土地供應(yīng)、金融服務(wù)、配套政策……

長(zhǎng)租房起跑，怎樣建“跑道”(民生調(diào)查·長(zhǎng)租房咋租長(zhǎng)③)

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長(zhǎng)租公寓近年來(lái)飛速發(fā)展，北京、上海等多個(gè)城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場(chǎng)欣欣向榮。據(jù)專(zhuān)家介紹，未來(lái)全國(guó)將有30%的人通過(guò)租賃來(lái)實(shí)現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。長(zhǎng)租若要更上一層樓，則需在政策上為一些土地松綁，同時(shí)配套相應(yīng)的政策和金融服務(wù)，增加企業(yè)信心，解決租客支付能力有限的問(wèn)題。另外還要兜住底，不讓質(zhì)量“跌跤”，保護(hù)承租人權(quán)益，政府更要建好“跑道”。

在市場(chǎng)需求和支持政策的雙雙助推之下，我國(guó)租賃市場(chǎng)和租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，機(jī)構(gòu)化租賃的代表——長(zhǎng)租公寓由此也成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！遍L(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來(lái)還應(yīng)朝哪些方面努力，相關(guān)權(quán)益應(yīng)當(dāng)如何更好保障？就這些問(wèn)題，記者采訪了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家。

問(wèn) 發(fā)展現(xiàn)狀如何

供給明顯增加，發(fā)展空間很大

記者：目前長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了怎樣的發(fā)展階段？有哪些不同的發(fā)展模式？未來(lái)發(fā)展空間還有多大？

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)：經(jīng)過(guò)近幾年的探索，我國(guó)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)初步形成一批規(guī)模化專(zhuān)業(yè)化的品牌運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，既包括分散式運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，也包括集中式運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，特別是這兩年來(lái)，包括開(kāi)發(fā)商、酒店、中介、房地產(chǎn)基金、國(guó)有企業(yè)等參與方越來(lái)越多，相對(duì)來(lái)說(shuō)供給量有明顯增加。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強(qiáng)，租賃市場(chǎng)的有效需求不足。根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京市場(chǎng)上90%的租客年齡在21到35歲之間，80%為流動(dòng)人口，60%為合租，大部分人的月收入在一萬(wàn)元以下。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，一定要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面注重滿(mǎn)足流動(dòng)人口以床位為主的租房需求、年輕白領(lǐng)以單間合租為主的需求。

需要注意的是，長(zhǎng)租公寓在過(guò)去一年當(dāng)中有點(diǎn)跳躍式發(fā)展的意味，盡管需求釋放的速度是很固定的。相對(duì)而言，保持平衡穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，對(duì)長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更有益處。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：目前，長(zhǎng)租公寓的參與方主要包括：傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介類(lèi)企業(yè)、傳統(tǒng)酒店集團(tuán)類(lèi)、互聯(lián)網(wǎng)+資本平臺(tái)類(lèi)。此外，具備拿地優(yōu)勢(shì)的地方國(guó)企也將在政策支持下崛起，成為一支不可忽視的力量。

根據(jù)發(fā)展模式不同，住房租賃企業(yè)可以分為兩種：一種是集中式自持租賃企業(yè)，主要通過(guò)獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購(gòu)或整租存量物業(yè)來(lái)供應(yīng)租賃住房，這里分為兩種資產(chǎn)獲取渠道，一是一級(jí)公開(kāi)市場(chǎng)拿地建設(shè)租賃住房，二是在整個(gè)商辦類(lèi)物業(yè)庫(kù)存過(guò)剩的背景下收購(gòu)或整租商辦類(lèi)物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住宅；另一種則是分散式托管租賃企業(yè)，主要通過(guò)獲取個(gè)人出租房源，經(jīng)過(guò)裝修和包裝之后再面向市場(chǎng)出租，主要企業(yè)有鏈家自如、我愛(ài)我家相寓等。

根據(jù)某些機(jī)構(gòu)測(cè)算，目前，我國(guó)租賃住房約有1億套，其中超過(guò)90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)的居住用房不足1%。相比美國(guó)、日本的租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率分別能達(dá)到30%、80%，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)化率還很低。預(yù)計(jì)到2020年，住房租賃市場(chǎng)規(guī)?？蓮默F(xiàn)在的1.39萬(wàn)億元增加至1.7萬(wàn)億元，發(fā)展空間是足夠大的。如果市場(chǎng)上供應(yīng)更加豐富的租房產(chǎn)品尤其是長(zhǎng)租公寓，租房也可以成為一種體面的生活選擇。

與此同時(shí)也要看到，短期內(nèi)大量資本涌入這個(gè)行業(yè)，可能會(huì)致使一些問(wèn)題的出現(xiàn)，比如可能出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)快但服務(wù)卻跟不上等。對(duì)此應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，不能“一窩蜂”，而要在首先保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上加快發(fā)展。

問(wèn) 怎樣擴(kuò)大規(guī)模

推出低價(jià)租賃用地，松綁部分政策限制

記者：未來(lái)應(yīng)該如何做大長(zhǎng)租公寓的供給規(guī)模？政府應(yīng)當(dāng)如何作為？

嚴(yán)躍進(jìn)：過(guò)去一年，我國(guó)大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)，在鼓勵(lì)供給和需求方面均出臺(tái)了一些新的強(qiáng)有力的措施，逐步破解了一些租賃市場(chǎng)發(fā)展的障礙。

在鼓勵(lì)供給方面，不少城市推出大量低價(jià)租賃用地(工商業(yè)用地、集體土地)，降低拿地成本，提高租賃企業(yè)或主體的投資回報(bào)。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)啟了租賃土地供應(yīng)的加速模式。

例如北京，全年成交了約133萬(wàn)平方米自持住宅面積。若按套均45平方米(目前長(zhǎng)租公寓的面積基本在15—75平方米之間)計(jì)算，可提供超2.9萬(wàn)套租賃住房。

當(dāng)前，我國(guó)城市中有大量商業(yè)辦公用房或者是以前的工廠集體土地，其實(shí)很適合用于做長(zhǎng)租公寓，但由于一些政策限制而無(wú)法進(jìn)入租賃市場(chǎng)。未來(lái)應(yīng)加快探索，力爭(zhēng)在土地性質(zhì)、房屋屬性等政策上有所突破，為市場(chǎng)提供更大空間。

相比于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)的特征是服務(wù)鏈條長(zhǎng)、周期長(zhǎng)，而住房租賃REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)的模式則可為開(kāi)發(fā)商和長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)提供退出機(jī)制，解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的“后顧之憂”。下一步我國(guó)還應(yīng)加快推進(jìn)住房租賃REITs的試點(diǎn)工作，以增強(qiáng)企業(yè)加大租賃住房投資及房源供給的信心。

楊現(xiàn)領(lǐng)：從全國(guó)來(lái)看，未來(lái)城市人口將有30%通過(guò)租賃來(lái)解決住有所居的問(wèn)題，70%左右的人則通過(guò)買(mǎi)房來(lái)解決。從個(gè)別城市來(lái)講，特別是一線和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)比較高、人口凈流入比重比較大，長(zhǎng)期來(lái)看租金有上漲趨勢(shì)，租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?huì)更大。我預(yù)計(jì)，在一線城市、熱點(diǎn)二線城市中，租房人群的比例大概會(huì)分別占到50%左右、40%左右，個(gè)別的三線和四線城市在30%左右。

為了有效釋放租賃需求、解決部分人群支付能力有限的問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)該推動(dòng)配套政策的完善發(fā)展。比如，允許職工用公積金支付租金，又如實(shí)行住房租金抵扣個(gè)人所得稅政策。再如，通過(guò)金融手段，將“押一付三”的支付方式變?yōu)槊吭轮Ц?。只有把這些政策推動(dòng)起來(lái)，市場(chǎng)需求才能更好地跟供給實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

問(wèn) 租客權(quán)益咋保障

應(yīng)更加注重提供標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和服務(wù)

記者：從質(zhì)量上看，長(zhǎng)租公寓還存在哪些欠缺，租房者的權(quán)益應(yīng)該如何更好保護(hù)？

嚴(yán)躍進(jìn)：前段時(shí)間，有媒體曝出某品牌長(zhǎng)租公寓甲醛處理不到位、污染超標(biāo)的問(wèn)題。這暴露了一個(gè)問(wèn)題：部分企業(yè)簡(jiǎn)單地以提高租客入住率為導(dǎo)向，而忽略了對(duì)居住功能和居住品質(zhì)的把控，甚至產(chǎn)品連最基本的入住條件都難以達(dá)到。

從經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)來(lái)看，未來(lái)應(yīng)更好地關(guān)注承租者的三種需求：一是以入住面積為標(biāo)準(zhǔn)的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要對(duì)租客的基本人身安全進(jìn)行保障；三是社會(huì)福利需求，類(lèi)似租房辦理居住證和落戶(hù)等內(nèi)容。同時(shí)，承租者本身應(yīng)該積極取證、積極投訴，若是遇到甲醛超標(biāo)等類(lèi)似問(wèn)題，可主動(dòng)向經(jīng)營(yíng)企業(yè)投訴及相關(guān)監(jiān)管部門(mén)投訴。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)前對(duì)長(zhǎng)租公寓承租者的權(quán)益保護(hù)其實(shí)還沒(méi)有特別有效的渠道。政策上雖然有很多表述，但真正落地還是很難，所以應(yīng)當(dāng)盡快建立一個(gè)全國(guó)性的長(zhǎng)租公寓維權(quán)平臺(tái)。具體來(lái)看，為了加強(qiáng)對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)，需要設(shè)置住房出租條件以保證承租人居住環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，限制出租人的合同解除權(quán)；也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規(guī)則、建好“跑道”，對(duì)合租標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、用途變更、運(yùn)營(yíng)企業(yè)主體責(zé)任等予以清晰的界定，讓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范發(fā)展之路。

同時(shí)，為更好鼓勵(lì)租賃需求，還應(yīng)加快落實(shí)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，擴(kuò)大承租者享受公共服務(wù)的權(quán)利，有條件的地方步子還可以邁得更大一些。

楊現(xiàn)領(lǐng)：今后，無(wú)論是政府還是企業(yè)，在推動(dòng)長(zhǎng)租公寓發(fā)展時(shí)都應(yīng)該更加注重標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題。首先，企業(yè)要提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、服務(wù)，形成規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化的力量，給消費(fèi)者提供有品質(zhì)的租住體驗(yàn)，同時(shí)滿(mǎn)足可支付的條件。再者，政府也要做政策的標(biāo)準(zhǔn)化，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中遇到的挑戰(zhàn)，主要就是政策和標(biāo)準(zhǔn)的不透明、不規(guī)范，比如消防標(biāo)準(zhǔn)、合租標(biāo)準(zhǔn)等，這些都需要從頂層制度設(shè)計(jì)上去變革。

本報(bào)記者 劉志強(qiáng)