雖然2016年的“930新政”沒(méi)有提，今年的“317新政”也沒(méi)有提，甚至今年北京供地計(jì)劃中也未明言，但現(xiàn)實(shí)就是：目前北京已經(jīng)成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實(shí)施了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規(guī)定了未來(lái)的銷售均價(jià)和最高售價(jià)。

例如，正在掛出公示的豐臺(tái)區(qū)西局地塊，未來(lái)商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)77800元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)81690元/平方米。要知道，該地塊除了靠近西三環(huán)，地理位置優(yōu)越外，周邊的次新盤龍湖西宸原著，其二手房?jī)r(jià)格也在12萬(wàn)左右，這就導(dǎo)致該地塊的未來(lái)售價(jià)將遠(yuǎn)低于當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)格。按照這種“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，類似的情況將屢見(jiàn)不鮮。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來(lái)這些“限房?jī)r(jià)”土地轉(zhuǎn)化成商品房供應(yīng)時(shí)，很明顯，將會(huì)對(duì)目前的商品房住宅定價(jià)形成影響。

土地與房?jī)r(jià)均全面限價(jià)

年末甚至明年的住宅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：以往遮遮掩掩的新盤，在定價(jià)方面不再是不能說(shuō)的秘密，因?yàn)閺耐恋爻鲎屢潦?，不少?xiàng)目就被規(guī)定了銷售均價(jià)和最高售價(jià)。

9月7日，北京土地交易市場(chǎng)成交了朝陽(yáng)孫河、門頭溝龍泉鎮(zhèn)兩宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中備受關(guān)注的孫河普通商品住宅用地，采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的交易方式，對(duì)將來(lái)建設(shè)的商品住房均設(shè)定了銷售限價(jià)。最終，由泰禾全資子公司以59.6億元競(jìng)得，并且居住用途建筑面積的36%需自持，溢價(jià)率為49%。該宗地在出讓前就明確規(guī)定：銷售均價(jià)不超過(guò)68245元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”都成了必選的方式。6月份，萬(wàn)科、龍湖等四家聯(lián)合體以70.5億元競(jìng)得的順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)居住用地，同樣規(guī)定了未來(lái)售價(jià)：商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)60508元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)63533元/平方米。

還有房山區(qū)的青龍湖地塊，宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)37245元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)39107元/平方米。同時(shí)，掛牌文件要求其套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。最終，同樣由萬(wàn)科、龍湖等四家開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合體以56.1億元競(jìng)得。

不僅是已經(jīng)成交的住宅用地，正在掛牌的住宅用地同樣無(wú)一例外地采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。9月1日，北京市國(guó)土局網(wǎng)站掛牌了兩宗住宅用地，其中一個(gè)位于海淀區(qū)四道口，另一個(gè)位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。兩宗住宅用地的招拍掛信息顯示，海淀區(qū)四道口地塊的起始出讓價(jià)為人民幣12.36億元，其中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)85373元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價(jià)為人民幣46.4億元，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)52695元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)55330元/平方米。

到目前為止北京市已經(jīng)出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開(kāi)啟了限價(jià)時(shí)代。在這些土地中，既有遠(yuǎn)郊區(qū)的密云新城、延慶新城，也有近年豪宅扎堆的朝陽(yáng)孫河區(qū)域和豐臺(tái)西局區(qū)域，更不乏像大興舊宮板塊、通州臺(tái)湖和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)等改善型板塊，已經(jīng)形成了全面覆蓋。

北京市國(guó)土局網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，原來(lái)自主定價(jià)的商品住宅用地，如今已經(jīng)全部變成了高端“限價(jià)房”，今年已經(jīng)出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經(jīng)明確了未來(lái)售價(jià)。

區(qū)別于以往自住型商品房或部分偏低端“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目，中高端商品住宅地塊限價(jià)，在北京樓市還是破天荒——有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是北京近期一系列調(diào)控“組合拳”的一部分，反映出北京今年樓市調(diào)控、限制房?jī)r(jià)上漲的決心。