限價小戶型將入市但大多5年內禁售

不僅是限制了單價，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點土地在出讓被限價的同時，還規(guī)定了必須有70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型，結合房價限制政策，可以肯定的是，年末甚至明后兩年，都將有不少限單價、限總價的中小戶型產品入市，將對當前市場中大戶型高總價占主導的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建筑規(guī)模約11萬平方米。地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上，即將來該項目銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規(guī)定，該宗地未來銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。以此粗略計算，在不考慮地下開發(fā)空間的基礎上，僅有90平方米計算，該項目在未來形成供應時，將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道，孫河是近年來新興的別墅聚集區(qū)，區(qū)域內未來將建設有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著，未來區(qū)域將有低總價的小戶型供應，按照最高限價計算，一套90平方米的戶型，售價最高為645萬元，遠低于當前的市場價格。

為了避免類似的低總價小戶型被投資購房需求鉆空子，以其他方式抬高價格，市住建委還專門出臺了禁售規(guī)定：要求項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內，多個熱點限價并且實施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規(guī)定：自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后，5年內不得出售。對于真正有自住需求的購房人來說，也是實實在在的多重保障。

限價會多大程度影響區(qū)域樓市

根據北京市國土局網站的統(tǒng)計，截至目前，北京“限房價、競地價”地塊已有29宗成交，建筑面積達到約380萬平方米。另外還有海淀區(qū)四道口地塊、亦莊地塊、豐臺西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也采用了“限房價、競地價”的方式。

其中，豐臺西局公示的住宅地塊鄰近西三環(huán)，掛牌總價42億，建筑規(guī)模10萬平方米，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。據北京青年報記者現場調查發(fā)現，該地塊周邊的新盤和次新盤項目只有泰禾開發(fā)的西府大院和龍湖開發(fā)的西宸原著，其中龍湖西宸原著的二手房價格在12萬/平方米左右，其余老舊二手房的均價也都在6萬至7萬元/平方米的水平。

中原地產首席分析師張大偉就認為，商品房住宅全部限價，未來銷售的價格將低于目前周圍商品房住宅價格，大部分項目價格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價形成影響。并且，這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設成為小戶型商品房限價住宅。

至于具體對未來售價的影響，業(yè)內人士普遍認同的觀點是：不著急下結論，新型高端“限價房”會一定程度影響區(qū)域房價預期，但也不會明顯拉低區(qū)域房價。

為什么？亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售項目、前期出讓項目入市節(jié)奏上有差異；另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產品都將以90平方米以內小戶型為主，這和相關區(qū)域前期入市的高端產品存在差異。同時，類似孫河豪宅區(qū)已經成形，房價本身有區(qū)域價值的支撐。

“現在需要注意的，不是這類產品對區(qū)域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”有業(yè)內人士這樣提示說，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。