在樓市“因城施策”的語境中，那些房?jī)r(jià)暴漲的城市，也該對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)險(xiǎn)、漲價(jià)緣由有個(gè)評(píng)估剖析，并有的放矢。

繼去年人人談股論市后，今年以來，網(wǎng)上線下，樓市大概是最熱門話題。這兩天，一段“監(jiān)拍杭州某樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng) 購(gòu)房人搶購(gòu)擠破大門”的視頻在網(wǎng)上熱傳；南京限購(gòu)前日新房認(rèn)購(gòu)1570套，限購(gòu)當(dāng)日（9月26日）離婚人數(shù)激增三倍；也是近日，蘇州9月最后兩宗地塊的出讓中，新城控股以106.27億元競(jìng)得一塊商服住地，創(chuàng)下蘇州史上土地價(jià)格新高。

一些二線城市土地市場(chǎng)的火爆迅速傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面，高溢價(jià)土地拉高了樓市上漲的整體預(yù)期，越來越多的樓市“散戶”按捺不住、紛紛持幣入場(chǎng)。為此有些城市在解除限購(gòu)不到兩年后，又祭出限購(gòu)的“法寶”。

隨著樓市進(jìn)入“分化時(shí)代”，今年年初，中央和國(guó)務(wù)院已對(duì)樓市作出“因城施策”的政策方向。這里的“因城施策”，指向的是施策要“因地制宜”的精細(xì)化，不止要分城，很多時(shí)候還得細(xì)化為一城（區(qū)）一策。而施策要精準(zhǔn)，必須針對(duì)具體地情，這就需要對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)險(xiǎn)情況加以評(píng)估和解剖，進(jìn)而對(duì)癥下藥。

很多人眼下都在說“樓市泡沫”，但各地樓市有無泡沫、泡沫多大，顯然要科學(xué)估算，而不應(yīng)是僅根據(jù)房?jī)r(jià)高低粗略判斷。

判斷房?jī)r(jià)合理性最常見的參照標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)收入比。根據(jù)媒體日前最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比最高的城市中，除了一線城市，廈門（5.47）、南京（3.83）、三亞（3.80）、福州（3.53）、溫州（3.42）等城市紛紛擠入TOP10名單，按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間。

看上去，不少二線城市房?jī)r(jià)并沒有漲到完全脫離“收入引力”的地步，但衡量房?jī)r(jià)高低的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間在哪里，國(guó)際上也一直存在爭(zhēng)議。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，廈門、合肥、南京同比漲幅均超過38%，這確實(shí)已超出了人們的心理承受區(qū)間。

除了房?jī)r(jià)收入比，樓市“泡沫”還有些可資審視的指標(biāo)，包括空置率、租售比、住房供給是否飽和和對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)際影響等。對(duì)掌握了許多摸底數(shù)據(jù)的地方政府而言，這些需綜合考量。

就目前看，這輪多個(gè)二線城市樓市爆發(fā)，跟城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、一線城市進(jìn)入了規(guī)?？刂齐A段，導(dǎo)致人口向區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心涌入速度加快、其供給又不足有關(guān)。更重要的是，本輪房?jī)r(jià)上漲更多的還是種貨幣現(xiàn)象：實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型區(qū)間，市場(chǎng)上缺乏高回報(bào)的投資項(xiàng)目，加上全球性貨幣偏向?qū)捤刹呗?，資金迫切需要找出路。

對(duì)于這些復(fù)雜情況，政策層面尤需冷靜應(yīng)對(duì)。在樓市施策“事權(quán)”下移的語境中，各城市也該根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)險(xiǎn)、漲價(jià)緣由等，無需出手的可由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，即便要出手，也該有的放矢、進(jìn)行可能差異化的處理，有的可以加大而非收緊土地的供應(yīng)，有的可以推動(dòng)廉租房的建設(shè)，有的可以通過租房稅收抵扣，有的可以對(duì)住房貸款的利率調(diào)整等，還有的可祭出組合拳，從供給端進(jìn)行政策調(diào)整，而不能動(dòng)輒陷入限購(gòu)依賴。畢竟，限購(gòu)可能給購(gòu)房者心理造成刺激，變成間接給樓市添油加火，也沒從根本上解決貨幣現(xiàn)象導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，只會(huì)助推漲價(jià)的溢出效應(yīng)。

本質(zhì)上，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)始終難以掙脫下行區(qū)間之時(shí)，目前的樓市漲幅更多的還是資金空轉(zhuǎn)的虛火。在政府出手前，也該有些基于數(shù)據(jù)模型的“泡沫預(yù)估”，并據(jù)此因勢(shì)利導(dǎo)、精準(zhǔn)施策，而不是房?jī)r(jià)一漲就限購(gòu)、一跌又取消的循環(huán)。