第三，要根據(jù)交易狀況和交易標的，靈活調(diào)整交易稅費。對低價房、自住房交易，實行低稅費，對于高價房和投機性住房實行高稅費。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率的監(jiān)測指標，超過監(jiān)測指標的要通過提高交易費用的模式加以抑制。

第四，對房地產(chǎn)交易差價所得實行累進所得稅。在房地產(chǎn)市場上，真實需求、長期投資性需求和投機性需求是難以區(qū)分開來的，區(qū)分只能是在購房后的行為上。投機性買房以博取二級市場交易差價為目的。只要大大壓縮房地產(chǎn)二級交易市場的差價收益，就能達到抑制投機性需求的目的。目前，盡管大部分國家對房地產(chǎn)交易差價所得實行固定所得稅率制度，但是鑒于中國房地產(chǎn)特定發(fā)展條件和當前房地產(chǎn)投機交易過度的狀況，實行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為。只有實行累進制的資本利得稅，將短期投機中資本利得的大部分通過稅收方式調(diào)節(jié)掉，才能真正起到抑制投機，保護真實需求，保護長期投資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。

當前，加快實施房地產(chǎn)交易累進所得稅制，在操作上具有現(xiàn)實的可能性，在打擊過度投機上能起到立竿見影的效果。房地產(chǎn)交易所得稅屬于地方稅種，各級政府可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際狀況來制定累進制稅率，充分體現(xiàn)一城一策。未來也可以根據(jù)市場狀況作調(diào)整。累進稅率的計算可以根據(jù)獲取的資本利得的絕對額，也可以根據(jù)獲取資本利得占房屋總價的比例，或根據(jù)該套房上次交易到本次交易的時間，充分體現(xiàn)保護真實需求、保護長期投資需求、著力打擊短期投機行為的效果。實行累積所得稅后，從動機上根本堵住了投機性交易行為，逐步引領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場向消費型市場過度，從而從根本上達到房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。

總之，當前我國房地產(chǎn)的最大風險不是房價高，而是過度投機。房價高只是投機的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國國情，從制度上徹底根除過度投資的誘發(fā)因素和制度條件，才能讓房地產(chǎn)市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。

（作者系申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟學家、高級經(jīng)濟師）