元計(jì)算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準(zhǔn)上浮，以上浮5%計(jì)算，140萬(wàn)貸30年，月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(zhǎng)一個(gè)月以上，導(dǎo)致很多交易停滯。

　　策略分化

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。

　　面對(duì)市場(chǎng)的下行，除了推出特價(jià)房，不少房企也做了一些策略上的調(diào)整。

　　在亦莊區(qū)域，保利與融創(chuàng)開(kāi)發(fā)的楓丹壹號(hào)是近期為數(shù)不多漲價(jià)的項(xiàng)目。5月10日，楓丹壹號(hào)開(kāi)盤(pán)，價(jià)格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過(guò)相對(duì)于去年10月一次推出499套房源，這次楓丹壹號(hào)只推了200多套房。

　　“小量多推”成為當(dāng)下不少房企的應(yīng)對(duì)之道。

　　此外，在推盤(pán)結(jié)構(gòu)上，有的房企近期主推低總價(jià)的房源，打出性?xún)r(jià)比的概念，撬動(dòng)更多的客戶(hù)群。如龍湖·雙瓏原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低總價(jià)的平層而非別墅產(chǎn)品；林肯公園的開(kāi)發(fā)商和裕地產(chǎn)北京營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理王騫對(duì)記者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分別是A區(qū)和B區(qū)，規(guī)模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時(shí)在售主要是滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體的需求。

　　處在調(diào)整中的開(kāi)發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)出樂(lè)觀期待，包括央行有關(guān)信貸政策的表態(tài)。

　　王騫認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商“真降”的很少，更多的還只是一種策略安排，隨著政策利好的增多，樓市也會(huì)有更積極的變化。

　　不過(guò)張大偉等業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，降價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)，北京樓市成交能否穩(wěn)步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不變，自住商品房繼續(xù)推出，北京樓市的降價(jià)也只會(huì)繼續(xù)。 新京報(bào)記者 張旭