與前幾年各地火熱成交相比，2018年樓市顯得相對(duì)平淡。一方面，雖然單月成交量有高有低，但整體看不如前幾年；另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，房企融資難度進(jìn)一步加大，為加速回款，各地樓盤特價(jià)現(xiàn)象增多，部分城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的情況。

種種現(xiàn)象都表明，單靠原先粗放形態(tài)的“拿地——蓋樓——銷售——獲利”的發(fā)展模式，已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)有各類購(gòu)房者的居住需求，同時(shí)也不利于房企自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)于房企而言，如何轉(zhuǎn)變發(fā)展方式并開拓新路徑顯得尤為重要。正因如此，“轉(zhuǎn)型”也成為房地產(chǎn)企業(yè)踏出的一條路。

房企面臨新挑戰(zhàn)

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度，國(guó)內(nèi)商品住宅新增供應(yīng)較二季度呈下降趨勢(shì)，環(huán)比下降9%，同比微漲4%。一線城市供應(yīng)同環(huán)比均大幅增長(zhǎng)；二線城市政策依舊趨嚴(yán)，城市表現(xiàn)持續(xù)分化；三四線城市市場(chǎng)供應(yīng)量所有下降，城市間分化更加明顯。

在成交一端，隨著調(diào)控政策的持續(xù)加碼，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售面積119313萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，商品房銷售額104132億元，增長(zhǎng)13.3%。不過(guò)，累計(jì)面積和累計(jì)金額的增速均出現(xiàn)下滑，較1-8月分別回落了1.1和1.2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，“金九月”的成交表現(xiàn)不及去年同期。

與此同時(shí)，各能級(jí)城市總體成交情況并不相同，其中一線城市成交量雖環(huán)比微增4%，但同比上漲了44%，且9月成交量也超出了2018年月均水平。二三線城市成交量環(huán)比下降8%，同比下滑4%，市場(chǎng)熱度些許回落。與此同時(shí)，各能級(jí)城市間也出現(xiàn)分化，西安、重慶、長(zhǎng)春、蘇州、濟(jì)南等城市商品住宅成交量同比、環(huán)比均有上漲，但武漢、成都、鄭州、長(zhǎng)沙、南寧等地成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)下降。

對(duì)于9月份市場(chǎng)走勢(shì)表現(xiàn)，克而瑞分析認(rèn)為，一線城市正在逐步緩解矛盾，成交有望持續(xù)回升，但二三線城市的市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期正在不斷強(qiáng)化，成交規(guī)模在短期內(nèi)也將低位運(yùn)行。

各地市場(chǎng)分化對(duì)于房企有深遠(yuǎn)影響，因此部分房企對(duì)下半年的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)現(xiàn)金流的穩(wěn)定成為行業(yè)的共識(shí)。在當(dāng)前堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控思路下，以往房企的增長(zhǎng)方式也必須發(fā)生改變，追求高速、高量的發(fā)展已經(jīng)不再可行，必須有所轉(zhuǎn)變。

企業(yè)更名邁出重要一步

在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)，房企紛紛尋求多元化戰(zhàn)略，探尋新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，意圖為今后的發(fā)展尋求一條出路。而房企尋求多元化的意愿，從企業(yè)名稱的變更中便可看出些許端倪。

9月中旬，保利發(fā)展在廣州舉行戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，會(huì)上正式宣布保利地產(chǎn)升位為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”?！氨＠禺a(chǎn)升位至保利發(fā)展，這一過(guò)程的孕育，凝結(jié)了公司多年來(lái)的戰(zhàn)略規(guī)劃、蓄勢(shì)謀遠(yuǎn)和幾經(jīng)求索”，保利發(fā)展董事長(zhǎng)宋廣菊在發(fā)布會(huì)致辭時(shí)指出，保利發(fā)展代表著未來(lái)的發(fā)展方向和邏輯，戰(zhàn)略升級(jí)與品牌升位是必須，更是必然。

保利發(fā)展方面表示，“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱，已無(wú)法涵蓋當(dāng)前的業(yè)務(wù)布局，本次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。據(jù)了解，保利發(fā)展將致力于打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，以不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作為基礎(chǔ)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)，與客戶美好生活同行。

事實(shí)上，今年以來(lái)更名的房企不止保利一家。3月初，時(shí)代地產(chǎn)宣布更名為時(shí)代中國(guó)，到了年中，龍湖、遠(yuǎn)洋兩家企業(yè)紛紛宣布更名，且更名方式相似，均由“地產(chǎn)”更名為“集團(tuán)”。就在本月初，奧園發(fā)布上市公司公告，建議將公司雙重外文的中文名稱由“中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司”更改為“中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司”。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年已有19家房企更名去掉“地產(chǎn)”兩字。

房企更名的普遍原因在于業(yè)務(wù)發(fā)展擴(kuò)大，原先的“地產(chǎn)”名稱已經(jīng)不再匹配，因此新名稱也承擔(dān)起對(duì)企業(yè)新形象的塑造任務(wù)。

多元化已初現(xiàn)格局

在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，“轉(zhuǎn)型”已經(jīng)成為各家房企競(jìng)相角逐的新戰(zhàn)場(chǎng)，以規(guī)模房企為代表，各家企業(yè)紛紛開啟多元化布局，著力開拓非住宅業(yè)務(wù)。如今碧桂園深耕農(nóng)業(yè)和產(chǎn)城融合，恒大加足馬力布局汽車領(lǐng)域，萬(wàn)科也提出要做“城市配套服務(wù)商”的愿景。

從各家房企戰(zhàn)略發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃角度來(lái)看，更名僅僅是其中一個(gè)步驟，對(duì)于這些房企而言，早在更名發(fā)生之前，多元化的腳步就已邁開。

具體來(lái)看，已被房企觸及的產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、科技小鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療業(yè)務(wù)等，也有企業(yè)瞄準(zhǔn)高科技產(chǎn)業(yè)，開始試水人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

以前述計(jì)劃或已經(jīng)更名的房企來(lái)舉例，目前奧園業(yè)務(wù)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、健康養(yǎng)生、文化旅游、跨境電商等。龍湖的業(yè)務(wù)同樣擴(kuò)張，除了已涵蓋的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)外，未來(lái)還將深度探索和參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)。

由此可見，不少房企將發(fā)展多元業(yè)務(wù)作為未來(lái)一大戰(zhàn)略支撐。盡管多元化的格局已經(jīng)初步顯現(xiàn)，但戴德梁行高級(jí)董事及華中區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管邵豐此前在接受采訪時(shí)表示，自身資源整合、業(yè)務(wù)渠道多元拓寬兩個(gè)方面，是房企多元化轉(zhuǎn)型的難點(diǎn)，因此目前的企業(yè)轉(zhuǎn)型尚處于經(jīng)驗(yàn)探索的階段。

發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 房企積極求變

粵港澳大灣區(qū)的加速建設(shè)，對(duì)區(qū)域內(nèi)城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的打造與產(chǎn)業(yè)融合起到了充分的促進(jìn)作用。對(duì)于房企而言，發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為新的機(jī)遇。近幾年來(lái)，房企如浪潮般紛紛轉(zhuǎn)投產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各類科技園區(qū)、特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般異軍突起。

據(jù)了解，房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可通過(guò)幾種途徑實(shí)現(xiàn)：一是直接并購(gòu)或入股較成熟的項(xiàng)目；二是取得特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，在操盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)亦可收獲大量的商住用地；三是通過(guò)與產(chǎn)業(yè)實(shí)體合作，捆綁獲得土地資源。由于在自身融資、開發(fā)及招商資源，房企在運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上具有先天優(yōu)勢(shì)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為房企們積極突圍的方向。

產(chǎn)業(yè)格局開始明晰

在大灣區(qū)東部，江門與華夏幸福以PPP模式共建的江門高新產(chǎn)業(yè)新城正在緊張建設(shè)中。在今年4月召開的一場(chǎng)招商簽約會(huì)上，14家企業(yè)確定落戶江門高新產(chǎn)業(yè)新城，落地項(xiàng)目聚焦智能終端、智能制造裝備、新能源汽車及零部件三大產(chǎn)業(yè)集群，投資額合計(jì)超過(guò)70億元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后，年產(chǎn)值將有約150億元，年納稅額近6億元。就在本周四，江門高新產(chǎn)業(yè)新城專程在深圳舉辦專場(chǎng)投資推介會(huì)，進(jìn)一步吸引企業(yè)進(jìn)駐。

如果說(shuō)華夏幸福是將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為自身起家本行的企業(yè)，那么碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，則是專注與住宅業(yè)務(wù)的房企對(duì)新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的有力探索。

今年9月28日，在大灣區(qū)西緣的惠州，碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)第一期正式開園，這也是碧桂園首個(gè)產(chǎn)城融合標(biāo)桿項(xiàng)目。開園當(dāng)天，一系列重大項(xiàng)目宣告落戶。據(jù)了解，潼湖科技小鎮(zhèn)于2017年5月正式開工建設(shè)，如今已初步成型，在小鎮(zhèn)中，人們可以體驗(yàn)無(wú)人駕駛汽車，也能在智慧餐廳體驗(yàn)人臉識(shí)別、無(wú)感支付、一對(duì)一營(yíng)養(yǎng)健康分析，更能在園區(qū)配套酒店中感受智能機(jī)器人與智慧酒店的充分融合。

不過(guò)，由于開發(fā)建設(shè)周期及產(chǎn)業(yè)培育需要較長(zhǎng)時(shí)間，因此大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍處在初期階段，未來(lái)有很大的空間成長(zhǎng)為具備規(guī)模并成功帶動(dòng)上下游周邊產(chǎn)業(yè)形成全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的格局。