規(guī)模房企接連倒下，被吹大的泡沫終被刺破

羅韜

誰(shuí)也不從知曉，下一個(gè)倒下的會(huì)是誰(shuí)！

2019年以來(lái)，數(shù)百家迷你房企的破產(chǎn)重組，并沒(méi)有引起行業(yè)反思，唯有規(guī)模型企業(yè)的倒下，才足以形成警示。

市場(chǎng)消息顯示，福晟集團(tuán)(下稱“福晟”)、協(xié)信控股集團(tuán)(下稱“協(xié)信”)相繼把自己的項(xiàng)目擺上貨架尋求買(mǎi)家，而接盤(pán)企業(yè)分別是世茂房地產(chǎn)(00813.HK，下稱“世茂”)和陽(yáng)光城(000671.SZ)。

兩宗交易均未最終落實(shí)，但各方求證結(jié)果顯示，福晟和協(xié)信兩家公司確實(shí)急需資金紓困?；仡檭杉夜窘甑氖袌?chǎng)表現(xiàn)，均曾因急速擴(kuò)張一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩，而這讓如今的滑鐵盧更令人唏噓。

接近年末，盡管不少地方花式放松樓市調(diào)控，但房企間緊繃地神經(jīng)卻未能放松，接連兩家中型房企的轟然倒下，或多或少讓一些同行兔死狐悲。畢竟，上一輪擴(kuò)張周期中極力放大杠桿瘋狂擴(kuò)張者還有很多，如今深陷資金和債務(wù)困境者也并不少。誰(shuí)也不從知曉，下一個(gè)倒下的會(huì)是誰(shuí)！

大房企也深陷泥潭

過(guò)去一年，福晟過(guò)的異常艱難。這家發(fā)跡于福州的房企，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過(guò)收并購(gòu)形式介入大量舊改項(xiàng)目，稱其貨值超過(guò)8000億。

2018年福晟高調(diào)對(duì)外公布地產(chǎn)目標(biāo)：2018年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額600億元，2019年900億元，2020年1300億元，并在2020年進(jìn)入行業(yè)前30名。

不過(guò)，受制于較高的負(fù)債和難以處理的收并購(gòu)問(wèn)題，福晟集團(tuán)大量項(xiàng)目遲遲無(wú)法入市，資金狀況日趨嚴(yán)峻。

“雖然每個(gè)月工資照發(fā)，不過(guò)福晟內(nèi)部2018年的年終獎(jiǎng)都還沒(méi)有完全發(fā)放?！币晃恢槿耸客嘎?。

過(guò)去幾月，福建福晟旗下公司股權(quán)累計(jì)被凍結(jié)次數(shù)超過(guò)30次。其中，北京市第三中級(jí)人民法院凍結(jié)福建錢(qián)隆津晟投資有限公司2000萬(wàn)元股，福建思華投資有限公司400萬(wàn)元股權(quán)，福建隆順祥投資有限公司3億元股權(quán)。

“福晟在過(guò)去幾個(gè)月一直在尋找項(xiàng)目接盤(pán)俠，希望通過(guò)出售股權(quán)形式進(jìn)行回血，同時(shí)希望借助政府進(jìn)行背書(shū)，以便度過(guò)這一輪資金危機(jī)?！币晃唤咏ｊ扇耸恐赋?。

在福晟最艱難的時(shí)候，即便是每個(gè)月發(fā)工資，都需要福晟總裁童文濤去銀行面前溝通，才得以保證每個(gè)月工資的日常發(fā)放。這位有著銀行背景的總裁，從一開(kāi)始來(lái)到福晟，便是把主要精力放在資金問(wèn)題上。

時(shí)至年底，福晟的接盤(pán)俠世茂總算出現(xiàn)。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，目前世茂集團(tuán)、中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司已經(jīng)與福晟簽署地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)收購(gòu)框架協(xié)議。12月7日，世茂盡調(diào)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)進(jìn)駐福晟。

按照目前的初步規(guī)劃，世茂、東方資產(chǎn)與福晟集團(tuán)三方股權(quán)比例暫定為4：3：3，收購(gòu)?fù)瓿珊螅墒烂俦P(pán)。

“世茂的收購(gòu)?fù)ǔ６际浅袀绞召?gòu)，加之有金融機(jī)構(gòu)配合，實(shí)際支付的現(xiàn)金并不多。”世茂集團(tuán)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)湯沸向第一財(cái)經(jīng)記者表示。

受到該收購(gòu)的影響，12月17日，福晟集團(tuán)下屬上市平臺(tái)福晟國(guó)際(00627.HK)盤(pán)中上漲超過(guò)30%。

“福晟的滑鐵盧基本來(lái)自幾個(gè)原因，第一是拿錯(cuò)地，大量的收并購(gòu)項(xiàng)目實(shí)際上有很多法務(wù)、債務(wù)問(wèn)題，最終項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)入市，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度過(guò)慢；第二是踩錯(cuò)周期，福晟加杠桿的時(shí)間比其他閩系晚了1-2年，當(dāng)其他公司開(kāi)始控制財(cái)務(wù)杠桿的時(shí)候，福晟已經(jīng)來(lái)不及收住?！币晃婚}系地產(chǎn)公司高層向記者評(píng)價(jià)。

實(shí)際上，福晟今年已經(jīng)出現(xiàn)多位高管離職，包括分管營(yíng)銷(xiāo)副總裁、投資中心總經(jīng)理等關(guān)鍵崗位均離職，而這些崗位也一直沒(méi)有候補(bǔ)人選。“福晟的集團(tuán)投資總?cè)チ烁Ｖ蔟埡鐾顿Y總，即便是降低能級(jí)也要趕緊跳槽?！币晃桓Ｖ蔟埡耸扛嬖V記者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企協(xié)信，在今年同樣過(guò)的異常艱難。今年3月，協(xié)信聯(lián)席總裁張澤林低調(diào)離職，隨后協(xié)信一直處于群龍無(wú)首狀態(tài)，從公開(kāi)信息看，協(xié)信在今年也從來(lái)沒(méi)有拿地動(dòng)作。消息顯示，12月末，陽(yáng)光城與協(xié)信談判股權(quán)收購(gòu)已經(jīng)進(jìn)入最后階段，不出意外明年協(xié)信將把項(xiàng)目股權(quán)讓渡給陽(yáng)光城。

面臨并購(gòu)命運(yùn)的還有新湖中寶(600208.SH)，這家公司12月向綠城中國(guó)(03900.HK)轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合計(jì)35%的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)利和權(quán)益，合計(jì)總額為36億元。而在今年7月，新湖中寶以67.05億元將持有的浙江甌瓴實(shí)業(yè)有限公司和上?，攲毞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的股權(quán)及相應(yīng)權(quán)益出售給了融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)。

趨緊的融資節(jié)奏和難以入市的項(xiàng)目，讓這些中型房企不得不把項(xiàng)目擺在貨架，等著更多的大公司進(jìn)行接盤(pán)?！懊恐芏加泄局鲃?dòng)找上門(mén)來(lái)談合作并購(gòu)，我們看的比較多，真正去收購(gòu)的還是少數(shù)，畢竟里面涉及的問(wèn)題比較多。”一家TOP15公司投資負(fù)責(zé)人告訴記者。

那些被房企吹大的泡沫

很多中型房企面臨困局的背后，實(shí)際上折射出地產(chǎn)公司銷(xiāo)售“虛高”，泡沫不斷被刺破。

“我們公司每年對(duì)外已經(jīng)號(hào)稱突破全口徑銷(xiāo)售千億規(guī)模，不過(guò)實(shí)際上這三年我們的內(nèi)部權(quán)益銷(xiāo)售額都不到400億，還是用大量小股操盤(pán)方式來(lái)虛增了銷(xiāo)售額?！币患议}系地產(chǎn)公司副總裁透露。

過(guò)去幾年，由于融資對(duì)規(guī)模的需求，很多地產(chǎn)公司都通過(guò)大量合作來(lái)擴(kuò)大自己的銷(xiāo)售規(guī)模，大量千億房企涌現(xiàn)，不過(guò)實(shí)際上這些公司的內(nèi)部權(quán)益銷(xiāo)售并沒(méi)有那么多。

比如剛剛登錄資本市場(chǎng)的新力控股(02103.HK,下稱“新力”)，就未正式披露過(guò)自己的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。而根據(jù)據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，新力2016~2018年，合同銷(xiāo)售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別是107%、165%、347%。

不過(guò)，新力的營(yíng)業(yè)收入?yún)s和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有大量差距。根據(jù)新力的招股書(shū)，2016年、2017年及2018年，新力分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為94.6%。

一般而言，地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售金額會(huì)在1-2年之內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)成為營(yíng)業(yè)收入，不過(guò)新力的2018年?duì)I業(yè)收入與2016年的合同銷(xiāo)售額都有接近80億差距。

此外，新力的周轉(zhuǎn)速度明顯快于同行，公開(kāi)資料顯示，新力項(xiàng)目“120天啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”。按照這個(gè)邏輯，這些項(xiàng)目應(yīng)該很快進(jìn)行交付進(jìn)而結(jié)轉(zhuǎn)，不過(guò)這里面新力數(shù)據(jù)差異巨大。

“所有的銷(xiāo)售都應(yīng)該建立在回款上，我們到了年底最重要的就是保證回款和現(xiàn)金流。”湯沸指出。

很多公司還是在為了銷(xiāo)售數(shù)據(jù)需要不斷想辦法?！凹幢闶桥琶拔宓姆科?，為了年末沖業(yè)績(jī)，也把沒(méi)有拿到預(yù)售證的項(xiàng)目提前給中介或者資金方，讓其進(jìn)行包銷(xiāo)，不過(guò)要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。”一位營(yíng)銷(xiāo)總向記者透露。

一位地產(chǎn)公司部門(mén)負(fù)責(zé)人稱，自己所在公司內(nèi)部也進(jìn)行了員工內(nèi)購(gòu)，以更低的價(jià)格賣(mài)給員工，并允許半年內(nèi)進(jìn)行更名，并保證可以半年后退款。實(shí)際上看，這樣的銷(xiāo)售回款僅僅是首付，未來(lái)是否真的可以形成真正的現(xiàn)金回款，還有待市場(chǎng)考證。

今年同樣異常困難的泰禾集團(tuán)(000732.SZ，下稱“泰禾”)也從未主動(dòng)披露過(guò)自己的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。根據(jù)泰禾公告，2016年~2018年?duì)I業(yè)收入分別為207億元、243億元、309億元。同期，各家排行機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)泰禾全口徑銷(xiāo)售數(shù)據(jù)2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

因此，泰禾的真實(shí)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)一度遭遇過(guò)市場(chǎng)質(zhì)疑，比如截至2019年前三季度，泰禾預(yù)收賬款545億元，即便全部進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，也無(wú)法達(dá)到上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。

泰禾董事長(zhǎng)黃其森在近日接受媒體采訪時(shí)表示：“銷(xiāo)售額并非是交易所強(qiáng)制要求的披露信息，我們也并沒(méi)有刻意隱去，未來(lái)我們也會(huì)選擇公開(kāi)和公布銷(xiāo)售額。”

“從今年的銷(xiāo)售完成情況看，大部分公司都沒(méi)有完成年初內(nèi)部制定的指標(biāo)，甚至到了年底只能靠用房抵供應(yīng)商款、員工內(nèi)購(gòu)等形式飲鴆止渴，一片繁華之后，實(shí)際真實(shí)銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀?！币患襎OP10房企高層說(shuō)。

房地產(chǎn)步入風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)期

在李鳴看來(lái)，受到市場(chǎng)環(huán)境收縮影響，行業(yè)洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

“房地產(chǎn)已經(jīng)不是黃金、白銀時(shí)代，而是進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)代，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存?！本G地香港(00337.HK)董事局主席陳軍這樣評(píng)價(jià)如今的行業(yè)格局。

一個(gè)數(shù)據(jù)可以佐證，人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)破產(chǎn)公司已超過(guò)450家。

“融資還是非常困難，未來(lái)銀行的額度有限，自然更傾向于大公司，行業(yè)龍頭公司將進(jìn)一步獲得優(yōu)勢(shì)。”湯沸認(rèn)為。

西政資本統(tǒng)計(jì)顯示，目前百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商的拿地資配資成本，前50強(qiáng)一般年化在13%~15%不等，50~100強(qiáng)一般年化在16%~18%不等，百?gòu)?qiáng)開(kāi)外或當(dāng)?shù)佚堫^開(kāi)發(fā)商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于下行階段，全國(guó)土拍溢價(jià)率依舊保持在低位，新房市場(chǎng)各城市間銷(xiāo)售表現(xiàn)存在明顯分化。

和以往不同，拿地過(guò)后市場(chǎng)上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿錯(cuò)拿貴，小則面臨虧本，重則如上述很多公司一樣無(wú)法入市。

克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)各地此前的大部分地王項(xiàng)目，目前盈虧對(duì)半。

以廈門(mén)為例，截止2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已經(jīng)入市，入市項(xiàng)目的平均入市周期達(dá)20個(gè)月，遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均入市周期10個(gè)月。其中，位于集美區(qū)的禹洲璟閱城表現(xiàn)最為突出，該項(xiàng)目土地在2016年8月被禹洲地產(chǎn)(01628.HK)以28億元的價(jià)格競(jìng)得，樓板價(jià)高達(dá)32825元/平方米，2019年6月首開(kāi)，首開(kāi)平均售價(jià)33000元/平方米，地房比高達(dá)99%，房地差僅有175元/平方米，虧損十分嚴(yán)重。

旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)總裁林峰表示：“每年從看的地到實(shí)際拿下，基本都是要百里挑一。行業(yè)趨于穩(wěn)定之后，利潤(rùn)率已然沒(méi)有以往之高?！?/p>

可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別過(guò)去資金推動(dòng)時(shí)代，內(nèi)生驅(qū)動(dòng)時(shí)代已然來(lái)臨，而這一切將進(jìn)一步考驗(yàn)每個(gè)公司管理智慧。無(wú)論企業(yè)抑或是購(gòu)房者，“撐死膽大者”的局面，已然遠(yuǎn)去。