土地供應(yīng)出現(xiàn)倒掛

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是，兩極分化非常明顯。大城市尤其是特大城市的人口流動(dòng)大，房屋需求旺盛，中小城市人口減少，房屋需求不足。雪上加霜的是，近年來(lái)大城市尤其是特大城市土地供應(yīng)相對(duì)不足，但大舉供地的往往是需求不足的中小城鎮(zhèn)。如去年北京土地市場(chǎng)共有44宗地塊成交，同比減少66宗，其中住宅類用地僅有15宗。

這種情況的出現(xiàn)，是因?yàn)樽?000年以來(lái)，各地普遍經(jīng)歷了城市攤大餅式的發(fā)展浪潮，粗放式發(fā)展造成了土地供應(yīng)緊張的局面。為此，近年來(lái)節(jié)約集約用地已成共識(shí)。

今年年初，北京市有關(guān)負(fù)責(zé)人就曾表示，將每年減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里，減到30平方公里以上的才是當(dāng)年新增建設(shè)用地的規(guī)模。杭州市國(guó)土資源局提供的資料顯示，2020年杭州市中心城區(qū)規(guī)劃面積400平方公里，但到2014年底，中心城區(qū)建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到385平方公里，人均建設(shè)用地面積85平方米，剩余空間有限。

但也有一些城市卻庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)地價(jià)都呈跌勢(shì)。比如沈陽(yáng)，作為省會(huì)城市，去年房?jī)r(jià)一直溫和甚至微跌。遼寧省鐵嶺市的鐵嶺新城有大量土地資源，但已經(jīng)連續(xù)兩年沒有土地成交了。

從全國(guó)而言，新增建設(shè)用地呈現(xiàn)越來(lái)越少的趨勢(shì)。近日，國(guó)土資源部發(fā)布的2016年國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地出讓面積20.82萬(wàn)公頃，同比下降5.9%，其中房地產(chǎn)用地10.75萬(wàn)公頃，同比下降10.3%。

有人認(rèn)為，要解決上述問(wèn)題，熱點(diǎn)城市要加大土地供應(yīng)，才能實(shí)現(xiàn)供需平衡。但一味增加供應(yīng)，顯然不具備現(xiàn)實(shí)可操作性。解決之道，還要從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章。

抓住時(shí)機(jī)推進(jìn)改革

從土地供給改革的角度看，城鎮(zhèn)低效用地盤活和農(nóng)村集體建設(shè)用地改革的空間都很大。

數(shù)據(jù)顯示，2016年土地供應(yīng)中，存量建設(shè)用地超六成。其中，城鎮(zhèn)工礦用地空間很大。通過(guò)改革，完善這些低效用地的再開發(fā)激勵(lì)機(jī)制，可加快這些土地的供應(yīng)并實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)改造。

隨著城市的發(fā)展，不少工廠現(xiàn)在處于城市中心位置，伴隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，有些工廠實(shí)際上可以轉(zhuǎn)為他用。近日國(guó)土資源部門明確，在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)原國(guó)有土地使用權(quán)人通過(guò)自主、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的國(guó)有建設(shè)用地實(shí)行改造開發(fā)。

農(nóng)村集體建設(shè)用地改革空間更大。目前，我國(guó)集體土地尚不能上市交易，城市居民購(gòu)買集體土地上的房屋，是小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)。

去年9月份，國(guó)土資源部召開進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)會(huì)議，決定把農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。如這些改革有突破，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市將為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的空間。

另外，土地招拍掛制度有待進(jìn)一步改革。2004年8月份以后，我國(guó)規(guī)定所有國(guó)有土地出讓必須經(jīng)過(guò)招拍掛?？陀^地說(shuō)，此舉對(duì)于防止腐敗，保證公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和地方財(cái)政收入提高作用很大。但在價(jià)高者得的游戲規(guī)則下，客觀上理性的企業(yè)很難拿到地，只有膽子大的企業(yè)才能獲得土地，導(dǎo)致地價(jià)越來(lái)越高。

目前，各地均出臺(tái)了不少招拍掛制度的改進(jìn)措施，如到達(dá)限價(jià)后看物業(yè)自持、配套建設(shè)情況、中小戶型供應(yīng)情況等，這一領(lǐng)域還有很大改革空間。

此外，在土地一級(jí)市場(chǎng)由政府提供的情況下，在地方財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配的情況下，容易助長(zhǎng)地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。有分析認(rèn)為，增值稅改革后，地方財(cái)政收入增速下降和新一輪基建支出增加存在矛盾，使得近年來(lái)一些地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴性提高。要解決這一問(wèn)題，需進(jìn)一步推進(jìn)財(cái)稅體制改革，使地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)能夠相互匹配。