定位規(guī)劃是關(guān)鍵

戴德梁行高級助理董事及廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管黃文禮指出，如今的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已延伸至第三產(chǎn)業(yè)中以服務業(yè)為主導的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)，市場常見項目如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、各種特色小鎮(zhèn)等。此類項目以產(chǎn)業(yè)為主導，通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運營，打造產(chǎn)業(yè)集群并實現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。

不過，與傳統(tǒng)住宅運作時快周轉(zhuǎn)、注重物業(yè)銷售的思路不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要企業(yè)進行長期運營，因此定位顯得尤為重要，“針對一些區(qū)位欠佳，配套不足的項目，需要更實際地考慮”，黃文禮說。

除定位外，運營成本、盈利能力、招商、服務配套也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目必須重點考慮的因素。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商努力尋求非傳統(tǒng)住宅項目的盈利新模式，戴德梁行相關(guān)分析指出，盡管開發(fā)運營周期較長，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以持續(xù)為相應區(qū)域及城市帶來源源不斷發(fā)展動力，并幫助房企破除房地產(chǎn)依賴。

黃文禮也提醒，房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時，應當避免打政策擦邊球，例如將工業(yè)用地分割售賣；或在規(guī)定了產(chǎn)業(yè)比例的商用地塊上建造寫字樓，出售過程中暗示購買方可用作公寓；抑或是將地塊自持部分以“使用權(quán)出售”及“以租代售”等方式變相套現(xiàn)。他指出，房企不應為了眼前利益而冒險，應謹慎對待。

強者恒強趨勢明顯

房企轉(zhuǎn)型探索一直在持續(xù)，這其中，規(guī)模房企的多元化布局步伐顯然邁得更快一些。與廣大中小房企相比，大型房企因其規(guī)模、資金、人力、經(jīng)驗等多重優(yōu)勢，得以投入更多的精力和財力對未來發(fā)展戰(zhàn)略進行長遠規(guī)劃。這也是房企“強者恒強”趨勢的延續(xù)與體現(xiàn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心在《2018中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評研究報告》中指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提升，強勢品牌效應更加放大，品牌房企依托自身品牌、產(chǎn)品、資源整合等優(yōu)勢，通過高周轉(zhuǎn)和全國化的布局戰(zhàn)略實現(xiàn)逆勢擴張，達到規(guī)模新高度，強者恒強態(tài)勢將愈加顯著。

行業(yè)集中度提升

強者恒強的局面首先體現(xiàn)在房企的業(yè)績規(guī)模上。截至第三季度末，國內(nèi)TOP100房企整體銷售規(guī)模近7萬億元，同比增長39.6%，銷售金額突破千億的企業(yè)已有18家。

其中，碧桂園、恒大、萬科三家龍頭房企業(yè)績遙遙領(lǐng)先，分別達到5520.5億元、4450.9億元和4323.2億元，碧桂園更是超過了去年全年5500.1億元的銷售紀錄，恒大和萬科也保留著超過去年全年業(yè)績水平的可能性。在“碧恒萬”之后，融創(chuàng)和保利分別以3187.0億元和3027.7億元分列第四第五位，均已接近去年全年水平。

規(guī)模房企業(yè)績不斷提升，推高了房企銷售金額的集中度?？硕鸾y(tǒng)計顯示，TOP10和TOP50房企的流量金額集中度達到27.9%和55.3%，分別較去年同期提升3個和9.5個百分點。未來隨著市場資源更向大型品牌房企靠攏，行業(yè)集中度將不斷提高。

除業(yè)績表現(xiàn)外，強者恒強還體現(xiàn)在房企投資拿地方面，從克而瑞統(tǒng)計的1-8月各梯隊房企的銷售和新增貨值而言，超過五成土地被銷售TOP10所獲得，新增貨值在百強占比達到50%，比銷售金額占比高出6個百分點，規(guī)模上仍有較大上漲空間，土儲上領(lǐng)先的優(yōu)勢對新城、龍湖、華潤等企業(yè)沖擊1500億甚至更高紀錄起到促進作用，規(guī)模效應正在持續(xù)發(fā)酵。

規(guī)模越大越有轉(zhuǎn)型能力

從房企業(yè)績目標完成的情況來看，截至8月末，在設定了銷售目標的千億房企中，不到半數(shù)目標完成率達到70%以上，如新城和中海分別完成其目標的76%和75%，華夏幸福為49%，其余則基本都在50%到70%之間。從完成情況來看，個別房企可能存在業(yè)績壓力。

從已知數(shù)據(jù)不難看出，2018年資源進一步向頭部品牌房企集中，不論是業(yè)績還是土地儲備都創(chuàng)下新高。但對于中小房企而言，在融資成本高企的今天，這些企業(yè)的發(fā)展難度明顯有所加大，行業(yè)并購頻繁。

在多元化轉(zhuǎn)型的競爭中，規(guī)模房企特別是龍頭房企，憑借其現(xiàn)有品牌價值，完全可以將市場注意力導向轉(zhuǎn)型的新業(yè)務中來。另外，盡管今年以來企業(yè)們普遍融資難度高，拿地態(tài)度謹慎，但有研究機構(gòu)分析指出，大型房企更能享受我國金融市場發(fā)展完善帶來的紅利，房企品牌也為其獲取土地儲備和項目儲備提供了更多的便利性。

記者觀察

怎樣的轉(zhuǎn)型才算有收效？

房企多元化布局搞得紅紅火火，如果說搞長租公寓、建特色小鎮(zhèn)還算與房企原有開發(fā)模式存在類似之處的話，部分企業(yè)布局農(nóng)業(yè)、AI、汽車、金融，則是在全新的領(lǐng)域進行探索。這些轉(zhuǎn)型動作到底算不算真正有收效？

一個多月前，一位業(yè)內(nèi)知名專家曾經(jīng)表示，盡管房企都在宣稱轉(zhuǎn)型和多元化，但目前這些企業(yè)營收的主要來源基本還是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售業(yè)務，因此當前的轉(zhuǎn)型并沒有更改房企本質(zhì)，只有房地產(chǎn)開發(fā)銷售占總營收比值下降到一定程度，才能算作是轉(zhuǎn)型了。

其實從房企半年報和研究機構(gòu)發(fā)布的業(yè)績數(shù)據(jù)便能看出，今年以來，不少規(guī)模房企的營收仍在持續(xù)打破原有紀錄，而半年報披露盈利大幅增長的企業(yè)數(shù)量也有不少，但這些營收依舊是房地產(chǎn)銷售收入占絕大部分比例，而其他領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，則營收和利潤并不高，有的甚至是“賠錢貨”。

不過，目前轉(zhuǎn)型升級的探索仍然處于起步階段，想要討論“轉(zhuǎn)型成功與否”的問題為時尚早，例如布局AI、汽車等產(chǎn)業(yè)，到現(xiàn)在為止基本上才剛剛起步，遠沒有達到需要討論收效的地步，還要等待充分的運營后才能看到效果。

但不變的是，對于房企而言，不論朝著哪個方向轉(zhuǎn)型，都要建立在對企業(yè)自身充分評估的基礎之上。換言之，如果現(xiàn)在真的要尬聊關(guān)于“怎樣轉(zhuǎn)型才有效”的話題，則標準只有兩個：對房企自身存亡不產(chǎn)生威脅；對房企今后發(fā)展有增益。