第二，要堅決抑制投機性買房的杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵買房使用銀行信貸，但是必須有兩個條件：一是必須以居民目前和未來的收入為基礎(chǔ)；二是必須以自住和房地產(chǎn)長期投資為基礎(chǔ)。我國個人信用制度缺失，還沒有實行以家庭為單位的個人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預(yù)期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個人收入證明，可信度很低。房貸數(shù)量的獲得只跟買房的總價格掛鉤，跟個人和家庭的現(xiàn)在以及未來收入的預(yù)期都不掛鉤，銀行依賴的只是單一的房產(chǎn)抵押，而不是個人信用。這里面存在著相當(dāng)大的道德風(fēng)險，一旦房價出現(xiàn)巨大波動，居民還貸能力和意愿必然大大降低。汲取股市經(jīng)驗教訓(xùn)，必須嚴(yán)格限制二套以上買房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸行為。

第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費。對低價房、自住房交易實行低稅費，對于高價房和投機性住房實行高稅費。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率的監(jiān)測指標(biāo)，超過監(jiān)測指標(biāo)的要通過提高交易費用的模式加以抑制。

第四，對房地產(chǎn)交易差價所得實行累進(jìn)所得稅。在房地產(chǎn)市場上，真實需求、長期投資性需求和投機性需求是難以區(qū)分開來的，區(qū)分只能是在購房后的行為上。投機性買房以博取二級市場交易差價為目的，只要大大壓縮房地產(chǎn)二級交易市場的差價收益，就能達(dá)到抑制投機性需求的目的。目前，盡管大部分國家對房地產(chǎn)交易差價所得實行固定所得稅率制度，但是鑒于中國房地產(chǎn)特定發(fā)展條件和當(dāng)前房地產(chǎn)投機交易過度的狀況，實行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產(chǎn)市場的過度投機行為。只有實行累進(jìn)制的資本利得稅，將短期投機中資本利得的大部分通過稅收方式調(diào)節(jié)掉，才能真正達(dá)到抑制投機、保護(hù)真實需求、保護(hù)長期投資、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。

當(dāng)前，加快實施房地產(chǎn)交易累進(jìn)所得稅制，在操作上具有現(xiàn)實的可能性，在打擊過度投機上能起到立竿見影的效果。房地產(chǎn)交易所得稅屬于地方稅種，各級政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際狀況來制定累進(jìn)制稅率，充分體現(xiàn)一城一策。未來也可以根據(jù)市場狀況作調(diào)整。累進(jìn)稅率的計算可以根據(jù)獲取的資本利得的絕對額，也可以根據(jù)獲取資本利得占房屋總價的比例，也可以根據(jù)該套房上次交易到本次交易的時間，充分體現(xiàn)保護(hù)真實需求、保護(hù)長期投資需求、著力打擊短期投機行為的效果。實行累積所得稅后，從動機上根本堵住了投機性交易行為，逐步引領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場向消費型市場過渡，從而從根本上達(dá)到推動房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險不是房價高，而是過度投機，房價高只是過度投機的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國國情，從制度上徹底根除過度投機的誘發(fā)因素和條件，才能讓房地產(chǎn)市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。

（作者系民建中央委員，申萬宏源研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）