原標題：北京試點合作型保障房 房產證是購買者最大擔心

　　排隊6年購買經適房的北京市民劉宇(化名)，最近正在和一個新名詞打交道——“合作型保障房”。

　　這個詞來自《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案修改稿)》，是指符合保障條件的家庭和政府合作，由家庭承擔房屋建設費用，由政府提供建設用地，限定住房面積，并實行封閉運行管理，家庭退出時，由政府回購的住房。

　　今年2月6日，劉宇所在的石景山區(qū)政府網站上掛出了一處合作型保障房的意向摸底的通知。該合作型保障房是位于石景山區(qū)西部的南宮小區(qū)。該小區(qū)面向石景山區(qū)已取得經濟適用住房備案資格，且尚未配售的輪候家庭，預測家庭出資為5000元/平方米左右。作為經適房備案家庭，劉宇一家在前不久剛剛填完意愿單。

　　目前，北京有四個項目正作為合作型保障房的試點，分別位于豐臺區(qū)高立莊、通州土橋、石景山區(qū)南宮和五里坨。豐臺區(qū)的高立莊合作型保障房是最早開始意向摸底的項目，測算的家庭出資不高于6000元/平方米。

　　讓居民掏錢和政府一起建房子的計劃，究竟能不能行得通？這種保障房的吸引力究竟有多大？

　　房產證是購買者最大擔心

　　在填完意向單之后，3月5日，劉宇迫不及待地來到在建的南宮小區(qū)做了一番實地調研。

　　石景山南宮合作型保障房項目南宮小區(qū)位于隆恩寺路西側，由北京金石融景房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設，可提供房源898套。

　　該項目周圍坐落著西山峻景、興泰嘉園等社區(qū)，這里與地鐵蘋果園站相距約8公里，對于附近的交通路況，劉宇還比較滿意。

　　“我們買房很實際，就看性價比，位置、價格、質量和產權都是最關心的。”劉宇計算了一番，如果合作型保障房的使用年限按70年來算，30萬元的價格折算到每個月上，僅為300多元，確實稱得上物超所值。

　　價格雖然夠吸引人，但到樣板樓里勘察一番后，劉宇對兩居室的格局不那么滿意，他覺得兩居室的格局還沒有一居室的格局實用。

　　因為第一次聽到“合作型保障房”這個概念，劉宇也是花了一些時間去研究相關的政策，他表示，現(xiàn)在《草案修改稿》里提出的合作型保障房這個概念，只是做了一些基本規(guī)定，有些細節(jié)問題還沒有明確。

　　按照《草案修改稿》，北京市城鎮(zhèn)家庭，其成員在本市均無住房，且未在本市取得過福利性住房、經濟適用住房、限價商品住房、定向安置住房、棚戶區(qū)改造住房、自住商品住房等政策性住房的，可以申請合作型保障房；合作型保障房的單套建筑面積控制在60平方米以下；單人家庭申請合作型保障房的，申請人應當年滿30周歲；合作型保障房只能用于家庭自住，不得轉讓、贈與、出租、出借、擅自調換或者改變房屋居住用途；而家庭承擔的屋建設費用，包括房屋建設安裝費、配套建設費、代建費等，具體金額由區(qū)、縣價格部門會同住房保障行政管理部門確定；保障家庭退出或者取得其他住房的，應當向區(qū)、縣住房保障行政管理部門報告，由市和區(qū)、縣人民政府組織回購?；刭弮r格根據保障家庭原支付金額，并考慮折舊和物價水平等因素確定等等。

　　劉宇首先擔心的就是到底能不能拿到房產證，如果按照不能轉讓、出租的規(guī)定，購房者應該無法拿到房產證，那如果沒有房產證，會有什么證件來替代？在目前的《草案修改稿》中沒有明確。

　　和劉宇一樣，在一個保障房論壇里，也有人覺得《草案修改稿》中應該對產權的問題做出明確規(guī)定，而另一方面，購房者所承擔的價格費用，其測算的依據是什么，也應該有具體詳細的說明。

　　中倫律師事務所創(chuàng)始合伙人張學兵說，他最大的擔心也是產權問題，“老百姓購買后得到什么樣的證書呢？叫房產證還是房屋使用權證，因為按現(xiàn)有的規(guī)定還找不到法律依據。”他表示，如果房子沒有房產證，恐怕大多數(shù)人會降低購買興趣。

　　除了房產證問題，劉宇同樣關注的是房子究竟能住多久。

　　“正常講，保障房申請是有門檻的，對于合作型保障房來說，以后是不是還會對家庭收入進行復查？我擔心隨著收入的提高，以后家庭的收入不符合保障房的要求了，到時候還能不能繼續(xù)住了？”劉宇發(fā)現(xiàn)，這些問題，《草案修改稿》和登記通知上面都沒有做出明確的規(guī)定。

　　不僅如此，合作型保障房的申請還受到區(qū)域限制。

　　劉宇告訴記者，此次石景山政府還公示了一處在通州的經適房項目，但和西邊的石景山相距甚遠，對于他們一家來說，只能放棄。而劉宇原本想申請豐臺高立莊的合作型保障房項目，但限于豐臺區(qū)居民才能登記，他只能選擇石景山區(qū)的項目。

　　讓劉宇糾結的是，目前自己在購買商品房上資金還不夠充裕，經適房現(xiàn)在的房源越來越少，地點又不好，作為經適房備案家庭，自己就像被卡在中間，不知如何是好。“如果這次不抓住合作型保障房，下一次有房源也不知何時了。”

　　雖然渴望擁有一套住房，但劉宇也承認，購買合作型保障房就像是把自己的命運放在別人的手里，自己說了不算。

　　如何體現(xiàn)“合作”

　　目前，北京市推出的四個試點項目中，有兩個項目已經結束了摸底登記，但對合作型保障房的具體實施，現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，因為截止到目前，《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例》還只是個草案修改稿，沒有正式出臺。

　　張學兵告訴記者，本來在今年1月份的北京市人代會上要對這個條例進行審議表決，但對于條例里的規(guī)定，決策層還有不同的意見，同時住建部也在起草保障房條例，因此北京市政府還需要等一等，看看國務院出臺的條例和北京市地方立法的規(guī)定會否有沖突。

　　從經適房、廉租房、公租房、兩限房、自住房，再到合作型保障房，一些學者覺得政府是在概念上做文章，合作型保障房實際上就是一個長租房。

　　在首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池看來，按照現(xiàn)在《草案修改稿》里的規(guī)定，合作型保障房沒有真正體現(xiàn)出“合作”二字。

　　“從字面上看，目前只是政府出地，購房者出錢購買居住權，但合作建房應該體現(xiàn)在建房的多個環(huán)節(jié)，房屋怎么建、怎么設計，建筑材料的選用，甚至是承建商、物業(yè)機構的選擇過程，都應該讓購房者有權力參與，形成真正的合作機制。”趙秀池告訴中國青年報記者。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，合作型保障房的推出一定要吸取經適房、自住房的經驗，政府要在建筑的監(jiān)理方面做得非常好。“相比商品房，承建商獲得的利潤比較微薄，監(jiān)管部門要把好質量關，而在承建商建蓋成本的計算上，也要防止將不合理的成本轉嫁到購房者身上。”

　　在郭毅看來，如果未來合作型保障房正式推出，政府需要在購房者購房資格的審核上把好關，不要像以前經適房那樣出現(xiàn)權力尋租的行為。同時，政府還要遏制合作型保障房的轉租行為。

　　提及合作型保障房的建造，中國社科院經濟所研究員汪利娜并不贊同。“政府建房會有很多問題，如地段、一次性投入成本等等，保障房的建設有時和老百姓的需求并不能接軌，有可能產生資源的錯配。”

　　2013年，北京市住建委推出了自住型商品房，雖然以低于周邊市場30%的價格吸引了許多購房者，但時間一長，棄購現(xiàn)象大量出現(xiàn)，位置偏遠是其中一個重要原因。

　　“政府不能老是想著用補磚頭的方式來解決住房問題，而是要盤活市場上的存量，可以積極回購一些市面上的經適房，來提高保障房的數(shù)量。”汪利娜強調。

　　能否三方共贏

　　其實，在《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案修改稿)》最初的起草過程中，并沒有“合作型保障房”這個詞。

　　去年7月，北京市第十四屆人大常委會第十二次會議審議，由“配售型保障房”取代經適房、限價房，配售型保障房將不再采取備案家庭輪候的方式，而是采用類似目前自住型商品房的項目登記制。

　　但后來采納了北京市人大法制委員會的建議后，在9月份提交審議的《草案修改稿》中將“配售型保障性住房”修改為“合作型保障房”。

　　《草案修改稿》把北京市的保障房分為兩類，即“租賃型保障房”和“合作型保障房”，而原來一直被納入保障房體系的“經適房”、“兩限房”、“廉租房”、“公租房”被取消。

　　在北京，政府放棄土地出讓金，購房者承擔住房建設費的合作方式還是頭一次，但居民和政府一起建房的理念卻早在10多年前就有人提過。

　　10多年前，北京市民于凌罡作為合作建房第一人備受社會關注。

　　據他回憶，2005年3月，包括他在內一共220個人，每人出資500元，注冊成立了北京合作藍城咨詢服務有限公司，注冊資金11萬元。當時公司準備通過招拍掛買地，然后招標專業(yè)的設計院、建筑商、監(jiān)理商等服務機構，建設符合國家要求的帶底商的住宅樓。

　　公司成立后決定與萬通集團合作拍下位于東四十條的一處地塊，但最終因為一些出資人不愿意追加資金而沒能拍到地塊。后來幾次找項目拍地，都因為各種原因落空。

　　總結沒能成功的原因，于凌罡認為合作者之間太缺乏信任，總是有人擔心自己的利益受損失，不肯出錢，而要拍地建房，缺乏資金是萬萬不行的。

　　現(xiàn)在，對于與政府合作建房的設想仍然還縈繞在于凌罡的腦海里，但他也承認，讓大家齊心合力建房難度不小。

　　“以前有比喻房地產市場面粉(土地)比面包(房屋)貴，但政府現(xiàn)在免費拿出土地來給中低收入人群建房，開發(fā)商只掙很微薄的利潤，購房者能得到一個長期居住權，是一個三方共贏的事情。”在郭毅看來，目前北京市的公租房屋每月的租金一般在2000元左右，購房家庭一年的支出就是2.4萬元，如果是70年就是140多萬元，但按照現(xiàn)在試點合作型保障房的測算價格計算，購房家庭只要出30萬元左右，大大降低了成本。

　　張學兵曾提出有關《北京市城鎮(zhèn)居民基本住房保障條例》的立法建議案，在他看來，以前“經適房”、“兩限房”這樣的保障房本質上是受到限制的商品房。“雖然有期限等一系列條件限制，但最后還是可以上市交易，而合作型保障房取消了商品的屬性，這是它們之間最大的差異。”

　　張學兵指出，現(xiàn)在《草案修改稿》里提出的合作型商品房，最大的特點是讓房屋在封閉循環(huán)的體系內使用，沒有產生尋租空間的可能。但合作建房的模式畢竟是政府第一次嘗試，民眾的反響究竟怎么樣，還有待觀察。記者 寧迪