上周,北京地產(chǎn)圈猛料不斷,先是“龍頭”萬科在與綠地的“一哥”之爭中暫處下風(fēng);而后,執(zhí)掌北京萬科5年之久的“毛大慶-肖勁”組合最終勞燕分飛。還沒等看熱鬧的我們完全回過神來,更大的“意外”就撲面而來。

　　上周末,北京青年報(bào)記者在北京市住建委網(wǎng)站上看到,剛剛過去的周末,北京市共有5個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證,從未聽說過的觀瀾嘉苑項(xiàng)目是其中之一。而這個(gè)神秘的項(xiàng)目實(shí)際上就是去年9月份,由融創(chuàng)中國以43.24億元的實(shí)際成交總價(jià)斬獲的東三環(huán)農(nóng)展館地塊,最終樓面價(jià)高達(dá)7.3萬元/平方米,成為去年的全國最貴地王。在住建委給予的預(yù)售許可證批復(fù)中,觀瀾嘉苑顯示的可售房源為51套,單價(jià)為驚人的16.5023萬元/平方米,而這還僅僅是首期。

　　農(nóng)展館地王項(xiàng)目“靜音”入市

　　作為去年標(biāo)志性的地王,農(nóng)展館項(xiàng)目何時(shí)入市,一直是業(yè)內(nèi)尤其是豪宅開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。早在今年3月份時(shí),融創(chuàng)執(zhí)行董事兼北京公司總經(jīng)理荊宏曾表示,該項(xiàng)目會在明年正式入市,公司內(nèi)部對于15萬元/平方米的定價(jià)也是認(rèn)可的。但工程上的進(jìn)度和政府的價(jià)格審批可能會制約具體的入市時(shí)間。

　　但結(jié)果顯而易見,一向以高周轉(zhuǎn)為傲的融創(chuàng)中國,即便對于農(nóng)展館這樣的頂級豪宅項(xiàng)目,也不能容忍其過于拖沓,并最終在年底前,以16.5萬元的均價(jià)成功闖關(guān),輕松超越單價(jià)近10萬元/平方米的保利·海德公園,成為今年取得預(yù)售證的最貴項(xiàng)目。

　　令人玩味的是,主管部門似乎有意將重大決定放在周五或休息日公布,以減輕其帶來的影響,這次農(nóng)展館地王項(xiàng)目獲批的消息就是上周日才發(fā)布的,而不久前的降息降準(zhǔn)消息也是在周五下班后才公布。

　　而作為開發(fā)商的融創(chuàng)中國,也深知“最貴”頂級豪宅入市可能帶來的輿論風(fēng)暴,非常默契地與主管部門一道采取了“靜音”策略。

　　就在其獲批前,業(yè)內(nèi)甚至普遍認(rèn)為,拿地更早并且已經(jīng)成為現(xiàn)房的萬柳地王項(xiàng)目——中赫·萬柳書院應(yīng)該會先一步入市,但事實(shí)上,農(nóng)展館地王為了搶在年底前入市,簡化了一切常規(guī)流程。亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅在轉(zhuǎn)發(fā)融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目入市消息時(shí),也用“想不到”來形容。

　　為了加快速度,除了采用期房銷售外,農(nóng)展館地王項(xiàng)目的推廣名稱甚至都沒有確定。雖然有了取證時(shí)的名字“觀瀾嘉苑”,但按照北京樓市的通常做法,“觀瀾嘉苑”僅僅是預(yù)售證顯示的官方名字,通常情況下開發(fā)商都會給項(xiàng)目起一個(gè)用于宣傳推廣的案名。并且,這樣單價(jià)超過16萬元的頂級豪宅,居然沒有大張旗鼓地豎起圍擋或貼出廣告,甚至連示范區(qū)(含樣板間)都沒有開放,就這樣靜悄悄地獲批了。

　　對此,有業(yè)內(nèi)人士分析道,豪宅產(chǎn)品往往需要長時(shí)間的蓄客,并不斷與客戶溝通完善產(chǎn)品,農(nóng)展館項(xiàng)目的突然入市確實(shí)另類。并且,即使獲得了預(yù)售許可證,融創(chuàng)農(nóng)展館地王項(xiàng)目也一定不會像一般住宅那樣,取證后三天就開盤銷售,　具體的開盤日期一定會在明年,之所以這么急于入市,很可能帶有某種象征意義。

16. 5萬元/平方米只是首期　未來單套價(jià)格可能破億

　　在農(nóng)展館地王項(xiàng)目入市前,北京樓市的期房項(xiàng)目是很少有超過15萬元/平方米的。同樣是頂級豪宅的朝陽區(qū)霄云路8號和海淀區(qū)的釣魚臺7號院,是少有的兩個(gè)賣出過　16萬元每平方米天花板價(jià)的樓盤,但這兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)也都是準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房成交的。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的預(yù)售許可證信息來看,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目此次批準(zhǔn)的7號樓是住宅和商業(yè)混合的樓座,共計(jì)51套房源,其中35套為住宅,16套為商業(yè)。住宅的最高擬售價(jià)達(dá)到了190821元/平方米,而最高總價(jià)的一套房源則為7107萬元。

　　并且,這還僅僅是一期的價(jià)格,去年10月,融創(chuàng)中國董事長孫宏斌就公開表示,如果項(xiàng)目售價(jià)是15萬元/平方米,利潤并不高,臨湖的部分房源售價(jià)將超過30萬元/平方米。

　　如今看來,這并非癡人說夢。根據(jù)規(guī)劃,融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目,將建設(shè)7棟樓,地上部分為7-8層。其中1號樓、2號樓、6號樓為純住宅,4號樓是配套樓,3號樓、5號樓是辦公商業(yè)樓,7號樓是商業(yè)住宅混合。

　　這意味著已經(jīng)獲得預(yù)售證的7號樓是位置相對較差的一個(gè),而其他幾棟純住宅樓的位置更好。也同樣意味著7號樓住宅16.5萬元/平方米、商業(yè)18.2萬元/平方米的售價(jià)或許并不是該項(xiàng)目的最高價(jià)格,未來30萬元/平方米的價(jià)格也許真的會出現(xiàn)。

　　此外,一位曾經(jīng)在霄云路8號負(fù)責(zé)銷售、如今已經(jīng)跳槽的業(yè)內(nèi)人士向北青報(bào)記者透露,按照他的經(jīng)驗(yàn),頂級豪宅市場不同于普通住宅,有實(shí)力的買家并不在意一套房子是七八千萬還是一個(gè)億,反而對于戶型設(shè)計(jì)的要求一定要跟頂級豪宅相配,像霄云路8號,主力戶型都是450-520平方米的超大平層,給予了這類買房人很大的滿足感,而融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目獲批部分的主力戶型則是350平方米,實(shí)際使用面積甚至不足300平方米,明顯還有很大的提升空間。

　　照此估算,上述人士預(yù)計(jì),未來融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目最高房源的售價(jià)很可能是單價(jià)接近30萬元/平方米,總價(jià)也可能因?yàn)榧尤氪髴粜?而輕松突破1億元/套。

　　就此,北青報(bào)記者也聯(lián)系了融創(chuàng)中國方面,但對于該項(xiàng)目具體的入市時(shí)間和未來可能銷售的價(jià)格及戶型,融創(chuàng)中國相關(guān)人士并未予以回復(fù)。