不買(mǎi)車(chē)位不讓進(jìn)？“業(yè)主需求優(yōu)先”原則須落實(shí)

12月21日晚上，江蘇省揚(yáng)州市某小區(qū)門(mén)口，一名54歲的男子在給兒子送菜時(shí)，由于所駕車(chē)輛沒(méi)買(mǎi)車(chē)位被保安攔住不許進(jìn)小區(qū)。男子與保安爭(zhēng)執(zhí)時(shí)突然倒地，后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。死者兒子表示父親心臟不好曾做手術(shù)。據(jù)悉，該小區(qū)實(shí)行“不買(mǎi)車(chē)位不讓進(jìn)門(mén)”，但小區(qū)車(chē)位大部分空置，物業(yè)則被指是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)。過(guò)去幾個(gè)月，該小區(qū)多次發(fā)生因無(wú)車(chē)位物業(yè)不讓進(jìn)門(mén)的沖突(12月23日《現(xiàn)代快報(bào)》)。

一個(gè)車(chē)位引發(fā)了悲劇。嚴(yán)格規(guī)范管理車(chē)位本是好事，但小區(qū)明明有大量車(chē)位空置，不考慮以出租方式給業(yè)主便利，反而堅(jiān)持不買(mǎi)不許進(jìn)，這樣的規(guī)定是否合理？是否有強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的嫌疑？物業(yè)是否有權(quán)拒絕業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)入？

這起意外事件的背后，也并非一個(gè)簡(jiǎn)單的車(chē)位問(wèn)題，還有開(kāi)發(fā)商與業(yè)主長(zhǎng)期以來(lái)的車(chē)位租購(gòu)糾紛。買(mǎi)房時(shí)承諾可售可租，入住后卻被告知只賣(mài)不租；本小區(qū)的業(yè)主對(duì)車(chē)位一位難求，車(chē)位卻早已賣(mài)給非業(yè)主出租盈利；買(mǎi)房時(shí)強(qiáng)制搭售車(chē)位……這些車(chē)位引發(fā)的奇葩事，儼然將車(chē)位的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致。難道小區(qū)車(chē)位是繼房子后開(kāi)發(fā)商的第二個(gè)贏利點(diǎn)？

但車(chē)位并非完全獨(dú)立的商品。有媒體統(tǒng)計(jì)，目前小區(qū)車(chē)位竟有7種產(chǎn)權(quán)歸屬類型，敞開(kāi)式地上車(chē)位、規(guī)劃的地上停車(chē)場(chǎng)、不計(jì)入公攤的地下車(chē)位、計(jì)入公攤的地下車(chē)位、人防工程車(chē)位、地下室或私人車(chē)庫(kù)以及機(jī)械車(chē)位。按照物權(quán)法規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。因此，計(jì)入公攤的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也無(wú)權(quán)拿來(lái)售賣(mài)，只能供業(yè)主免費(fèi)使用或出租，其所得也應(yīng)歸業(yè)主共有。

那么開(kāi)發(fā)商持有的產(chǎn)權(quán)車(chē)位就可以自由買(mǎi)賣(mài)嗎？物權(quán)法同樣明確了一個(gè)原則，車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬應(yīng)由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是，“業(yè)主需求優(yōu)先”的原則在現(xiàn)實(shí)生活中往往沒(méi)有得到很好的貫徹，“約定”的方式也被偷換概念成了開(kāi)發(fā)商私自設(shè)定規(guī)則。上述揚(yáng)州的小區(qū)明明有空置車(chē)位，物業(yè)本可與業(yè)主協(xié)商出租事宜，但變相強(qiáng)制要求購(gòu)買(mǎi)，已經(jīng)違反了物權(quán)法的規(guī)定。

近年來(lái)各地發(fā)生多起因小區(qū)車(chē)位產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致業(yè)主和開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂的事件，這背后既反映出車(chē)位資源緊缺與家用汽車(chē)增速驚人的矛盾越來(lái)越突出，也有規(guī)劃不足、分配不科學(xué)的原因。小區(qū)規(guī)劃本就有車(chē)位配比率，車(chē)輛容納量如何一看便知，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)為何單方面設(shè)定租售比例，甚至出售給非業(yè)主？恐怕是利益占了上風(fēng)。

車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的復(fù)雜性、租售規(guī)則的隨意性，都為業(yè)主利益的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)不便。既然“業(yè)主需求優(yōu)先”原則已經(jīng)法定，那么實(shí)際操作中理應(yīng)簡(jiǎn)單明了。是否可以給予小區(qū)車(chē)位更清晰明確的產(chǎn)權(quán)歸屬分類？是否能要求開(kāi)發(fā)商提前做科學(xué)的評(píng)估和規(guī)劃，在買(mǎi)房前即訂立車(chē)位租售規(guī)則？這些問(wèn)題相關(guān)部門(mén)應(yīng)提前考慮。張燦燦