四成城市放松限購(gòu) 分析師：市場(chǎng)降溫仍是未來(lái)趨勢(shì)

　　松綁限購(gòu)已經(jīng)呈現(xiàn)“燎原之勢(shì)”。截至昨日，根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有19個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占所有限購(gòu)城市46個(gè)比例為41%。

　　“放松限購(gòu)的嘗試主要分為兩類(lèi)，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴南都記者，一類(lèi)為發(fā)布明確政策文件，調(diào)整限購(gòu)政策的，如呼和浩特、南寧、濟(jì)南等。另外一類(lèi)為事實(shí)上有松綁政策，但未明確發(fā)文件的城市，即業(yè)內(nèi)號(hào)稱(chēng)的“只做不說(shuō)”，如蘇州、南昌、廈門(mén)、溫州等16個(gè)。

　　包括廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫等多位開(kāi)發(fā)商告訴南都記者，限購(gòu)是特定時(shí)期的行政政策，目前松綁的背景是樓市總體庫(kù)存過(guò)高成交偏低，短暫放松限購(gòu)可能會(huì)有一個(gè)開(kāi)閘釋放效應(yīng)，但很快會(huì)回歸平淡。

　　一線城市限購(gòu)暫不會(huì)放松

　　樓市松綁政策已經(jīng)愈演愈烈。目前，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都認(rèn)為，限購(gòu)已經(jīng)呈現(xiàn)逐步退出歷史舞臺(tái)的趨勢(shì)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有19個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)，占所有46個(gè)限購(gòu)城市比例為41%。另外，43個(gè)城市涉及調(diào)控放松。除了19個(gè)城市限購(gòu)松動(dòng)外，其他城市的相關(guān)樓市松綁政策包括戶(hù)籍政策松綁，公積金政策松綁，稅費(fèi)減免等。

　　“未來(lái)在執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，將在限購(gòu)政策上出現(xiàn)明顯的分化，”張大偉分析認(rèn)為。首先，一線城市因?yàn)樾枰刂迫丝?，而且?jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行。其次，二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)比較好的城市，比如廈門(mén)、南京、武漢等，有可能繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)，但在執(zhí)行層面可能部分放松。包括限購(gòu)可能只松動(dòng)不發(fā)文，也有可能在落戶(hù)政策上出臺(tái)放松的文件。第三，二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會(huì)全面放松限購(gòu)，而且會(huì)發(fā)布政策取消限購(gòu)，以達(dá)到用政策本身的松綁，影響市場(chǎng)預(yù)期的作用。

　　北京市政協(xié)委員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)[微博]接受南都記者采訪就表示，一線北上廣深的限購(gòu)政策目前不能松，也不敢松，否則后果不堪設(shè)想，“北京上海房地產(chǎn)的問(wèn)題是價(jià)格太高，而不是沒(méi)有需求。”

　　一位北京大型開(kāi)發(fā)商也向南都記者表示，一線城市暫時(shí)是最晚松綁的，如果全國(guó)最后剩下一個(gè)那只能是北京了。

　　松綁效果可能有限

　　限購(gòu)松動(dòng)能否為房?jī)r(jià)注入“強(qiáng)心針”？廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫接受南都記者采訪表示，限購(gòu)是特定時(shí)期的行政政策，退出市場(chǎng)本身就是大勢(shì)所趨，而且目前松綁的背景是樓市總體庫(kù)存過(guò)高，成交不樂(lè)觀。短暫放松限購(gòu)可能會(huì)有一個(gè)開(kāi)閘釋放效應(yīng)，但很快會(huì)回歸平淡。

　　“松綁的效果可能有限，對(duì)于沈陽(yáng)等城市，目前的庫(kù)存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身人口流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部判斷。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，對(duì)于調(diào)整限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，不要預(yù)期過(guò)高，單一的某一項(xiàng)政策的改變不可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供需狀況，也不足以影響市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)矛盾是需要時(shí)間來(lái)消化的。

　　“從明確松綁的幾個(gè)城市來(lái)看，效果并不明顯，主要是房貸與信貸未放松，導(dǎo)致需求產(chǎn)生擠壓效應(yīng)。毫無(wú)疑問(wèn)，松綁樓市限購(gòu)的城市將會(huì)越來(lái)越多，口徑也會(huì)越來(lái)越寬，”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向南都記者分析稱(chēng)，但二、三線城市限購(gòu)調(diào)整到底能對(duì)市場(chǎng)面的長(zhǎng)期帶來(lái)何種影響還有待進(jìn)一步觀察。

　　“一方面是有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，消化庫(kù)存。另外一方面是有利進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)市場(chǎng)需求。”其分析，因此放松房貸時(shí)機(jī)已經(jīng)到了，可以適當(dāng)?shù)娜∠拶J，調(diào)整一、二套房貸、利率。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部預(yù)判稱(chēng)，執(zhí)行層面放松，將是后續(xù)政策放松的主要方向。從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，雙向調(diào)控、市場(chǎng)降溫，導(dǎo)致地方政府在市場(chǎng)、政策環(huán)境下都有放松調(diào)控的支撐。

　　鏈家地產(chǎn)[微博]分析師張旭告訴南都記者，已經(jīng)有不少投資者因擔(dān)心房?jī)r(jià)再降而遭受損失，急于以低價(jià)出售房產(chǎn)以盡快回籠資金，因此未來(lái)需要警惕虛高市場(chǎng)。為鼓勵(lì)購(gòu)房者，多地會(huì)積極醞釀松綁政策。

　　“但整體看，未來(lái)政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現(xiàn)。”張大偉判斷，市場(chǎng)降溫將仍是趨勢(shì)。