董倩：

葉主任有一點(diǎn)，就是剛才我沒怎么弄明白，就是為什么要競(jìng)得人要百分之百的自持這個(gè)要求是為什么？

葉劍平：

這個(gè)只是就想，能夠使這個(gè)租賃能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定，如果不是百分之百的話，那么比如說股權(quán)好幾家，那么他們之間就發(fā)生了一些糾紛，糾紛呢就影響到我們租客的一些居住條件了。

董倩：

葉教授您再看，就是如果在目前的這樣一種土地供應(yīng)的模式，那企業(yè)應(yīng)該說它的身份更像是一個(gè)大房東，企業(yè)和政府之間，這種關(guān)系它是一種什么樣的關(guān)系，怎么擺？

葉劍平：

他呢這應(yīng)該是政府相當(dāng)于作為一個(gè)金主者，那么企業(yè)呢實(shí)際上是市場(chǎng)的供應(yīng)者，他們之間的關(guān)系呢，實(shí)際上政府想要達(dá)到一個(gè)目標(biāo)，比如說就是租賃市場(chǎng)要完善租賃市場(chǎng)，那么要政府就以前的話都是政府自己建，然后呢就公房那種性質(zhì)，那么現(xiàn)在市場(chǎng)化了，那么他又通過市場(chǎng)的手段來購(gòu)買這個(gè)服務(wù)，使得通過呢土地的出讓及其約定，讓這個(gè)市場(chǎng)呢來彌補(bǔ)這個(gè)租賃市場(chǎng)的空白，或者稀缺這樣的。

董倩：

好的，葉主任稍后我們有更多的問題給您，上海一直是被看作全國(guó)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，這一次在上海的供應(yīng)的模式發(fā)生了變化，那對(duì)于企業(yè)來說，意味著什么我們繼續(xù)關(guān)注？

(播放短片二)

解說：

出讓年限70年，開發(fā)商在年限內(nèi)，可持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)，但不得銷售。這樣的規(guī)定對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)來說，他們的盈利預(yù)期如何？而政府又是出于怎樣的考量來選擇企業(yè)的呢？

位于嘉定區(qū)嘉定新城的租賃住房用地，土地面積約2.85公頃，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。據(jù)介紹，這樣的價(jià)格是經(jīng)過了市場(chǎng)評(píng)估、成本測(cè)算、集體決策之后，由相關(guān)部門制定的。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng) 周建斌：

它的投資回收我們也做過測(cè)算，周期確實(shí)比較長(zhǎng)，按照現(xiàn)行現(xiàn)在的市場(chǎng)出租價(jià)格的話，也要不同的算法不一樣，大概要三四十年以上，四十幾年才能全部收回投資成本。

解說：

因?yàn)橥顿Y成本回收需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)于企業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等綜合能力也提出了一定的挑戰(zhàn)。嘉定區(qū)相關(guān)部門在選擇企業(yè)時(shí)，也進(jìn)行了各方面的權(quán)衡。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng) 周建斌：

有一定的資金實(shí)力和開發(fā)實(shí)力，有一定的房地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，另外就是國(guó)資比較可控。但是呢按照常規(guī)的投資還原，包括固定的百分之幾的利潤(rùn)它又是能夠運(yùn)行下去的，并不是說他拿到項(xiàng)目，它是個(gè)運(yùn)作不下去的項(xiàng)目，僅此而已。

解說：

競(jìng)得嘉定新城租賃住房用地的是上海嘉定新城發(fā)展有限公司，該公司在2004年8月18日正式揭牌成立，為國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本26億元，由嘉定區(qū)國(guó)資委以現(xiàn)金和國(guó)有股權(quán)投入。而該公司的入選，也和此前在這塊土地上已有的投入分不開。

上海市嘉定區(qū)規(guī)劃和土地管理局副局長(zhǎng) 周建斌：

70年以后，甚至再過幾年情況怎么樣，也還會(huì)有可能調(diào)整。

記者：

那企業(yè)的收益怎么保障呢？

周建斌：

因?yàn)樽饨鹗强梢愿鶕?jù)市場(chǎng)變化做調(diào)整的，比如說以后租金漲了那么它也隔一段時(shí)間做一個(gè)調(diào)整。

解說：

另外一幅地塊，位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為5569元／平方米，競(jìng)得的企業(yè)是上海張江集團(tuán)有限公司，該公司與張江科技園區(qū)在1992年7月同日掛牌設(shè)立，主要負(fù)責(zé)張江高科技園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。對(duì)于這次競(jìng)得地塊，公司目前也有了自己的規(guī)劃。

上海張江(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理 孟行南：

整個(gè)項(xiàng)目的定位，主要瞄準(zhǔn)的還是我們的這個(gè)中高端的人群，在我們整個(gè)園區(qū)就業(yè)人群當(dāng)中，對(duì)于中高檔居住的住宅需求量，還是挺大的，從我們目前的分析結(jié)論來看，大概有270萬方需求的缺口。從這個(gè)角度來說，我們也要打造這么一個(gè)產(chǎn)品。

董倩：

政府出了一個(gè)這么低的價(jià)錢，對(duì)于企業(yè)來說，那到底是參不參與競(jìng)爭(zhēng)呢，如果競(jìng)爭(zhēng)的話對(duì)自己的好處又在哪呢這種模式對(duì)于企業(yè)來說，改變又是什么呢，我們來看一下，因?yàn)樵谖覀兊南胂螽?dāng)中，企業(yè)如果想加入到一個(gè)市場(chǎng)行為中，應(yīng)當(dāng)是有利可圖的，可是這明顯起價(jià)很低我們來看看這個(gè)上海的反映。據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站土地出讓信息顯示，這兩幅地塊的申請(qǐng)表領(lǐng)取數(shù)分別是14家、20家，應(yīng)當(dāng)說這個(gè)數(shù)字顯示市場(chǎng)的反映還是積極和熱烈的，為什么會(huì)這樣，那么我們來繼續(xù)連線葉主任。

(電話連線)

董倩：

葉主任您看面對(duì)這種應(yīng)該說，并沒有多少錢好賺的這樣一種情況，為什么企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，還是會(huì)相對(duì)比較激烈的去競(jìng)爭(zhēng)？

葉劍平：

房地產(chǎn)市場(chǎng)呢實(shí)際上就分兩個(gè)了，一個(gè)是出售一個(gè)是出租，長(zhǎng)期以來我們國(guó)家是出售型的房地產(chǎn)為主的，那么出租型的相對(duì)短缺，那么隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的開展呢，實(shí)際上企業(yè)拿地也是很困難的，所以好多的企業(yè)也轉(zhuǎn)向了持有物業(yè)的這樣的管理，所以這是一個(gè)市場(chǎng)的行為，通過剛才的介紹，他在二三十年就可以回收成本，那么這樣呢就企業(yè)呢還是愿意做的，他通過原來開發(fā)，就變成物業(yè)持有和管理，這樣的一個(gè)過程的轉(zhuǎn)換，實(shí)際上企業(yè)也在轉(zhuǎn)型，所以總的來說，通過市場(chǎng)的測(cè)算呢，來確定這個(gè)地價(jià)以及企業(yè)呢，通過物業(yè)的管理來收得的回報(bào)，從市場(chǎng)來說還是能夠平衡的，所以好多企業(yè)就有興趣的。

董倩：

其實(shí)葉教授還有一個(gè)問題，你比如說這個(gè)最后雖然說有這么多的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，但是最后還是花落兩家國(guó)企，而且這兩家國(guó)企都是和相關(guān)地塊有著千絲萬縷的聯(lián)系，面對(duì)這樣的一種情況，有的有一家大型的上市房企的負(fù)責(zé)人他就這么表述的，他說設(shè)置一定的門檻將其他的房企拒之門外，一方面可以避免競(jìng)買者過多，造成一個(gè)哄抬物價(jià)，成交價(jià)過高的這么一個(gè)情況，另外一方面，首幅的租賃地塊它具有一個(gè)示范和標(biāo)桿的意義，由國(guó)有平臺(tái)進(jìn)行操盤的話，更能實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃住房的政策意圖，這是這家房產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人分析的，您怎么分析這兩家國(guó)企的中標(biāo)？

葉劍平：

我同意他的觀點(diǎn)，因?yàn)槟康氖呛苊鞔_的要租賃，然后租金是什么樣的界定，然后住房的標(biāo)準(zhǔn)也是固定的，那就找一家更放心的企業(yè)來住更有示范作用了。

董倩：

您說這對(duì)于更多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是不是一個(gè)怎么說，可以用拐點(diǎn)嗎，也就是說意味著可能未來就要面對(duì)著越來越多的，只租不售的這樣的地塊的一種情況呢？

葉劍平：

我想這也是一個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變吧，剛才說了就是土地越來越少了，所以有一些地產(chǎn)商選擇開發(fā)出售，有些地產(chǎn)商選擇開發(fā)后的持有租賃，那么這也是市場(chǎng)的慢慢的發(fā)展后，進(jìn)入的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化的供應(yīng)，片子一開始比如說包括租房的房客，還擁有一個(gè)學(xué)區(qū)等等，就同買房一樣的權(quán)利的話，那么慢慢的在大城市的租和售，都是解決住房的一種方式，不要用行政性的其他的一些門檻，比如說一定要擁有住房才擁有學(xué)區(qū)擁有別的，那么這樣呢以后就是住房就可以選擇了，是租還是買，那是一種選擇而不是作為唯一的一個(gè)決定。

董倩：

好，謝謝待會(huì)會(huì)有更多的問題給您。這兩個(gè)地塊一出來，媒體關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注，各方面都關(guān)注，但是最關(guān)注的是老百姓，因?yàn)榇蠹易铌P(guān)心這樣的房子出來誰能住。

(播放短片三)

解說：

1897套租賃住房，給誰??？對(duì)于未來的租賃對(duì)象，嘉定和張江兩個(gè)地塊都目標(biāo)明確，那就是引進(jìn)的人才。以張江為例，張江高科技園區(qū)是我國(guó)第一批國(guó)家級(jí)高科技園區(qū)，成績(jī)卓然但也飽受詬病，曾經(jīng)以外向型吸納招商引資為要?jiǎng)?wù)，忽視了社區(qū)感、舒適度等人本因素，導(dǎo)致了白天擁堵，晚上空城。

上海張江高科技園區(qū)管委會(huì)副主任 王維剛：

張江正在建設(shè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心，從目前看已經(jīng)集起了相當(dāng)重要的科研機(jī)構(gòu)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的人才，這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才他們居住問題是擺在面前更大的課題了。

解說：

業(yè)人員達(dá)到36萬，博士以上的高端人才7000人左右，雖然目前已經(jīng)建成5000多套人才公寓，但面對(duì)巨大的租房需求，要留住人才，首先要解決住房問題，已經(jīng)擺在了張江高科技園區(qū)的面前。

海張江高科技園區(qū)管委會(huì)副主任王 維剛：

們推出只租不售的人才公寓，第一期是50萬方，第一次開工的現(xiàn)在拍出去是13萬方，所以后面還要陸陸續(xù)續(xù)加以推進(jìn)，這個(gè)還是比較長(zhǎng)的過程。、么根據(jù)時(shí)間估計(jì)的話到明年9月份左右，第一批就是13萬方可以投入使用。

(播放短片三)

解說：

000多套的高端國(guó)際人才公寓如何分配，張江高科技園區(qū)表示，國(guó)家千人計(jì)劃，上海市千人計(jì)劃，園區(qū)內(nèi)重要的科研單位引進(jìn)的高端人才將優(yōu)先保障，排序分配。

在土地出讓公告中，住房面積方面以中小戶型為主，且需要精裝交付。

孟行南：

這個(gè)房屋以后我們是作為拎包入住，所以我們?cè)谡麄€(gè)設(shè)計(jì)完成度上面，是做到了裝修以及基本生活配套，包括幼兒園、學(xué)校，以及我們一些公共的服務(wù)配套設(shè)施，來提升我們整個(gè)生活品質(zhì)。

解說：

上海，普通的公租房租約是3年，而張江地塊未來的人才公寓租約將是6年，租金方面，租賃價(jià)格不會(huì)也高于市場(chǎng)同類房源的租金水平。

王維剛：

張江科學(xué)城里面，在未來考慮建設(shè)十萬套只租不收的人才公寓，、在人才不僅僅是一個(gè)工作崗位，他還需要生活，一個(gè)比較好的生活地方的，需要交流，需要娛樂，還需要其他的一些社交活動(dòng)，如果有這么多人才在張江生活的話對(duì)于科學(xué)城的建設(shè)具有非常重要的意義。

解說：

目前嘉定新城區(qū)域一平米的租金大概在1.2元到1.6元之間，對(duì)于外來的持居住證的年輕務(wù)工人員來說，在可承擔(dān)的居住范圍之內(nèi)，有租房需求的人也比較多。

周建斌：

那肯定多，我們可能還要再設(shè)置一些，對(duì)區(qū)內(nèi)有利的區(qū)內(nèi)人才優(yōu)先的一些做法，現(xiàn)在租金特別好的地段，房子出來搶著租，畢竟人口還是往北上廣涌的。

(電話連線)

董倩：

這兩個(gè)項(xiàng)目建成以后呢，將提供1897套租賃住房的來源，主要的針對(duì)對(duì)象都是那些引進(jìn)的高科技的特定的人才，那么接下去我們繼續(xù)連線葉教授，葉教授我們比較一下，就是政府他用這么多的低價(jià)進(jìn)行租售的這些房子，他損失的和他引進(jìn)的這些人才住進(jìn)去，他得到的我們能不能做個(gè)比較？

葉劍平：

肯定可以的，就產(chǎn)業(yè)發(fā)展呢實(shí)際上就土地財(cái)政的減少，它通過產(chǎn)業(yè)的增加和產(chǎn)業(yè)的財(cái)政就稅收的收入來彌補(bǔ)的話，而且呢它是個(gè)可持續(xù)發(fā)展的一種方式的，那么產(chǎn)業(yè)這個(gè)區(qū)域就興旺了，所以損失一點(diǎn)點(diǎn)土地出讓金的話，從長(zhǎng)期來說呢它并不損失。

董倩：

就吃小虧占大便宜，我們?cè)賮砜匆粋€(gè)就是人們對(duì)于租房的這種數(shù)字調(diào)查，上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自由率是70%，而租住率是遠(yuǎn)低于倫敦、紐約和東京，55—70%的租房率的，這是一個(gè)數(shù)字。另外一個(gè)租房是很貴的怎么說呢，您看北京租房收入58%，深圳54%，上海48%，這租房租金是嚴(yán)重過高的，您覺得怎么從未來怎么解決這樣的一個(gè)問題？

葉劍平：

世界各國(guó)呢都是大城市，這個(gè)住房的自有化率低，所以主要還是通過租的來解決居住的問題，那么租金的管制各國(guó)都有，所以一般來說呢，就好多國(guó)家就規(guī)定住房的租金，不能高于比如說收入的四分之一，就是25%的話就不行，所以有租金的管制還有提租不能太長(zhǎng)，租金不能輕易的這個(gè)解約等等等等，就保證出租人的利益。

演播室主持人 董倩：

好的，非常感謝您給我們分析這么些，那么上海和廣州對(duì)于租房市場(chǎng)，都在進(jìn)行有意的嘗試，希望他們繼續(xù)嘗試下去，讓人們不再為房子所困，享受更多的幸福感。