變化

燕郊房?jī)r(jià)快速跌至一年前水平

燕郊樓市“色變”開(kāi)始于今年3月河北三河出臺(tái)的樓市調(diào)控政策。自3月21日開(kāi)始，河北省三河市先后出臺(tái)了兩次調(diào)控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺(tái)的限購(gòu)政策，對(duì)非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺(tái)調(diào)控的“補(bǔ)刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對(duì)非本地購(gòu)房者帶來(lái)購(gòu)房資金壓力，而針對(duì)當(dāng)?shù)丶{稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團(tuán)還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達(dá)到三年的可能性幾乎為零。

兩次調(diào)控的力度之大遠(yuǎn)超預(yù)期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調(diào)控要達(dá)到什么樣的效果？對(duì)此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進(jìn)一步完善工作機(jī)制，建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度。要努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。

“但實(shí)際上，燕郊部分區(qū)域的成交價(jià)已經(jīng)跌回到去年七八月的水平了?！毖嘟家幻溂议T(mén)店的置業(yè)顧問(wèn)告訴北青報(bào)記者。根據(jù)這名置業(yè)顧問(wèn)的觀察，以及掌握的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，燕郊的成交均價(jià)總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點(diǎn)小區(qū)成交均價(jià)相比最高點(diǎn)時(shí)每平方米跌去了1萬(wàn)元。

鏈家地產(chǎn)APP的成交數(shù)據(jù)印證了該置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法。成交數(shù)據(jù)顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價(jià)為24824元每平方米，在3月份時(shí)的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價(jià)格成交，降幅達(dá)到30%；福澤御園7月2室1廳的成交價(jià)為19091元每平方米，3月同戶型成交價(jià)最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時(shí)同類型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過(guò)30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價(jià)為25489元每平方米，而3月份該小區(qū)的成交價(jià)多在30000元每平方米左右，降幅超過(guò)15%。

在今年3月，燕郊部分熱點(diǎn)小區(qū)的成交均價(jià)奔著4萬(wàn)元每平方米去，如今已經(jīng)清一色跌到兩萬(wàn)多元，燕郊已經(jīng)幾乎沒(méi)有了3萬(wàn)元以上的樓盤(pán)。燕郊一家高端樓盤(pán)，原定近期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)4萬(wàn)左右，但當(dāng)天的樓市行情已經(jīng)讓這家開(kāi)發(fā)商不敢在近期開(kāi)盤(pán)了。

燕郊房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，買(mǎi)房客的議價(jià)空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門(mén)店人員告訴北青報(bào)記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數(shù)都有談價(jià)空間，談價(jià)數(shù)額在1萬(wàn)元到42萬(wàn)元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對(duì)比。

聚焦

新房“捂盤(pán)”價(jià)格仍堅(jiān)挺

北青報(bào)記者注意到，與二手房市場(chǎng)的急速下跌相比，燕郊新盤(pán)的價(jià)格依舊處于高位。燕郊目前的新盤(pán)還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數(shù)不多的樓盤(pán)。北青報(bào)記者獲悉，這些有房源的新樓盤(pán)在目前的市場(chǎng)環(huán)境下多數(shù)選擇不開(kāi)盤(pán)或者少量開(kāi)盤(pán)。一名燕郊地產(chǎn)人士稱，開(kāi)發(fā)商都在“捂盤(pán)”對(duì)賭，不會(huì)在這個(gè)時(shí)候選擇降價(jià)出售。

當(dāng)?shù)胤科笱噙_(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領(lǐng)頭羊，燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、3萬(wàn)元到突破4萬(wàn)元，背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開(kāi)報(bào)道顯示，首爾·甜城拋出售價(jià)4萬(wàn)元每平方米的單價(jià)，這比2013年最初的價(jià)格上漲了近5倍。這一報(bào)價(jià)被曝光后，因售價(jià)過(guò)高被當(dāng)?shù)胤抗芫纸型?，燕達(dá)集團(tuán)也隨后否定了這一報(bào)價(jià)。

北青報(bào)記者獲悉，以地鐵平谷線正式開(kāi)工建設(shè)，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車(chē)作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報(bào)價(jià)仍然高達(dá)4萬(wàn)元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項(xiàng)目樓盤(pán)網(wǎng)上報(bào)價(jià)仍然高達(dá)32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報(bào)價(jià)則為19000元，但據(jù)燕郊的中介稱，這個(gè)價(jià)格很難買(mǎi)到，一般真正買(mǎi)的時(shí)候都被要求加價(jià)，目前的行情在備案價(jià)的總價(jià)基礎(chǔ)上是加40萬(wàn)元。

為何調(diào)控燕郊一手房的影響較??？對(duì)此，一名資深燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商控盤(pán)能力強(qiáng)是一個(gè)因素，比如首爾·甜城的九里香堤，開(kāi)發(fā)商手里還有不少房源，報(bào)價(jià)雖然高達(dá)4萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商不會(huì)在這個(gè)時(shí)候開(kāi)盤(pán)，即使開(kāi)盤(pán)，也只會(huì)放小部分房源。另外一個(gè)因素是，燕郊的新盤(pán)確實(shí)少，已經(jīng)很少有住宅用地入市了。樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)波及一手房？該人士表示，這要看這次調(diào)控要持續(xù)多久，開(kāi)發(fā)商的資金鏈能不能撐住，如何撐不住了，自然就要降價(jià)出售。

對(duì)于燕郊新房與二手房市場(chǎng)在這輪樓市調(diào)控中的不同反應(yīng)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關(guān)系，在北京樓市下行的時(shí)候燕郊下跌會(huì)更大。目前燕郊二手房市場(chǎng)下跌幅度較大，但新房市場(chǎng)不是面臨同樣的一個(gè)環(huán)境，因?yàn)檠嘟冀鼛啄隂](méi)有供應(yīng)土地，新房主要是售賣(mài)之前的庫(kù)存，未來(lái)新房潛在供應(yīng)比較稀少的狀態(tài)，所以從燕郊的開(kāi)發(fā)商角度看更多對(duì)賭未來(lái)市場(chǎng)稀缺性的一個(gè)心態(tài)。

關(guān)注

炒房客資金成本陡升

燕郊樓市的急劇下行，一些炒房客選擇了虧損拋售。燕郊一名中介人士告訴北青報(bào)記者，多數(shù)在燕郊投資房產(chǎn)的人，在目前的行情下都選擇了按兵不動(dòng)，只有少部分急需用錢(qián)或者資金周轉(zhuǎn)困難的人選擇在這個(gè)時(shí)候降價(jià)拋售，這部分人往往在燕郊有不止一套房產(chǎn)。

北青報(bào)記者在采訪中獲悉，資金成本的上升是炒房客拋售房產(chǎn)的一個(gè)原因。在“不搞大水漫灌，實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策”的背景下，銀行或明或暗地調(diào)整了部分消費(fèi)貸、信用貸的費(fèi)率；P2P等平臺(tái)的資金成本也在上漲，一些炒房客難以承受資金成本的壓力，選擇了拋售房產(chǎn)。

去年8月份在燕郊投資了一套房產(chǎn)的陳先生告訴北青報(bào)記者，他的80萬(wàn)首付款中，自有資金只有20萬(wàn)元，其他的部分包括用朋友的銀行信用卡透支的30萬(wàn)元消費(fèi)貸款、支付寶借唄的5萬(wàn)元、25萬(wàn)元P2P平臺(tái)的貸款。當(dāng)時(shí)賭燕郊的房?jī)r(jià)還能翻倍，準(zhǔn)備拿兩年以后出手。但今年以來(lái)，消費(fèi)貸款的利率已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)惠，P2P平臺(tái)的貸款利率快速提升，總體的資金成本年化利率已經(jīng)超過(guò)了15%，騰挪資金變得困難。目前，陳先生已經(jīng)在房產(chǎn)中介掛出了他的房子，準(zhǔn)備降價(jià)出售，據(jù)陳先生估算，房?jī)r(jià)上漲的數(shù)值減去稅費(fèi)等成本，他的房子如果能如愿出手，大約要虧損20萬(wàn)到50萬(wàn)左右。

燕郊房產(chǎn)中介人士劉先生告訴北青報(bào)記者，目前緊急拋售燕郊房產(chǎn)的炒房客并不多，許多有資金壓力的都會(huì)想辦法通過(guò)抵押貸的方式套出部分資金，將抵押貸的資金用于還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍，現(xiàn)在則需要比較強(qiáng)的關(guān)系，但在當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的情況下，加上銀行審核趨于嚴(yán)格，前期通過(guò)高杠桿手法購(gòu)入高價(jià)房的炒房客面臨著資金鏈斷流的威脅。

另一個(gè)對(duì)炒房客的資金成本帶來(lái)壓力的是燕郊租金價(jià)格的下滑。據(jù)燕郊的房產(chǎn)中介透露，隨著燕郊樓市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅增加，導(dǎo)致了租金的下跌。目前，許多小區(qū)的租金跌幅在10%到20%左右，一些投資客較多的小區(qū)，租金跌幅甚至超過(guò)了30%。本來(lái)一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力，如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產(chǎn)的成本變得越發(fā)高企。

一名炒房客表示，燕郊的房?jī)r(jià)只是短暫回調(diào)，隨著北京市政府動(dòng)遷、京津冀一體化的發(fā)展，燕郊房?jī)r(jià)會(huì)很快反彈?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，就是咬著牙還貸也不能選擇退出。北青報(bào)記者了解到，該投資客的想法在燕郊樓市投資客中具有代表性。他們都認(rèn)為，只要燕郊的限購(gòu)一放開(kāi)，“燕郊樓市就能一夜之間回到從前?！?/p>

對(duì)于燕郊的投資客，郭毅認(rèn)為，從投資人群來(lái)說(shuō)，燕郊目前房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)到了相對(duì)高位，而且房?jī)r(jià)彈性過(guò)大也是讓一部分投資客被套牢。如果未來(lái)要投資客進(jìn)入，則需要燕郊有更大的市場(chǎng)利好拉動(dòng)。而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，此輪限購(gòu)將抑制短期炒房客，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，隨著京津冀一體化發(fā)展，北京向東疏散人口能夠承接的范圍還是很大的，對(duì)應(yīng)的供應(yīng)量也很可觀。

雖然也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，燕郊的樓市已經(jīng)告別暴漲暴跌的時(shí)代，未來(lái)即使回升也是一個(gè)緩慢的過(guò)程。但北青報(bào)記者在采訪中了解到，多數(shù)在燕郊的房產(chǎn)投資者，都相信燕郊房?jī)r(jià)還會(huì)很快漲回來(lái)。一名燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，“圍繞燕郊樓市，包括開(kāi)發(fā)商、炒房客在內(nèi)的一個(gè)龐大的群體在對(duì)賭?！?/p>

他們的想法正如在燕郊落戶多年的李女士所稱，如果手里有閑錢(qián)，肯定還會(huì)趁著現(xiàn)在低價(jià)再買(mǎi)一套。

財(cái)經(jīng)觀察

燕郊樓市是時(shí)候告別暴漲暴跌了

短短四個(gè)月，北青報(bào)記者兩次前往燕郊，差異之大令人瞠目。這短短的四個(gè)月，燕郊到底發(fā)生了什么？都說(shuō)燕郊是北京樓市的晴雨表，那么我們把目光從燕郊拉回到北京。

從今年北京的“330新政”開(kāi)始，北京出臺(tái)了10余項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大、范圍之廣前所未見(jiàn)。有一點(diǎn)已經(jīng)很明確，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控跟以往有很大的不同，以前的調(diào)控更多地著眼于房地產(chǎn)的過(guò)熱，對(duì)一時(shí)過(guò)高的房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制，而政策的變化往往隨著房?jī)r(jià)的漲跌而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。就像許多燕郊炒房者所說(shuō)的一樣，只要調(diào)控政策一放開(kāi)，就展開(kāi)下一輪報(bào)復(fù)式上漲。而目前的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，則是要從根源上打擊房地產(chǎn)的炒作屬性，改變房地產(chǎn)過(guò)度金融化的現(xiàn)象，最終實(shí)現(xiàn)那句看似簡(jiǎn)單、實(shí)則蘊(yùn)含樓市重大邏輯轉(zhuǎn)變的話：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！?/p>

從“330新政”以后北京乃至全國(guó)的樓市調(diào)控實(shí)踐來(lái)看，無(wú)論是對(duì)違法開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)厲處罰，還是控制銀行信貸、提高二套房貸款門(mén)檻、打擊首付貸等場(chǎng)外配資等措施，都是要壓縮炒房者的生存空間，讓房子真正回歸居住屬性。政府已經(jīng)從土地供應(yīng)、金融、財(cái)稅、立法等方面著手建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，如果還有人認(rèn)為本輪房地產(chǎn)調(diào)控只是“一陣風(fēng)”，那將是對(duì)形勢(shì)的嚴(yán)重誤判。

看清了大形勢(shì)，我們?cè)兕^判斷燕郊樓市這只“小麻雀”就會(huì)多幾分把握。正如許多專家分析的一樣，在京津冀一體化背景下，燕郊樓市的長(zhǎng)期利好不會(huì)改變，但過(guò)去那種以炒房為主的模式已經(jīng)走到了盡頭。燕郊樓市是時(shí)候告別暴漲暴跌的怪圈了，由于前期炒作過(guò)度，燕郊樓市將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)逐步回落到它應(yīng)有的位置。如果能夠抓住京津冀一體化這個(gè)歷史機(jī)遇，改變對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，那么，燕郊的發(fā)展才剛剛開(kāi)始。