逆市而動

　　“100個項目是老板報的大數(shù)，目前還沒有報完，按照這個速度不知道會不會超過100個。”上述恒大地區(qū)公司負責(zé)人說。

　　該負責(zé)人表示，其所在分公司主要拿二手房或者三舊改造項目，因為這兩類項目可分期付款，不必在兩個月內(nèi)付清。

　　據(jù)經(jīng)濟觀察報掌握的多家地區(qū)公司情況，恒大當(dāng)前仍在已進入的三四線城市或一線城市周邊拿地，調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)的意圖并不明顯。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年第一季度十大房企新增土地儲備面積337.7萬平方米，同比下降六成。經(jīng)濟觀察報采訪的多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，市場有回暖跡象，加上土地屬于稀缺資源，早拿比晚拿好，在這個時間段可適當(dāng)補充地塊。然而，銷售不振，拿地預(yù)算始終有限。

　　第一季度，綠地、恒大和萬科拿地總額位居前三位，分別是114億元、90億元和42億元。不過，除了綠城和世茂去年同期沒有拿地外，恒大的拿地金額增幅是最為突出的，增長一倍。其他企業(yè)拿地金額均同比下跌。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評級董事孔磊稱，自2014年第四季度以來，土地收購降幅一直為兩位數(shù)。目前，與整體市場好轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)，土地收購肯定會有所復(fù)蘇?？傮w而言，標(biāo)普評級的公司中，逆市抄底拿地的趨勢還不是特別明顯，房地產(chǎn)商去庫存的壓力較重，大舉收購?fù)恋?，對負債的壓力比較大。少部分財務(wù)狀況較好的開發(fā)商有一些動作，但不是行業(yè)的主流。

　　一名央企內(nèi)部人士稱，雖然今年以來政府出臺的多項政策對樓市有利，但市場情況仍然不樂觀。“市場會有短暫的回暖，但不會長久。公司仍然維持市場已告別大開發(fā)時代的看法，現(xiàn)在拿地特別謹慎，全年以去庫存為主要任務(wù)。”

　　在土地市場上表現(xiàn)積極的有碧桂園。經(jīng)濟觀察報了解到，這是由于碧桂園區(qū)域公司有所調(diào)整，新成立的區(qū)域公司需要拿地發(fā)展業(yè)務(wù)。不過，碧桂園的相關(guān)負責(zé)人稱，公司并沒有硬性要求，都是按照工作計劃和財務(wù)預(yù)算來實現(xiàn)。

　　作為行業(yè)龍頭的萬科，認為過去20年業(yè)務(wù)規(guī)模30%的復(fù)合增長難以為繼。萬科董秘譚華杰在接受經(jīng)濟觀察報采訪時說，萬科現(xiàn)在的市場占有率不到3%，發(fā)達國家的龍頭企業(yè)多數(shù)在6%左右。“這個業(yè)務(wù)做到頭，也就一倍左右的增長”。

　　市占率實現(xiàn)一倍增長，在整體市場的銷售總金額處于平穩(wěn)狀態(tài)下，按2014年2151億元的銷售額估算，萬科在住宅業(yè)務(wù)上的天花板是年銷售額4000億左右。如果將住宅業(yè)務(wù)增長折算成未來十年的復(fù)合增長率，這個數(shù)字大概是7%。

　　恒大看好市場的理由，以及短時間內(nèi)集中拿地的舉動，讓業(yè)界有所不解。上述央企內(nèi)部人士在接受經(jīng)濟觀察報采訪時說：“我們并沒有聽到中央會有關(guān)于三舊改造和保障房的新的利好政策出臺。”該人士說，“連我們都不知道的，不可能有什么大的動作。”

　　該人士說：“三舊項目需要跟蹤很長時間，短則3-5年，長則10年。即使舊改和保障房方面確實有利好政策，企業(yè)不可能，也不需要在短期內(nèi)大上項目。”該人士說。

　　當(dāng)然，突擊拿地的另一個顯性結(jié)果是恒大本來高企的負債“雪上加霜”。2013年，恒大永續(xù)債權(quán)益是250.24億元，2014年增加一倍至528.52億元。如果將“永續(xù)債”算作權(quán)益，恒大的凈負債率為85.9%，但若將“永續(xù)債”算作債務(wù)，恒大地產(chǎn)的凈負債率在250%—303%之間。2014年，恒大地產(chǎn)獲得利潤181.73億元，其中永續(xù)債持有人應(yīng)占利潤就達到43.39億元，占到凈利潤的24.08%。

　　恒大正在將規(guī)模擴張落到實處。“（盡管新拿了大量土地）原有的1.47億平方米土地開發(fā)也不會放緩，公司將會招大量基層員工。因為招人比囤地的成本低得多。”上述恒大地區(qū)公司負責(zé)人說。

　　恒大的管理層在回答投資者問題時亦透露，公司的三線項目保證3-6個月開盤，二線6-8個月開盤。“整個市場只有恒大能做到新增貨量跟上市場回轉(zhuǎn)速度，我們對資本市場所做承諾都會兌現(xiàn)。”

　　資本圖謀：主業(yè)強＋副業(yè)輕

　　迅速擴大集團土儲的事情，恒大之前就做過。2006年初，恒大的土地儲備為310萬平方米，到2009年三季度末增至5100萬平方米。2009年11月恒大上市，因土地儲備巨大，受到以凈資產(chǎn)估值法衡量公司市值的香港資本市場的歡迎。

　　不過，地產(chǎn)金融資深評論員黃立沖表示，目前資本市場上已不認可“土地規(guī)模擴大，公司估值就上漲”的邏輯。但他也承認，目前股市火熱，企業(yè)在資本市場上融資機會增加，融資成本相對降低。

　　由于佳兆業(yè)債務(wù)違約事件的影響，現(xiàn)在并非內(nèi)房股在港股發(fā)債的好時機。同時國內(nèi)資本市場形式較好，地產(chǎn)板塊整體走高，投資者買入意愿較強。

　　經(jīng)濟觀察報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，5月11日以來的短短十多天，包括中建置地、復(fù)星國際、華潤置地、綠地香港、金地商置等8家內(nèi)房股宣布配股籌資，涉及資本總額249億港元。而去年全年，配股融資的內(nèi)房股僅有7個。

　　多名香港的國際投行人士對經(jīng)濟觀察報介紹，目前投資機構(gòu)判斷一家地產(chǎn)企業(yè)拿地的行為需要從拿地時機及市場環(huán)境、土地價格、公司本身土儲量等多個角度去判斷。如果該公司拿地時機把握得好，土地價格低，能形成正面預(yù)期。另一方面也有人認為，公司高負債，且過度進取，機構(gòu)則認為風(fēng)險會增加。

　　但這些人士均表示，不同的機構(gòu)估值和評級思維不一樣，不排除會有機構(gòu)將大量拿地的行為，與后市強勁的銷售及銷售增速聯(lián)系在一起，從而得出正面評價。

　　一位業(yè)內(nèi)人士早已得知恒大48天拿100塊地的任務(wù)。其認為，恒大逆市拿地還有另外一種思路，即配合資本市場上的一些動作。雖然拿地本身是燒錢的舉動，但“通過主動地、有意識地做市值管理，能維持股價上升”。

　　巧合的是，自許家印在集團內(nèi)部下達上項目指令的4月12日的次日開始，恒大股價強勢啟動，從4.29港元/股一路上行，16個交易日內(nèi)沖至8.4港元。漲幅遠超過其他內(nèi)房股。

　　與3月底恒大業(yè)績發(fā)布期間，外資投行紛紛給出“賣出”評級相反，4月底以來，國內(nèi)多家知名券商發(fā)布恒大研報，均給恒大增持買入評級。其中，國信證券將恒大的目標(biāo)價上調(diào)至25.46港元。理由是：首先，恒大在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上彰顯龍頭風(fēng)范：儲備最多，面積最大，分布最廣；其次，恒大在一二線城市中土地儲備占比大且成本低，盈利前景好；另外，自2009年至今，恒大地產(chǎn)在土地儲備、房屋銷售、核心凈利潤等方面，出現(xiàn)了年均復(fù)合增長率分別為21.7%、34%及111%。

　　但與此同時，德銀發(fā)表報告稱，恒大配股集資風(fēng)險正上升，以應(yīng)對其疲弱的資產(chǎn)負債表。

　　經(jīng)濟觀察報還從多個渠道確認，恒大目前思路是打造一個住宅主業(yè)強大、多項業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化的企業(yè)。眾所周知的是，恒大擬推動礦泉水、糧油等多元化產(chǎn)業(yè)集團上市。此外，經(jīng)濟觀察報還了解到，該公司準(zhǔn)備將其位于海南省的人工填海項目?；◢u分拆上市。

　　在恒大集團內(nèi)部，?；◢u是定位成類似迪拜棕櫚島，并趕超棕櫚島的項目，目前正在抓緊向海外市場宣傳推廣。?；◢u上共有28種業(yè)態(tài)526個項目，擁有酒店群、國際會議會展城、博物館集群、主題樂園、海洋世界、水上樂園、環(huán)球影視基地、溫泉城、文化娛樂城等。

　　許家印還認為，旗下影城業(yè)務(wù)已具備了分拆上市的條件。據(jù)統(tǒng)計，恒大300多個項目有200多個規(guī)劃了恒大影城?，F(xiàn)在恒大影城開業(yè)的有16個，還有30個在今年上半年將陸續(xù)開業(yè)。此外，在建和將建的有150個，將限期動工。恒大稱，200個影城，1400多塊屏幕都有巨大的發(fā)展空間，市值不可估量。

　　此外，恒大的商業(yè)項目也會走資產(chǎn)證券化的道路。根據(jù)最新統(tǒng)計，恒大已建好和在建的商業(yè)地產(chǎn)總面積大約550萬平方米左右。恒大稱，按目前市場價估算，全部商業(yè)地產(chǎn)的總資產(chǎn)約1080億元。

　　“下一步，包括未建在內(nèi)的所有商業(yè)都可以對外合作，例如保險公司可以投資商業(yè)和寫字樓。打包、掛牌、銷售，這些都是資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)輕資化的具體工作。”許家印說。

　　當(dāng)前，恒大已成立資產(chǎn)管理中心，許家印要求“在最短時間內(nèi)以最快速度將重資產(chǎn)輕資化”。許家印說，“這是降低公司負債率的最有效辦法。另外分拆上市也是我們降低負債率的重大舉措。”