開發(fā)商扮演什么角色

　　在政策與市場的夾縫中，開發(fā)商也有一肚子苦水。一位不愿透露姓名的自住房項目開發(fā)商告訴中國青年報記者，目前買到自住房的消費者仍然是政策的最大受益者。

　　實際上，首輪搖號時，北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創(chuàng)悅都匯700個中簽家庭共認購296套，棄購率超過50%。

　　據(jù)媒體報道，金隅匯星苑在選房結(jié)束后，開發(fā)商通過電話回訪等方式，對棄選家庭進行了調(diào)查。統(tǒng)計顯示，八成家庭棄選是因為經(jīng)濟原因，簡單來說，就是“錢不夠”。

　　悅都匯項目的開發(fā)商則對1632戶棄選家庭進行了更詳細的調(diào)查，其中，大部分家庭因該項目位置遠、交通不便所以放棄，比例達到三分之二以上。

　　但實際上，一個自住房項目啟動申購時，該項目的地理位置、交通、配套、價格等情況都已經(jīng)公示，可以說，“位置遠、交通不便”這些因素，申購家庭在申購前就已經(jīng)知道。

　　“這些人比較年輕，不愿買保障房，廉租房，買不起商品房。”對于購房者普遍反映的自住房價格過高問題，一位不愿透露姓名的開發(fā)商銷售主任認為，這是由這批客戶的特殊性決定的，他們幾乎都是80后，處于社會的“夾心層”，這些人沒錢也沒房。“經(jīng)適房”和“兩限房”，政府早已取消。由于中國傳統(tǒng)觀念，面臨結(jié)婚生子問題的80后也很少去申請公租房。所以首付款八九十萬元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支持才可以湊齊首付款。

　　對于網(wǎng)上流傳的自住房開發(fā)商毛利在70%的說法，這位銷售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價成本和營業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收成本，開發(fā)商根本不賺錢。如果一些項目能夠公開拍賣，價格起碼會翻一番。

　　自住房與商品房相比，到底有沒有優(yōu)勢，這位銷售主任認為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)周邊二手房的地段和質(zhì)量具體分析。“去年推出第一批自住房的時候，在政策制定時，參考周邊二手房的價格本身就是不合理的。二手房房價可能會有所松動，準(zhǔn)確下結(jié)論仍需可靠數(shù)據(jù)，但可以肯定的是不會下跌30%，也就是說自住房的優(yōu)勢依然存在”。

　　對于房屋質(zhì)量，開發(fā)商也作出了回應(yīng)。“要分清楚房屋的質(zhì)量和品質(zhì)，房屋質(zhì)量是指在建設(shè)過程中所用材料和結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)問題，如鋼筋混凝土的標(biāo)號等不能出差錯等。在北京，一般的開發(fā)商不會在這方面省錢，有的項目出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題可能并不是開發(fā)商有意而為之，問題還是開發(fā)商主動查出來的，所以可能是供應(yīng)商方面出現(xiàn)了問題。蓋一棟樓的成本非常低，沒有必要在這方面省錢”。

　　對于3次棄購取消相關(guān)資格的政策，這位銷售主任認為還需要經(jīng)過實踐的檢驗，但個人特別擔(dān)心“誤傷”一些有購買剛需的人，使他們買不到房子。“政府在制定政策時一心為民，在網(wǎng)上申請幾乎沒有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護消費者，一次申購?fù)ㄟ^網(wǎng)絡(luò)兩分鐘就可以。然而對于開發(fā)商而言，為賣5000套房子，還得租一個體育場對申請人信息進行資料核驗，場館200位工作人員共同工作，歷時29天，共服務(wù)30萬人。公證處收費也很貴，一天要價1萬~2萬元。企業(yè)也是法人，在制定政策的時候也要考慮到企業(yè)。”

　　自住房究竟解決什么問題

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認為，造成購房者棄選的原因有很多，有購房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有質(zhì)量因素，更有戶型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在于制度設(shè)計不完備。雖然政府在不斷出臺政策企圖解決問題，也一直在與業(yè)界進行溝通，消費者通過業(yè)界將自己的聲音傳達給政策制定部門，使許多問題都得到了解決，如之前購房者普遍反映的搖號規(guī)則也進行了改進。但是，當(dāng)企業(yè)在成本和利潤之間無法選擇的時候，只能向成本伸手，這是制度設(shè)計的問題。開發(fā)商只能盡量降低成本讓自己有利可圖，所以才會有各種老百姓不滿意的戶型和環(huán)境。

　　陳志認為自住房是調(diào)控邏輯下的產(chǎn)物，不是民生保障下的產(chǎn)物，是為平抑房價出臺的。

　　中國的年度GDP為40~50萬億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達110多萬億元，其中隱藏著許多問題。“房價是買賣雙方的交易信號，調(diào)控房價用處不大，要做到真正回歸市場，就應(yīng)該讓市場來說話，要尊重規(guī)律。”陳志認為更應(yīng)該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬于收入問題。在政府向企業(yè)壓價格的情況下，開發(fā)商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應(yīng)該讓開發(fā)商有合理空間。政府是代表全民來收取土地出讓金，完全可以利潤最大化，但是同時也要注意反哺。相關(guān)部門不應(yīng)該把個人政績放在首位，這種官本位的思想不可取。

　　對于目前引起廣泛關(guān)注的自住房，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜認為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準(zhǔn)，既不能算有政策扶持的保障房，因為購房者沒有收入上限的限制，與普通商品住宅沒有區(qū)別，但是由于其價格低于周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。

　　實際上有些自住房跟市場價格基本是持平的，甚至有些地方還會高一些。另外自住房既然享受了政策的優(yōu)惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內(nèi)不能交易出售。上市之后好像又沒有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺得是一個怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國青年報記者。

　　今年上半年北京交易量下降，跟大家對房地產(chǎn)大勢的預(yù)期有關(guān)系，也可能與自住型商品房的走勢不清晰有關(guān)系。很多人在搖號之后出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象。從棄選情況來看，至少反映一部分剛需人群在進行認真比較后放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優(yōu)勢，如果自住房沒有價格優(yōu)勢和地段優(yōu)勢，老百姓肯定不會選擇。

　　(應(yīng)采訪對象要求，文中馬蕾、焦靜為化名)