新華社上海３月３１日電題：一日發(fā)“兩文”　政策執(zhí)行后購二套房成本能降嗎？

　　新華社記者　鄭鈞天、王凱蕾

　?。常叭?，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩(wěn)消費(fèi)”、促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一劑“良藥”。政策執(zhí)行后，二套房購買成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　“金融＋財稅”，能提振“住房消費(fèi)”嗎？

　　這次中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于４０％。使用公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為２０％；擁有１套住房并已結(jié)清房貸的，再次申請公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為３０％。

　　市場人士分析稱，此次政策的最大亮點(diǎn)在于居民購買二套房的首付比例下限降至四成。而此前，二套房購買者需要提供至少六成首付，一線城市的購房者更需要提供不低于七成的首付款。

　　“二套房首付比例過高在一定程度上會抑制住房交易，畢竟很多改善型購房者的資金難以支撐如此高比例的首付。這次的政策力度很大，在降低首付比例后，改善型購房需求將被釋放、快速入市，尤其對一二線城市而言，中大戶型的房源市場成交情況將繼續(xù)向好；從全國來看，房企可以借此良機(jī)積極去庫存。”上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱。

　　幾乎同時，財政部也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人轉(zhuǎn)賣普通住房，營業(yè)稅免征期限由以往的５年變成２年。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員孫黎分析稱，“新政策不但減免了滿２年不足５年的普通住宅交易稅費(fèi)，還將釋放一批存量房源。據(jù)對中原地產(chǎn)上海門店的調(diào)查，滿２年不足５年普通住宅掛牌比重不超過市場總量的２０％。“據(jù)測算，新政策執(zhí)行后，上海全市二手住宅掛牌量增長幅度在７％左右。”

　　改善型需求獲支撐，購房成本會降嗎？

　　“我看到政策后，立即給熟識的中介打電話，但都占線，后來不得不跑到單位附近的一家房產(chǎn)中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房，她打算在女兒的學(xué)校附近再購買一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購買成本到底能降多少？據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測算，以一套２００萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付七成的比例計算，首付款是１４０萬元，需要向銀行貸款６０萬元，如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算，在基準(zhǔn)利率條件下，２０年期等額本息的還款總額為１０２萬元；而按照新政策四成的比例計算，首付款為８０萬元，需要向銀行貸款１２０萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為２０５萬元。

　　簡單對比來看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為１４０萬＋１０２萬即２４２萬元；而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為８０萬＋２０５萬即２８５萬元。后者要增加４３萬元的支付成本。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說：“賬不能簡單這樣算，在七成首付的情況下，購房者需多繳納首付款６０萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于２．８％，２０年的利息總額將超過４３萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

　　新政策還規(guī)定，二套房貸款利率取消“１．１倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系買賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在１３萬元至２５萬元之間。

　　購房需求釋放，房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認(rèn)為，新政策主要目的在于穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是大規(guī)模“救市”。短期內(nèi)部分熱點(diǎn)樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放。“購房者情緒會大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場成交量將在４月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性。”

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高５個百分點(diǎn)，到１６％至１７％；二季度二手房住宅成交量或?qū)⒚吭绿岣撸叮埃埃白冢饲懊吭虏蛔悖矗常埃白凇?rdquo;滿堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區(qū)的樓市整體仍將復(fù)蘇乏力。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至２月末，全國住宅待售面積４２１７７萬平方米，同比增長２３．４％。

　　招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內(nèi)立竿見影。從全國來看，新政對開發(fā)商雖說是利好，但直接漲價還不太現(xiàn)實，房企應(yīng)該還是去庫存以跑量為主基調(diào)。

　　南京仁恒投資有限公司副總經(jīng)理沈玉恩說，“新政策背后是政府市場調(diào)節(jié)的導(dǎo)向，最終決定行情的還是市場自身。”