“不平衡”是住房發(fā)展主要矛盾

訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　在衣食住行、就醫(yī)養(yǎng)老等民生問題上，最受關(guān)注的無疑是住房問題。為什么住房問題會(huì)如此牽動(dòng)老百姓脆弱而敏感的神經(jīng)？為什么房價(jià)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起全社會(huì)的關(guān)注？兩會(huì)前夕，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者就社會(huì)普遍關(guān)注的住房問題采訪了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：網(wǎng)上最有讀者“粘性”的新聞是房價(jià)，議論最多、不滿最多、期待最多的問題是住房。您認(rèn)為這反映了什么問題？

　　秦虹：進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，整體住房水平提高較快。然而，不容回避的是在總量和人均水平提高較快的同時(shí)，城鎮(zhèn)住房的不平衡性卻大大增加，并引發(fā)出許多問題，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。

　　首先，住房資源占有不平衡。一部分家庭擁有很多套住房；而另一部分家庭面對高房價(jià)，買不起房。網(wǎng)絡(luò)上曝光的擁有多套住房的家庭中，都是多達(dá)幾十套甚至上百套，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。

　　住房既有使用屬性也有資產(chǎn)屬性，在任何國家，住房資源的占有都不可能做到完全平衡。但是過去在沒有任何約束和成本的情況下，將住房作為投資待價(jià)而沽，一方面導(dǎo)致了資源浪費(fèi)和無效供給，另一方面推動(dòng)了居民家庭財(cái)富的兩極分化，既對住房市場的健康發(fā)展也對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會(huì)穩(wěn)定造成了危害。

　　其次，住房條件改善的速度不均衡。住房供給市場化以來，城鎮(zhèn)居民住房總體水平已大幅上升，但市場配置資源的結(jié)果是高收入群體的住房條件優(yōu)先、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭則改善較慢。

　　第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年與2000年相比，2000年時(shí)約有57%的城鎮(zhèn)家庭其住房面積在平均面積之上，而這個(gè)指標(biāo)在2010年時(shí)下降到了47%；同期，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比翻了一番，而人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭仍有29%，這一比例在上海和廣東省是42%，在北京、黑龍江省、福建省、貴州省和青海省是37%。

　　目前城鎮(zhèn)住房的現(xiàn)實(shí)是，一方面，部分家庭已經(jīng)住得很好、面積很大、標(biāo)準(zhǔn)很高；而另一方面，部分家庭住得很擠、條件很差，甚至在特大城市還存在大量群居、蝸居、蟻居的現(xiàn)象，城鎮(zhèn)里的低收入群體與高收入群體住房改善速度差距過大。

　　第三，房價(jià)上漲速度與大眾購房支付能力的提高不同步。伴隨著住房市場的發(fā)展，我國住房價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上漲，這個(gè)問題在大城市尤為突出。特別是城鎮(zhèn)中低收入者的收入增長較慢，而他們對住房需求的迫切程度卻最大，形成較大反差。

　　2011年與2000年相比，高收入和最高收入家庭戶的可支配收入分別增長了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和較低收入家庭則分別只增長了2.1倍和1.9倍。我國大城市房價(jià)上漲速度快，而新增就業(yè)的中低收入群體多，直接導(dǎo)致了他們購房的支付能力明顯偏低。

　　進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的增長速度并不慢，但即使與房價(jià)上漲速度持平，也會(huì)因?yàn)閮烧叩幕鶖?shù)不同而使未購房者的實(shí)際支付能力弱化。

　　第四，大城市與中小城市住房發(fā)展不協(xié)調(diào)。一方面特大城市持續(xù)面臨著不斷上漲的高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面部分中小城市存在供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。

　　特大城市房價(jià)過高和較快上漲，急劇放大了有房者和無房者、有房多者與少者之間的利益沖突，也吸引了大量投資投向房地產(chǎn)，土地價(jià)格也不斷攀升，不利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　中小城市住房供給超過需求，實(shí)際上是透支了未來的市場需求，房地產(chǎn)開發(fā)沉淀了大量資金，將會(huì)影響金融的安全性，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展帶來威脅。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：不平衡的背后，一定有某種力量的推動(dòng)。您認(rèn)為導(dǎo)致這種狀況的主要原因是什么？

　　秦虹：我認(rèn)為原因不是單一的，而是多方面的。如我國不同規(guī)模城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)水平差異較大，導(dǎo)致人口的不均衡流動(dòng)，進(jìn)而造成特大城市住房需求持續(xù)旺盛；收入分配差距過大，導(dǎo)致財(cái)富積累速度差異大，進(jìn)而居民購房支付能力差異大；貨幣超發(fā)而投資渠道不足，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)成為居民投資需求的主要對象；地方財(cái)權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一，對土地財(cái)政依賴較強(qiáng)，商品住房中的土地成本不斷上升；房地產(chǎn)本身的稅收制度不完善，缺乏持有環(huán)節(jié)稅收來抑制住房的空置等等。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：這些不平衡問題，光靠市場這只手顯然無法解決，還需要政府的手共同發(fā)力。你認(rèn)為政府應(yīng)該如何作為？

　　秦虹：我覺得，在住房政策方面應(yīng)抓住住房發(fā)展的主要矛盾，有針對性地解決居民最關(guān)心的住房問題。

　　第一，根據(jù)實(shí)際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。對人口密集、需求旺盛的特大城市，要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)占比，適當(dāng)提高住宅建筑容積率，從根本上扭轉(zhuǎn)住房供求失衡的格局；而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應(yīng)放慢土地供應(yīng)節(jié)奏，不再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給，穩(wěn)定市場秩序。

　　第二，政府做好“補(bǔ)位兜底”，進(jìn)一步完善保障房政策。自2011年以來，我國已經(jīng)開工建設(shè)各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上，明年還將開工600萬套。在保障性住房建設(shè)力度不減的同時(shí)，還應(yīng)通過改革調(diào)整，使保障房政策更具針對性，保障方式更豐富，避免保障福利化。使住房困難群體更便捷、更公平、更及時(shí)地享受到保障房政策的實(shí)惠，棚戶區(qū)居民也有望在政府幫助下實(shí)現(xiàn)住房條件的改善。

　　第三，針對當(dāng)前住房的主要矛盾，政策應(yīng)支持“夾心層”的住房需求。

　　目前住房供應(yīng)是通過保障和市場兩方面共同解決住房需求。但保障與市場其實(shí)并無絕對的界線。如果能更多地運(yùn)用土地、貨幣等政策支持，如通過提供低價(jià)商品住房、補(bǔ)貼、退稅等政策措施，支持無房者到市場購房和租房，就可以將保障與市場有效地銜接起來，充分發(fā)揮市場供給的效率。“夾心層”群體住房困難的解決要充分調(diào)動(dòng)購房人的積極性，不能完全依靠政府“夾心層”群體在享受了政府政策補(bǔ)貼支持下購房，應(yīng)該明晰產(chǎn)權(quán)和收益。采取共有產(chǎn)權(quán)的方法，可以防止利用政策套利謀利。通過政府一定的幫扶政策支持，由“夾心層”群體以自己的力量為主解決住房困難，可以大大減輕政府建設(shè)保障房的壓力，可以使住房政策的支持對象更具針對性。因此，下一步的住房政策，還應(yīng)對“夾心層”群體的住房需求出臺穩(wěn)定的、明確的、有力度的政策支持，這樣住房供應(yīng)體系將更加完善，社會(huì)預(yù)期將更加穩(wěn)定。

　　第四，嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融安全。最關(guān)鍵的就是要堅(jiān)決守住杠桿這個(gè)底線，銀行應(yīng)嚴(yán)格按政策和風(fēng)險(xiǎn)防控的要求加強(qiáng)對企業(yè)開發(fā)貸款或個(gè)人按揭貸款進(jìn)行審核發(fā)放。根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅(jiān)持，防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。還應(yīng)積極探索擠出閑置住房的政策措施，盤活住房存量，這既有利于減少資源浪費(fèi)，增加市場供給，也有利于減少通過大量占有住房擴(kuò)大財(cái)富差距。

　　除完善住房政策外，還應(yīng)從影響住房市場運(yùn)行的外部體制機(jī)制改革入手，不斷調(diào)整和完善，這樣才能從根本上還原住房市場本身的健康發(fā)展規(guī)律。