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樓市撈金術(shù):我是怎么在9個(gè)月把房?jī)r(jià)炒高兩三倍
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G縣的賣(mài)地“生意”
G縣地處“襟三江而帶五湖,控蠻荊而引甌越”的江西東部,縣城面積不過(guò)10平方公里,人均月收入2000塊錢(qián)上下,屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工,只有春節(jié)時(shí),各地車(chē)牌會(huì)“云集”縣城,之后又冷冷清清。
2011年,江蘇“土豪”徐波來(lái)到此地經(jīng)營(yíng)設(shè)廠,縣城一條街道可以從頭望到尾,晚上9點(diǎn)過(guò)后就一片漆黑。這一年,縣財(cái)政收入5億元。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過(guò)來(lái)的大款,到此后不久,G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來(lái)。2011年下半年的一天,縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波,跟他商議“干出一番事業(yè)”。
“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō),我們這里的住宅用地每畝大約70萬(wàn)元,你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái),下一宗土地招拍掛的時(shí)候,必須幫我舉牌到250萬(wàn)元以上,超出150萬(wàn)元的部分,縣財(cái)政會(huì)擇機(jī)返還給你們。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)后,縣里會(huì)配合你們把房?jī)r(jià)炒上去?!币皇澜?jīng)商的徐波當(dāng)機(jī)立斷,這是一個(gè)“雙贏”的項(xiàng)目,他很快就從江蘇老家招來(lái)5個(gè)鐵哥們。
徐波回憶說(shuō),“那塊地拍賣(mài)那天,起拍價(jià)是70萬(wàn)元,從早上8點(diǎn)開(kāi)始,我們6個(gè)人坐在最后排。江西本地開(kāi)發(fā)商每次兩千、三千地加價(jià),一路拍到10點(diǎn)鐘,我們都快睡著了,才剛剛報(bào)到95萬(wàn)元。眼看著離目標(biāo)價(jià)還很遠(yuǎn),我們第一次舉牌,報(bào)出150萬(wàn)的價(jià)碼,當(dāng)時(shí)所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時(shí)后,價(jià)格還在160萬(wàn)元附近徘徊。眼看著快11點(diǎn)了,我們加快進(jìn)度,第二次舉牌報(bào)價(jià)230萬(wàn)元,就這樣順利把這塊地拍到了250萬(wàn)元一畝?!?/p>
這塊地后來(lái)被規(guī)劃成G縣第一個(gè)人車(chē)分離地高端住宅項(xiàng)目,2014年開(kāi)盤(pán)價(jià)是5500塊錢(qián),在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價(jià)。徐波解釋了其中的奧秘:開(kāi)盤(pán)之前,就有浙江游資團(tuán)隊(duì)找上門(mén)來(lái),答應(yīng)可以一次性買(mǎi)下三分之一房產(chǎn),前提是給予內(nèi)部?jī)?yōu)惠,每平米降到4200塊錢(qián),但對(duì)外必須宣稱每平米售價(jià)6000塊錢(qián)。
“這是個(gè)雙贏的交易,開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需的資金極其龐大,近些年樓市調(diào)控日趨升溫,房地產(chǎn)項(xiàng)目融資愈發(fā)困難,嚴(yán)格時(shí)甚至不能拿土地去銀行抵押融資,全靠開(kāi)發(fā)商自己解決資金難題,所以財(cái)務(wù)成本相當(dāng)沉重,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后,如果銷(xiāo)售過(guò)慢導(dǎo)致資金回籠不了,資金鏈斷裂,就會(huì)形成財(cái)務(wù)危機(jī),更嚴(yán)重就是破產(chǎn)?!毙觳ǜ嬖V中國(guó)證券報(bào)記者,這時(shí)候有游資炒房團(tuán)找上門(mén),就當(dāng)是薄利多銷(xiāo),解決燃眉之急,先把各種借貸還上,剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合,捂盤(pán)惜售,統(tǒng)一提價(jià),一唱一和把房?jī)r(jià)抬起來(lái)。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作,設(shè)個(gè)分校,那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目。
在上述地塊拍出一畝250萬(wàn)元的史前高價(jià)后,G縣又如法炮制出了兩個(gè)“地王”。這三塊地拍出去后,G縣縣城的房?jī)r(jià)從3000塊錢(qián)漲到5000多塊錢(qián)。財(cái)政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,其中土地出讓金大概占到4億元。
“2016年我們的財(cái)政收入是13億元,其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元,其余的大部分是土地出讓金?!盙縣財(cái)政局負(fù)責(zé)人4月1日告訴中國(guó)證券報(bào)記者,由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣,當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài),鮮有企業(yè)開(kāi)機(jī)生產(chǎn),財(cái)政收支壓力很大,土地出讓也是不得已。
土地財(cái)政不僅解了G縣的財(cái)政壓力,也帶富了縣城周?chē)木用瘢揽客恋卣鬟w補(bǔ)償款,他們?cè)谝灰怪g暴富。原先靜悄悄的縣城,現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象,KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿,當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴中國(guó)證券報(bào)記者,“如今新開(kāi)的酒店,房間基本都配了一臺(tái)麻將桌,這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見(jiàn)增多,看了實(shí)在痛心。”(應(yīng)采訪對(duì)象要求,魏廣華、胡英杰、徐波系化名)
編輯:梁霄
關(guān)鍵詞:樓市 撈金術(shù) 房?jī)r(jià)
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