窺一窺長租房的“生命線”

“家電齊全,拎包入住,租期穩(wěn)定,干凈溫馨。我的要求,這里恰好都能滿足?！币粋€(gè)月前,王樂樂離開校園生活,入住鄭州市一家青年公寓,邁向了自己人生中的第一個(gè)工作崗位。

像王樂樂一樣,長租房正在成為越來越多租房客的新選擇。在一些大中城市,流動人口不斷涌入,加之服務(wù)理念創(chuàng)新、國家政策紅利不斷釋放,長租房市場一路看漲,多方資本進(jìn)入,更使長租房熱度居高不退。

傳統(tǒng)租房模式“不得不變”

眼下,正是一年一度的畢業(yè)季,同時(shí)也是租房旺季。2018年,全國高校畢業(yè)生人數(shù)達(dá)到820萬人。鏈家地產(chǎn)發(fā)布的白皮書顯示,2017年全國租房需求大幅增加,一線城市增長量均在30%以上,新一線城市租房需求增長比例更加明顯。

一邊是龐大的剛需市場,一邊卻是“難、貴、亂”的傳統(tǒng)租房秩序,深受“房屋質(zhì)量差”“服務(wù)欠缺”“收費(fèi)混亂”諸多問題困擾。

“工資太少,房租太貴,曾經(jīng)夢想的詩與遠(yuǎn)方,中間卻隔著一道厚厚的墻——租房!”一位網(wǎng)名為“@天真孩子”的大三實(shí)習(xí)生說。

“當(dāng)初不想出高額的中介費(fèi),房子是找二房東租的,住進(jìn)去后,各種狀況就沒斷過。找房子簡直比找工作還難?！本W(wǎng)友“@花開一夏”說。

對不少年輕人而言,租房是個(gè)“斗智斗勇”的活兒:黑中介不靠譜,找房源麻煩,假房東越來越多,維修拖延,租金隨意上漲,各種理由拒退押金……有人說,租房“套路深似?！?。

“短時(shí)間內(nèi)買房不現(xiàn)實(shí),我們很渴望有個(gè)安定的住處?！惫ぷ鲀赡甑睦盍Ω嬖V記者,他兩年之內(nèi)搬了5次家,多是房東突然中斷合同或居住環(huán)境太差、沒有任何服務(wù)。

58同城房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2017年,全國租戶31~35歲占30%,25~30歲占33%,18~24歲占37%,整租一套占62%,一居室占40%。租房者多為年輕群體,且由于時(shí)代發(fā)展,他們對租房的生活質(zhì)量要求越來越高。

而在此背景下,一股清風(fēng)已吹入亂象叢生的房屋租賃市場:通過中介門店租房的比例大幅縮減,而以專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺為代表的新租房模式占比迅猛增長,“長租房”應(yīng)勢而出。

記者了解到,市場上長租房供給有分散式和集中式兩種模式。前者是投資方整合零散房源,并對房屋進(jìn)行裝修管理,再對外招租;后者是投資方自行開發(fā),或長期租賃整棟或集中連片的房源,并提供配套娛樂、社交場所等附加服務(wù)。

值得注意的是,雖然多個(gè)大城市已上線國有租賃平臺,但由于房源體量不大,尚未成為租房一族的主流選擇。但國有租賃房源品質(zhì)有保障、租期長等特點(diǎn),仍可以對建立穩(wěn)定的長租房市場起到示范作用。

租房也能培養(yǎng)出客戶黏性

住在鄭州悅?cè)缜嗄旯⒌?6歲租戶李瑩瑩表示:“我選擇這里,主要是看中了它寬敞的空間和獨(dú)具特色的設(shè)計(jì)格調(diào),即使多花點(diǎn)錢,我也覺得很值。”

而她的鄰居馬衛(wèi)東直言,自己工作壓力大,不愿意在生活瑣事上浪費(fèi)精力,悅?cè)缰悄荛T鎖、掌上管家、一鍵式維修等設(shè)施和管理制度,讓他十分省心。

對很多年輕人來說,長租房不僅僅是為了生計(jì),更是一種體面的生活方式。

和過去僅提供房源不同,包括悅?cè)?、自如、魔方等在?nèi)的租房平臺開始扮演起“托管”角色,將房屋重新裝修、精細(xì)管理。這也使得長租公寓具有配套設(shè)施齊全,有保潔、健身功能,標(biāo)準(zhǔn)化品質(zhì)較高,房子統(tǒng)一管理,收費(fèi)透明等優(yōu)點(diǎn)。除此之外,社區(qū)生態(tài)也是長租房的一大賣點(diǎn)。

長租公寓主要面對青年群體,其特征為強(qiáng)調(diào)個(gè)性。因此,差異化和精細(xì)化將是未來運(yùn)營住房租賃項(xiàng)目的核心競爭力所在,通過滿足特定細(xì)分群體的特定需求來增強(qiáng)客戶黏性,從而獲得更高的租金溢價(jià)。

為了迎合城市青年人的消費(fèi)理念,很多長租公寓都將公共區(qū)域融入咖啡廳、書吧、唱吧、健身器材等設(shè)施,還定期舉辦豐富多彩的社交活動,打造有情懷、有溫度的“社群文化”。在此基礎(chǔ)上,白領(lǐng)公寓、主題公寓、特色房屋等也逐漸產(chǎn)生。

有租客評價(jià)說,這些公寓充滿文藝氣息和活力的生活,感覺大概就是中國版的《老友記》。

山東省宏觀經(jīng)濟(jì)研究院院長劉冰認(rèn)為,起源于歐洲、日本的青年公寓,在中國市場有著非?，F(xiàn)實(shí)的存在意義?！俺鞘欣铼?dú)居青年越來越多,租房人群年輕化趨勢明顯。在解決住的問題后,滿足甚至引領(lǐng)精神需求是產(chǎn)業(yè)升級的重要方向?！?/p>

但也有租房者表示,相對于傳統(tǒng)租房方式選擇面廣、有降價(jià)空間,長租房不同地段裝修層次不一,房源位置有局限,最重要的是,長租房價(jià)格普遍比市場價(jià)高出20%。

與此同時(shí),租客評價(jià)、出租率和同業(yè)競爭是當(dāng)前房屋租賃市場面臨的主要難題。畢業(yè)季、離職季、地段、房間戶型朝向,都會對出租率產(chǎn)生影響。

“在這些大城市,適合做租賃住房的項(xiàng)目并不多。”萬科租賃住房事業(yè)部的投資總監(jiān)陳躍華認(rèn)為,租賃住房擇址比酒店更苛刻?？紤]到租客長期居住的舒適性、安全性和租金承受力,能改造成長租公寓的建筑有以下硬性條件:每個(gè)房間必須有窗,有一定改造空間,租金價(jià)格不能太貴,手續(xù)正規(guī),消防合格。

群雄逐鹿“藍(lán)海”新業(yè)態(tài)頻出

長租房“藍(lán)?！睆V闊,國家“租購并舉”“租購?fù)瑱?quán)”房地產(chǎn)長效機(jī)制的確立,更讓長租公寓站上了“臺風(fēng)口”。有數(shù)據(jù)顯示,整裝長租模式有望撬動萬億級市場。

多方資本開始進(jìn)入,除了各大房地產(chǎn)企業(yè),不少中介公司、互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及連鎖酒店等都開拓了長短期租房業(yè)務(wù)。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示,截至今年3月,全國范圍內(nèi)長租公寓品牌達(dá)1200多家,房源規(guī)模逾200萬間,主要集中在北京、上海、深圳、廣州等一線城市以及天津、重慶、沈陽、南京、武漢、成都、西安、杭州、青島、鄭州、廈門等11個(gè)已經(jīng)確定建設(shè)的國家中心城市。這些城市也因?yàn)槲罅康牧鲃尤丝?直接導(dǎo)致了我國住房租賃的增量市場集中于這些區(qū)域。

據(jù)測算,到2020年,中國自有存量住宅將達(dá)到2.5億套,房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在200萬億左右。

“短期內(nèi)大量資本涌入,可能會導(dǎo)致惡性競爭,帶動用地成本、拿房成本抬升,部分企業(yè)擴(kuò)張過快致使品質(zhì)失控、服務(wù)跟不上等問題,需要未雨綢繆?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

但有專家對長租房企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展充滿信心?！敖?jīng)歷盤活存量房、市場規(guī)?；瘍蓚€(gè)階段之后,產(chǎn)品精細(xì)化將促進(jìn)運(yùn)營和投資主體的專業(yè)化。”

記者在采訪中了解到,不少企業(yè)負(fù)責(zé)人都對長租房行業(yè)“投入巨大、服務(wù)鏈條長、回收周期長”的特征有所擔(dān)憂。對此,有專家建議,住房租賃REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)的模式可以為開發(fā)商和長租公寓經(jīng)營提供退出機(jī)制,解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。

當(dāng)然,長租房企業(yè)也有其他的新選擇。

“現(xiàn)在悅?cè)绻陌膺\(yùn)營商轉(zhuǎn)為管理服務(wù)商,實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)公寓管理,從賣產(chǎn)品和服務(wù),到賣服務(wù)和解決方案?！睈?cè)绻EO王銀偉表示,業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變,意味著利潤模式也將由傳統(tǒng)的包住差價(jià)、無法資本化的現(xiàn)實(shí)利潤轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷倪\(yùn)營價(jià)值收入、可資本化的長期價(jià)值,實(shí)現(xiàn)房東和租客兩大資源的整合,整合出一條全新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

目前,在市場動力下,長租房產(chǎn)業(yè)在信用、支付、安全、數(shù)據(jù)等方面的短板正加快補(bǔ)足。圍繞“租”字,市場空間越來越大,融資渠道也逐漸打通,租賃住宅用地額供給加大。市場規(guī)?；?長租房行業(yè)將演變成為包括資本、品牌、服務(wù)、商業(yè)模式等在內(nèi)的全方位競爭。

(余嘉熙)