1~2月份,全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)14.6%,一線城市的商業(yè)地產(chǎn)被熱切關(guān)注,廣州年后的商業(yè)地產(chǎn),成交較前活躍,尤其是總價(jià)在100萬(wàn)~200萬(wàn)元的社區(qū)商鋪突然被投資者視為香餑餑,成交宗數(shù)增加兩三成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,買商鋪?zhàn)龈邇r(jià)收租者是投資市場(chǎng)的新趨勢(shì),但商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)較住宅大,投資一定要注意避開(kāi)陷阱并長(zhǎng)期持有、爭(zhēng)取更大的利益。

中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理王雷告訴記者,從春節(jié)前開(kāi)始,就發(fā)現(xiàn)社區(qū)鋪成交情況比以前有明顯的增長(zhǎng):“特別是附近有學(xué)校、地鐵,總價(jià)在100萬(wàn)~200萬(wàn)元的社區(qū)鋪,成交量至少增加了兩三成?！痹谀曦テ摺⒇グ说臅r(shí)候,還有不少買家忙著積極談判商鋪成交的事宜。春節(jié)長(zhǎng)假過(guò)后,社區(qū)商鋪市場(chǎng)一反年后冷淡的“慣例”,成交活躍。

現(xiàn)象:家庭投資者買商鋪收租

在王雷看來(lái),主要原因是目前廣州家庭中有100萬(wàn)~200萬(wàn)元儲(chǔ)蓄的并不少見(jiàn),而他們的投資渠道有限,加上近段時(shí)間有不少小面積社區(qū)商鋪投放到市場(chǎng),于是買賣雙方“一拍即合”。

據(jù)了解,這些100萬(wàn)~200萬(wàn)元的社區(qū)商鋪中,不少是帶租約銷售,比如大坦沙附近的某個(gè)樓盤,商鋪價(jià)格在5萬(wàn)元/平方米左右,租金約為180~200元/平方米/月,面積從20~50平方米不等,吸引了不少投資者的關(guān)注。有買家認(rèn)為,投入100多萬(wàn)元,每個(gè)月能有4000多元的收入,回報(bào)率在4%以上,而且有商鋪升值的預(yù)期,是比較合適的投資品種。

王雷發(fā)現(xiàn),很多買家只看一次鋪就會(huì)馬上做決定,都是用一次性付款方式,有的用公司名義購(gòu)買商鋪。除了100萬(wàn)~200萬(wàn)元的商鋪外,也有買家看重800萬(wàn)~1000萬(wàn)元的商鋪,但目前據(jù)王雷了解,比較少有買家會(huì)一次性投入大筆資金購(gòu)買一批商鋪的現(xiàn)象:“所以我們業(yè)內(nèi)稱這些商鋪為‘民生鋪’,就是適合普通投資者的、非大筆資金就能購(gòu)買的商鋪?！辟I家中不乏曾有商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的“老手”。

分析:市場(chǎng)應(yīng)不存在短線炒家

據(jù)了解,年前也有個(gè)別投資公司以數(shù)千萬(wàn)元甚至上億元的資金購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的案例,一般在購(gòu)買后由中介公司進(jìn)行招商,作為公司資產(chǎn)的一部分,采取長(zhǎng)期持有出租+適當(dāng)時(shí)機(jī)出手的模式,也有購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)以自用的買家,但目前應(yīng)該不存在短線炒作的投機(jī)者。

據(jù)了解,廣州的整體商業(yè)地產(chǎn)租賃情況沒(méi)有明顯受影響的跡象,反倒是不少新品牌陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。王雷稱,自己認(rèn)為新品牌的經(jīng)營(yíng)模式與以往有所不同,更注重體驗(yàn),因此很多店面都在不斷地進(jìn)行升級(jí)改造,以提升體驗(yàn)好感度。他認(rèn)為廣州的商業(yè)地產(chǎn)值得看好。

安居客首席分析師張波透露,在2017年,就有不少商業(yè)地產(chǎn)受到關(guān)注,主要投資方式:一是重資產(chǎn)模式,即重金收購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)租金回收成本并獲利;另一種則是輕資產(chǎn)模式,即獲得商業(yè)地產(chǎn)的一段時(shí)期使用權(quán),并通過(guò)租金差方式獲利。

張波分析,全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的去化速度從1月開(kāi)始已快速提升,商業(yè)地產(chǎn)由于大都不受限購(gòu)政策影響而相比去年更受關(guān)注。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增長(zhǎng)速度也超過(guò)了住宅,1~2月份,全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)12.0%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)14.6%。同時(shí),截至今年2月末,商品房待售面積比去年末減少455萬(wàn)平方米,待售面積的減少也主要集中在商業(yè)類項(xiàng)目,其中辦公樓待售面積減少71萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少362萬(wàn)平方米。

同樣受到關(guān)注的還有公寓市場(chǎng)。據(jù)了解,目前廣州商業(yè)物業(yè)的主要購(gòu)買者以剛需客為主,主要為社保不滿5年的異地戶籍購(gòu)房者,中心區(qū)公寓相對(duì)較低的價(jià)格對(duì)于首付預(yù)算在30萬(wàn)~50萬(wàn)元之間的購(gòu)房者具有很強(qiáng)的吸引力。但房天下廣州二手房高級(jí)分析師李超認(rèn)為,目前大部分公寓已不具備投資價(jià)值,因此投資者對(duì)其興趣已大不如前。

投資建議:多方面衡量商鋪是否有價(jià)值

王雷認(rèn)為,目前是投資者較好的入市時(shí)機(jī):“誰(shuí)先進(jìn)入市場(chǎng),誰(shuí)更有可能先搶到蛋糕?！彼ㄗh有意投資社區(qū)商鋪的投資者要注意幾個(gè)衡量商鋪是否有價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn):“社區(qū)是不是大型社區(qū),是否靠近地鐵,社區(qū)是不是靠近學(xué)校,有沒(méi)有租約?！?/p>

張波提醒投資者,首先,注意不要被一些號(hào)稱高投資回報(bào)率的商業(yè)項(xiàng)目所蒙蔽,一般來(lái)說(shuō)合理的商業(yè)地產(chǎn)收益率在4%~6%,過(guò)高的收益率承諾往往有欺詐嫌疑;其次,不同物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)差異也較大,通常來(lái)說(shuō)好的商鋪回報(bào)率往往較高,但供應(yīng)量也往往極少,需要投資者掌握更多的信息;第三,品牌房企的商業(yè)地產(chǎn)也并不代表著高收益,區(qū)位因素依然是影響商業(yè)地產(chǎn)最為重要的因素。

李超認(rèn)為,若對(duì)商業(yè)物業(yè)感興趣的投資者,最好選擇中心區(qū)、地鐵上蓋等有極大利好、人流以及出租需求的商業(yè)產(chǎn)品,投資商鋪更適合選擇社區(qū)建成3~5年或以上、入住人口增多的社區(qū)臨街商鋪,避開(kāi)外圍區(qū)域的商超。

此外,在村屋分布相對(duì)廣泛的區(qū)域內(nèi),投資商鋪會(huì)面臨自建房低價(jià)鋪?zhàn)獾母?jìng)爭(zhēng),投資回報(bào)率會(huì)持續(xù)走低,也要避開(kāi),如東圃一帶村屋臨街鋪?zhàn)饨鹪?000~6000元/月,而在周邊小區(qū)臨街商鋪多在3萬(wàn)~5萬(wàn)元/月,出租競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。(記者 林琳)