與股票市場(chǎng)相同，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)交易和投機(jī)過(guò)度的市場(chǎng)，只要看看各大城市零次櫛比的房地產(chǎn)中介門(mén)店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就充分反映了房地產(chǎn)過(guò)度交易的狀況。一些城市新區(qū)近一半的門(mén)店都是房地產(chǎn)中介。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)團(tuán)圍住，被境外游客戲稱(chēng)為中國(guó)的“世界奇觀”。一個(gè)市場(chǎng)之所以能被投機(jī)和過(guò)度交易，一定是我們?yōu)橥稒C(jī)人創(chuàng)造了合適投機(jī)的市場(chǎng)條件。責(zé)任不在于人的投機(jī)性，而在于市場(chǎng)的供求和交易制度的設(shè)計(jì)上有問(wèn)題。我們不能把中國(guó)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象都簡(jiǎn)單歸結(jié)為國(guó)民具有過(guò)強(qiáng)的投機(jī)稟賦。一個(gè)合適投機(jī)的市場(chǎng)一般具備四個(gè)條件：一是供給在一定階段是有限的或是被管制的，一個(gè)供給能隨著需求無(wú)限擴(kuò)張的市場(chǎng)是無(wú)法被投機(jī)的；二是投機(jī)人可以使用杠桿，也就是使用別人的資金來(lái)投機(jī)；三是市場(chǎng)交易有足夠的活躍度，投機(jī)人能夠及時(shí)退出；四是投機(jī)所得能夠基本實(shí)現(xiàn)，歸投機(jī)人所有。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以投機(jī)過(guò)度，就是因?yàn)槲覀優(yōu)橥稒C(jī)創(chuàng)造了這四個(gè)條件。我國(guó)股票市場(chǎng)實(shí)行發(fā)行審核制，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門(mén)控制。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)由各級(jí)政府控制，土地供應(yīng)節(jié)奏不取決市場(chǎng)。我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場(chǎng)。今年一到八月住宅銷(xiāo)售金額約五萬(wàn)多億元，居民住房貸款增加近三萬(wàn)億元，足見(jiàn)今年居民買(mǎi)房的杠桿率超過(guò)了60%。我國(guó)股票和房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)都存在嚴(yán)重的交易過(guò)度，都是全世界交易最頻繁的市場(chǎng)，演變成了好像一級(jí)市場(chǎng)是為二級(jí)市場(chǎng)服務(wù)的，市場(chǎng)功能完全顛倒。我國(guó)對(duì)股票投資所得不征收資本利得稅，對(duì)二手房交易所得征收20%所得稅。但是由于各地政策不一，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū)，中介機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)做低房?jī)r(jià)、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收，這幾乎是業(yè)界公開(kāi)的秘密?？傊墒泻头渴卸紴橥稒C(jī)盛行創(chuàng)造了這四大條件。

既然從便于投機(jī)的角度看，股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在制度上的方便程度基本相同，那么我國(guó)股票市場(chǎng)能造成多大泡沫，房地產(chǎn)也可能造成多大泡沫。不同的是，我國(guó)股票市場(chǎng)基本上每五到七年都要經(jīng)歷一次巨大的波動(dòng)周期，將聚集的風(fēng)險(xiǎn)釋放出來(lái)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)始終在不斷的積累和沉淀風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)價(jià)格始終在不斷上升，形成了投機(jī)人的投機(jī)所得和不斷推高的房?jī)r(jià)，最終需要由具有真實(shí)需求的后來(lái)的房屋購(gòu)買(mǎi)人來(lái)承擔(dān)。投機(jī)造成的風(fēng)險(xiǎn)和成本需要由真實(shí)居住需求的投資人來(lái)承擔(dān)。

當(dāng)前，我國(guó)的利率出現(xiàn)了大幅度下行，各類(lèi)金融投資收益率大幅度下降，房地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)從過(guò)去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量資金需要尋找高收益的市場(chǎng)或資產(chǎn)，十分青睞房地產(chǎn)；另一方面，房貸利率的大幅度下降進(jìn)一步降低了使用杠桿的成本。再加上部分地區(qū)為了鼓勵(lì)買(mǎi)房，進(jìn)一步提高房貸比例，銀行爭(zhēng)相擴(kuò)大房貸的優(yōu)惠條件。這些都為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了更加便利的條件。近期，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度，交易量和價(jià)格不斷攀升，部分地區(qū)的土地招標(biāo)和房?jī)r(jià)已經(jīng)處于失控狀態(tài)，非常值得相關(guān)部門(mén)高度警覺(jué)。