尹詩(shī)語(yǔ)把自己在河北燕郊買(mǎi)房的決定歸因于一系列“巧合”:房?jī)r(jià)上漲耗盡了她等待北京購(gòu)房資格的耐心,陪朋友看房時(shí)相中了廊坊北三縣的發(fā)展?jié)摿?再加上好友今年年初在燕郊購(gòu)房后的不斷勸說(shuō)。最后一點(diǎn)至關(guān)重要,這意味著在5月初購(gòu)房的尹詩(shī)語(yǔ),既避開(kāi)了之前火爆的搶房大戰(zhàn),又沒(méi)有因?yàn)閺?qiáng)力限購(gòu)政策而無(wú)緣燕郊。

從某種程度上講,6月2日廊坊市政府出臺(tái)的外地戶籍需提供3年社保或納稅證明的限購(gòu)政策,讓本已蕭條的燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于冰凍。這項(xiàng)足以遏制絕大多數(shù)投資者的舉措,使得近兩年來(lái)一直唱多的燕郊樓市,首次有了不一樣的聲音。

3年社保政策冰封市場(chǎng)

河北省廊坊市的北三縣是夾在北京與天津之間的一塊飛地。從地圖上看,位于飛地西北部的三河市燕郊鎮(zhèn),恰好如楔子一樣嵌入了北京市的版圖。到北京東三環(huán)僅為30公里的直線距離,賦予了燕郊得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。它不僅是北漂們降低生活成本的首選之地,還成為無(wú)數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)者追求財(cái)富的尋夢(mèng)之地。

然而,當(dāng)記者6月8日來(lái)到通燕高速出口興達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)站時(shí),卻發(fā)現(xiàn)往日車(chē)站旁大量的房產(chǎn)派單員已不見(jiàn)蹤影。得益于此前房地產(chǎn)的大發(fā)展,燕郊鎮(zhèn)沿102國(guó)道兩側(cè)曾經(jīng)密集分布著大大小小的房產(chǎn)門(mén)店。但現(xiàn)在,至少有八九家門(mén)店貼上了出租轉(zhuǎn)讓的告示。

國(guó)道旁一家房產(chǎn)門(mén)店的中介稱,同屬于北三縣的大廠在6月6日跟進(jìn)發(fā)布了限購(gòu)政策,大廠房管局已經(jīng)停止了網(wǎng)簽。由于三河與香河的政策還沒(méi)有公布,兩地房管局的系統(tǒng)還沒(méi)有關(guān),“基本上也是這兩天了”。一天之后,三河的限購(gòu)政策如期而至。

在房產(chǎn)中介王志淵看來(lái),盡管3月的限購(gòu)政策要求外地戶籍首付50%,但是客戶仍然可以借錢(qián)買(mǎi)房。而要求外地戶籍提供3年社保等于直接限制了購(gòu)房資質(zhì),對(duì)燕郊樓市的殺傷力極大?！把嘟及l(fā)展根本就不成熟,沒(méi)有人愿意在燕郊交社保?！彼f(shuō)。

伴隨嚴(yán)格限購(gòu)的是燕郊房?jī)r(jià)的明顯下降。尹詩(shī)語(yǔ)說(shuō),她上個(gè)月考慮過(guò)的一套二手房,報(bào)價(jià)已經(jīng)從210萬(wàn)元跌到了160萬(wàn)元,還沒(méi)有賣(mài)出去。在燕郊擁有幾套住房的彭文也表示,一個(gè)多月內(nèi),他連續(xù)3次下調(diào)報(bào)價(jià),總計(jì)降價(jià)4000多元/平方米,卻僅有一位買(mǎi)家來(lái)看過(guò)房。

多位中介和業(yè)主告訴記者,目前燕郊二手房降價(jià)的區(qū)域特征明顯。西部的潮白人家、東貿(mào)國(guó)際、美林灣等樓盤(pán),成交價(jià)為2.7萬(wàn)~2.8萬(wàn)元/平方米,降了四五千元。地處東部、離北京較遠(yuǎn)的福成系列小區(qū),價(jià)格2.2萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/平方米,降幅為4000~6000元。但燕郊西北部地鐵站附近的樓盤(pán)受影響有限,房?jī)r(jià)仍保持在3萬(wàn)元/平方米左右。

王志淵稱,最近大降價(jià)賣(mài)房的,主要是擁有多套房的炒房客。另外,也有一些急需用錢(qián)的業(yè)主選擇出手,例如有的人需要將燕郊的房產(chǎn)變現(xiàn),再去北京買(mǎi)房。不過(guò),由于這些房子多是在每平方米幾千元、上萬(wàn)元時(shí)入手的,就算現(xiàn)在便宜賣(mài)掉也是穩(wěn)賺不賠。

相比于二手房的隨行就市,燕郊一手房的價(jià)格則比較穩(wěn)定。房產(chǎn)中介于軍說(shuō),6月初燕郊最東端的尚城華都開(kāi)盤(pán),均價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米,“價(jià)格沒(méi)看出來(lái)咋掉?！睋?jù)媒體報(bào)道,5月中旬燕郊城西的匯福悅榕灣還開(kāi)出過(guò)3.9萬(wàn)元/平方米的高價(jià),但看房者寥寥無(wú)幾。

成交萎縮嚴(yán)重,中介心生迷茫

比價(jià)格更能反映燕郊樓市現(xiàn)狀的是,成交量的急劇萎縮。

王志淵告訴記者,在燕郊西部的某些小區(qū),鏈家一個(gè)月的成交量只有兩三套,其他小公司的業(yè)績(jī)更差。從他4月來(lái)店工作至今,他所在的有40多人的門(mén)店,總共也沒(méi)成交幾單。一手房的日子同樣不好過(guò),于軍感覺(jué)3年社保政策出來(lái)后,大部分客戶處于觀望狀態(tài),當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特別冷清。

迫于壓力,主營(yíng)二手房的門(mén)店把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到了外地一手房和租賃市場(chǎng)。一直從事一手房銷(xiāo)售的于軍發(fā)現(xiàn),隨著國(guó)家限購(gòu)政策的擴(kuò)大,自己從天津?qū)氎?賣(mài)到了河北唐山、秦皇島,再賣(mài)到山東、遼寧的海景房,“房子越賣(mài)越遠(yuǎn)”。

記者6月9日晚7點(diǎn)在燕郊的一家中介門(mén)店看到,整個(gè)銷(xiāo)售大廳沒(méi)有一位購(gòu)房者,但十幾名銷(xiāo)售仍圍坐在圓桌前,爭(zhēng)分奪秒地向外地客戶推銷(xiāo)山東龍口的海景房。中介手中的A4紙上密密麻麻印滿了手機(jī)號(hào)碼,根據(jù)客戶的反饋結(jié)果,號(hào)碼后分別標(biāo)上了不接、不買(mǎi)、關(guān)機(jī)等幾種情況。

王志淵坦言,現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì),誰(shuí)都沒(méi)有辦法,在路邊問(wèn)到的人基本上也沒(méi)有需求。而且,燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)中介數(shù)量眾多,當(dāng)效益不好時(shí),中介公司就會(huì)收縮開(kāi)支。依照行業(yè)慣例,公司保底薪的時(shí)間是3個(gè)月,如果這段時(shí)間內(nèi)中介沒(méi)有任何業(yè)績(jī),就將失去底薪,只能選擇轉(zhuǎn)行。

從今年4月入行至今,王志淵還沒(méi)有開(kāi)單,還好他和一些同事在此前燕郊房?jī)r(jià)較低時(shí)買(mǎi)了房,生活壓力暫時(shí)不是很大。而對(duì)于尚需在燕郊租房的于軍來(lái)說(shuō),市場(chǎng)的驟然冷淡和高高在上的房?jī)r(jià),讓他真的是迷茫了。

在來(lái)燕郊之前,于軍在老家黑龍江嘗試過(guò)許多行業(yè)。19歲出來(lái),第一份工作在紙漿廠,廠長(zhǎng)看于軍年紀(jì)小欺生,不管他干多少活兒,一天就發(fā)40元。后來(lái)?yè)Q到食品廠,于軍看著特別熱的攪面機(jī)器,從早上7點(diǎn)干到晚上6點(diǎn),一個(gè)月只能掙2000元錢(qián)左右。等到他23歲進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí),有些內(nèi)向的他覺(jué)得之前的時(shí)間都被耽誤了。

剛?cè)胄械囊徽?于軍形容自己“一竅不通”。他連續(xù)給不需要房的客戶派過(guò)好幾次單,惹得人家急眼;也曾在被城管警告后,依然把傳單卷到袖口里,被人家一下子“拎到車(chē)上去了”。一年下來(lái),除了帶看的兩套房有部分提成,于軍只拿到了每月2000元的底薪。

于軍說(shuō),在2016年的行情下,燕郊房產(chǎn)中介平均一年都能拿到8萬(wàn)~10萬(wàn)元?；蛟S是因?yàn)榛馃岬氖袌?chǎng)讓他摸清了門(mén)道,于軍在第二年稍稍掙了點(diǎn)錢(qián)。但他在公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)沈陽(yáng)某樓盤(pán)時(shí)退縮了,沒(méi)有掙到“倒房號(hào)”的大錢(qián)。今年年初,他終于靠倒賣(mài)唐山一個(gè)樓盤(pán)的房號(hào)賺了6萬(wàn)元。但隨后國(guó)家限購(gòu)政策接踵而至,市場(chǎng)就此進(jìn)入冬天。

4月中旬至今,于軍所在的門(mén)店走了不少員工。他也比以前清閑了不少,甚至?xí)蟀滋炫艿缴坛侨タ疵赓M(fèi)電影,“反正現(xiàn)在派單也沒(méi)啥用”。有時(shí)閑下來(lái),于軍也會(huì)思考要不要換個(gè)行業(yè)試試,但他暫時(shí)還沒(méi)有離開(kāi)燕郊的打算,因?yàn)檫@里怎么也比老家強(qiáng)。

一座小城的發(fā)展史

雖然形勢(shì)不如以往,房產(chǎn)仍然是這個(gè)城市不變的話題。在燕郊城內(nèi)的快餐店里,幾個(gè)同于軍年齡相仿的年輕人邊吃邊聊,口中時(shí)不時(shí)冒出全款、房本、過(guò)戶、抵押等房產(chǎn)術(shù)語(yǔ),這是再平常不過(guò)的事情。

龐大的北漂人口,不但推動(dòng)了燕郊房?jī)r(jià)的魔幻上漲,也刺激了相關(guān)服務(wù)行業(yè)的大發(fā)展。于軍盤(pán)算著自己能夠從事的行業(yè),似乎除了餐飲、外賣(mài),就只能想到傳銷(xiāo)。這些外來(lái)人口對(duì)低價(jià)住宅的需求,又使得小產(chǎn)權(quán)公寓在燕郊城中遍地開(kāi)花。

當(dāng)夜晚來(lái)臨,102國(guó)道兩旁房產(chǎn)門(mén)店歇業(yè)下班時(shí),距離這里一個(gè)街區(qū)的行宮西大街燈火通明。從東貿(mào)國(guó)際到東方御景短短800米的街道南側(cè),被各種大排檔和地?cái)側(cè)脻M滿當(dāng)當(dāng)。從北京開(kāi)來(lái)的812路、814路公交車(chē)間或駛過(guò),等到時(shí)針轉(zhuǎn)過(guò)晚上10點(diǎn),車(chē)上站立的乘客才逐漸減少。

在燕郊市民金飛的記憶當(dāng)中,這里卻是另一番景象。1996年他剛畢業(yè)來(lái)到燕郊時(shí),燕郊主要沿102國(guó)道分布,只有幾大中直單位和首鋼機(jī)械廠,到處都是空地,還比較荒涼。等到燕靈小區(qū)1999年開(kāi)建,燕郊才有了房地產(chǎn)的概念,那一年燕郊的房?jī)r(jià)是800多元/平方米。

之后,燕郊的小區(qū)陸續(xù)開(kāi)建,房?jī)r(jià)也逐漸漲到2005年的2000多元/平方米。那時(shí),已經(jīng)有不少北京人來(lái)此買(mǎi)房,“人家貸點(diǎn)款,也沒(méi)有什么還款壓力?！彪S著福成二期的開(kāi)建,2008年燕郊迎來(lái)了首次搶房高潮,同時(shí)在北京燕郊之間往返的上班族也多了起來(lái)。數(shù)據(jù)顯示,2008年的燕郊房?jī)r(jià)約為4500~5500元/平方米。

當(dāng)2010年滕女士為了幫助弟弟落戶在燕郊給弟弟購(gòu)房時(shí),當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到7000多元/平方米。兩年之后,偶然的機(jī)會(huì)去燕郊游玩的彭文發(fā)現(xiàn)了這個(gè)“40分鐘到國(guó)貿(mào)”的小城,他當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格是6000元/平方米左右。據(jù)媒體報(bào)道,由于當(dāng)時(shí)北京房?jī)r(jià)下跌,燕郊不少項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)大幅度跳水。

2013年,北京房?jī)r(jià)的回暖再次助推燕郊房?jī)r(jià)的上漲。彼時(shí)還在北京從事美容行業(yè)的王志淵,為了方便父母居住,在燕郊以1萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格購(gòu)置了燕郊城西的一套住房。之后的燕郊經(jīng)歷過(guò)一小波橫盤(pán)階段,因此滕女士的弟弟2014年年底在燕郊購(gòu)入二套房時(shí),他花費(fèi)的價(jià)格仍約為1萬(wàn)元/平方米。

2015年可以視為燕郊樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。3月,刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好政策相繼出臺(tái)。同年7月11日,與燕郊一河之隔的北京市通州區(qū)正式成為北京市行政副中心,又給燕郊樓市注入了強(qiáng)心劑。隨著通州樓市的快速上漲,燕郊房?jī)r(jià)水漲船高,兩年時(shí)間上翻兩倍,不少樓盤(pán)的均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米的大關(guān)。

燕郊未來(lái)的利好與弊端

經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)雨雨,燕郊的業(yè)主在面對(duì)價(jià)格下降時(shí)倒是心態(tài)平和。

已經(jīng)將戶籍從家鄉(xiāng)遷至燕郊的彭文表示,受北京去年的“9·30新政”的影響,他暫時(shí)無(wú)法在北京購(gòu)買(mǎi)住房。因此,他準(zhǔn)備借助最近炒房客出逃的時(shí)機(jī),先抄底一套燕郊的學(xué)區(qū)房。

在環(huán)京區(qū)域擁有多所住房的滕女士,最近仔細(xì)研究了河北省的限購(gòu)政策。她提醒記者注意政策提出“房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市,在一定時(shí)期內(nèi),要制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”的表述。言外之意,她認(rèn)為3年社保的限購(gòu)政策未來(lái)將會(huì)松動(dòng)。

金飛甚至認(rèn)為,此次燕郊房?jī)r(jià)的下跌也可以被視為好事。首先,燕郊當(dāng)?shù)亟處煹氖杖霝槊吭?000多元,基本屬于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胨?。單純依靠工資,無(wú)房的本地人買(mǎi)房會(huì)比較困難。其次,燕郊有部分人加杠桿炒房,甚至使用貸款付首付,這只會(huì)使當(dāng)?shù)劂y行的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。這次的限購(gòu)政策,恰好有利于燕郊房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。

多位受訪者都提到,燕郊接下來(lái)將迎來(lái)一系列利好,這更堅(jiān)定了他們長(zhǎng)期看好燕郊樓市的決心。連接通州和燕郊北部的徐尹路即將于今年年底通車(chē),而從燕郊北部穿過(guò)的北京地鐵平谷線,也將在2020年竣工。本月初,北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾公開(kāi)表示,今年年底四大市級(jí)機(jī)關(guān)和相關(guān)市屬行政部門(mén)有望率先啟動(dòng)搬遷。

不過(guò),在本地企業(yè)供職多年的金飛,卻沒(méi)有這么樂(lè)觀。他認(rèn)為,江蘇昆山與燕郊區(qū)位相當(dāng),但昆山的經(jīng)濟(jì)更加健康。反觀燕郊,除了生產(chǎn)專(zhuān)業(yè)車(chē)輛的新宏昌工業(yè)園,很難找到像樣的實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！澳憧囱嘟歼@個(gè)位置,不過(guò)度開(kāi)發(fā)(房地產(chǎn)),肯定是一個(gè)好地方”。

此外,過(guò)多的外來(lái)人口也讓燕郊的公共資源面臨短缺。多位受訪者表示,目前燕郊的流動(dòng)人口過(guò)多,治安壓力過(guò)大,夜間燒烤攤打架糾紛尤其突出。孩子過(guò)多,入學(xué)困難,有的小學(xué)甚至出現(xiàn)過(guò)80人以上的大班。

至于最讓燕郊居民頭疼的交通問(wèn)題,徐尹路的通車(chē)或許可以緩解城外的擁堵,但城內(nèi)的占道停車(chē)暫時(shí)還難以破解。據(jù)中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者觀察,在燕郊城內(nèi)占道停放的車(chē)輛中,僅有三成左右懸掛代表廊坊的冀R牌照,其余的車(chē)輛則來(lái)自北京和全國(guó)各省市。這似乎也隱喻著,外地人口成就了這座小城的崛起,也左右著燕郊樓市的未來(lái)走向。(記者 史額黎 實(shí)習(xí)生 王旭,應(yīng)受訪者要求,彭文、于軍、金飛均為化名)