全國(guó)人大法工委民法室巡視員扈紀(jì)華：

自動(dòng)續(xù)期應(yīng)不附條件不分年限

　　《物權(quán)法》第１４９條所涉及的住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期，所謂“自動(dòng)”就是沒(méi)有任何條件和行為，“自動(dòng)續(xù)期”指的是用地使用權(quán)到期，不附帶任何條件和行為進(jìn)行續(xù)期。

　　用地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期，并沒(méi)有設(shè)置前提是針對(duì)２０年、３０年，還是７０年?！段餀?quán)法》立法前，有的地方的建設(shè)用地使用權(quán)存在２０年、３０年的情形，比如青島、深圳等地?！段餀?quán)法》中沒(méi)有明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的年限不滿７０年的如何自動(dòng)續(xù)期。這就意味著，自動(dòng)續(xù)期并不要求區(qū)分多少年。２０年到７０年，中間相差５０年，是不是要補(bǔ)齊這５０年的建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用呢？法律沒(méi)有具體要求。如果區(qū)分２０年和７０年的使用年限，補(bǔ)齊兩者建設(shè)用地費(fèi)用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動(dòng)續(xù)期又加了條件。

　　《物權(quán)法》重要的立法指導(dǎo)思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂(lè)業(yè)，說(shuō)得最多的一句話就是“有恒產(chǎn)者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國(guó)的國(guó)情。

　?。玻埃埃的?，在《物權(quán)法》進(jìn)行起草的時(shí)候，法律委員會(huì)在向全國(guó)人大常委會(huì)匯報(bào)時(shí)，有相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)土地使用權(quán)到期后的續(xù)期申請(qǐng)人提出了疑問(wèn)，一棟公寓多戶居住，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，是由住戶個(gè)人申請(qǐng)續(xù)期，還是業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一續(xù)期，意見(jiàn)不一致時(shí)怎么辦？這需要明確。

　?。玻埃埃的辏乖拢瑫r(shí)任全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)，專門聽(tīng)取了參與立法的專家部門對(duì)《物權(quán)法》有關(guān)問(wèn)題的匯報(bào)，其中就包括建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期如何收費(fèi)的問(wèn)題。當(dāng)時(shí)就有人提出意見(jiàn)，認(rèn)為業(yè)主買房時(shí)，已經(jīng)支付了土地出讓金，續(xù)期后就不應(yīng)再交費(fèi)；還有人認(rèn)為，續(xù)期應(yīng)交少量的土地使用費(fèi)。也有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為續(xù)期后的土地使用費(fèi)和期限可根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展，到時(shí)再由國(guó)家另行規(guī)定。

　　雖然不同意見(jiàn)有很多，但大家的初衷是統(tǒng)一的，歸納起來(lái)，就是建設(shè)用地要區(qū)分住宅和非住宅，要千家萬(wàn)戶的老百姓統(tǒng)一去續(xù)期不可能，應(yīng)當(dāng)對(duì)居民住宅網(wǎng)開(kāi)一面，而且要不要收費(fèi)這個(gè)問(wèn)題也應(yīng)另當(dāng)別論。

　　因此，當(dāng)時(shí)有專家的觀點(diǎn)是，收費(fèi)的問(wèn)題，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)確定，而且當(dāng)時(shí)距離使用權(quán)到期的時(shí)間還很長(zhǎng)，所以就把這個(gè)問(wèn)題留下了。

　?。玻埃埃赌辏保霸?，在向全國(guó)人大常委會(huì)提交第六次審議稿的時(shí)候，常委會(huì)組成人員認(rèn)為，對(duì)收費(fèi)問(wèn)題，一是大家意見(jiàn)不一致，二是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定無(wú)論住宅還是非住宅都要提前一年申請(qǐng)，之后再交費(fèi)，這與《物權(quán)法》的規(guī)定也不一致。另外，國(guó)家政策對(duì)此還需要進(jìn)一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費(fèi)相關(guān)的規(guī)定，比較欠妥，所以沒(méi)有再做進(jìn)一步的規(guī)定。

　　當(dāng)初在起草《物權(quán)法》時(shí)，在用地期限方面，也有法律委員會(huì)的專家提出，現(xiàn)行住宅用地使用權(quán)期限太短，建議延長(zhǎng)為１００年或者１５０年。有的則建議取消使用年限的規(guī)定。但是考慮到其他土地管理政策法規(guī)，以及《物權(quán)法》的主旨，用地期限方面，就沒(méi)有寫入。

　　北京航空航天大學(xué)教授龍衛(wèi)球：

　　住宅用房屬于民生應(yīng)該是低成本的

　　自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題是一個(gè)重大的政策決斷，屬于立法問(wèn)題，不宜由地方政府或部門決定，應(yīng)由全國(guó)人大常委會(huì)作出立法解釋。我覺(jué)得，在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)，有四種解決方案。

　　方案一，自動(dòng)續(xù)期，無(wú)需繳納土地使用費(fèi)，但地上物所有權(quán)發(fā)生滅失或重大改建則終止續(xù)期。此種情形當(dāng)加強(qiáng)危房監(jiān)管，以建筑法明確危房處理機(jī)制。

　　方案二，自動(dòng)續(xù)期，但需一次性繳納下一個(gè)期限土地出讓金，此時(shí)地上物所有人可以在新期限內(nèi)按照原有范圍和標(biāo)準(zhǔn)改造或者重建地上建筑物。同理，新地上物所有權(quán)在新地權(quán)持續(xù)期享有無(wú)礙。

　　方案三，自動(dòng)續(xù)期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費(fèi)轉(zhuǎn)為年金，相當(dāng)于地產(chǎn)稅，以土地面積和建筑面積按照特定計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)。年金滯納不交者，依據(jù)不同程度地上權(quán)產(chǎn)生不同失權(quán)效果。

　　方案四，自動(dòng)續(xù)期，無(wú)需繳費(fèi)，且無(wú)限期所有權(quán)化，回到類似１９８２年前城市宅基地所有權(quán)狀態(tài)。此種情形其實(shí)就是城市住房用地重新私有化。

　　同時(shí)，需要區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用地。住房建設(shè)用地具有民生性，為人民生活必需。所以，將來(lái)續(xù)期如果采取收費(fèi)，土地出讓使用費(fèi)也要區(qū)別于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)的使用費(fèi)，后者是向開(kāi)發(fā)商收取的一次性經(jīng)營(yíng)的使用費(fèi)。住房建設(shè)用地續(xù)期的費(fèi)用，大概向稅收的方向走?？傊獏^(qū)分經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和非經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)，對(duì)住宅采取低稅率。對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，不管使用以上談到的哪個(gè)方案，都應(yīng)當(dāng)是低成本的。