在市場(chǎng)多日的等待中，央行二套房貸新政終于出爐，商貸首付最低降至4成；此外，二手房營(yíng)業(yè)稅也大幅調(diào)整，由5年免稅改至2年。

　　“沒(méi)有想到，這對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)確實(shí)是好消息。”3月30日，接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位開(kāi)發(fā)商、中介人士均表示，此前已有二套房貸降低的預(yù)期，市場(chǎng)看多的情緒已在醞釀；政策出臺(tái)后，接下來(lái)的市場(chǎng)尤其是一線城市將會(huì)出現(xiàn)加速回暖，但三四線城市去庫(kù)存仍比較困難。

　　供需雙向松綁

　　從央行、住建部、財(cái)政部、國(guó)稅總局等文件內(nèi)容來(lái)看，此輪樓市政策調(diào)整，主要針對(duì)改善型需求，包括二套房首付降至4成，以及二手房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等。

　　地產(chǎn)、中介人士普遍認(rèn)為，降低二套房首付，將增加有意購(gòu)置改善房的購(gòu)房者加杠桿的能力，促其積極入市；而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房對(duì)外銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅的年限由5年改為2年，將盤(pán)活市場(chǎng)流動(dòng)性，減少交易費(fèi)用。

　　這可以說(shuō)是自限購(gòu)限貸以來(lái)較有力度的一次政策放松?？v觀今年的兩會(huì)及總理記者會(huì)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的信息核心是，對(duì)自住及改善型需求的支持，而其中改善型需求是首次提出。

　　但限貸政策對(duì)此構(gòu)成了障礙?，F(xiàn)行二套房貸政策是在2010年4月17日“國(guó)十條”規(guī)定二套房貸款首付款比例不得低于50％，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上，2011年新國(guó)八條，2013年新“國(guó)五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，北上廣深以及廈門(mén)、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

　　而在此次央行政策出臺(tái)前，住建部已經(jīng)從供應(yīng)角度支持樓市發(fā)展，去庫(kù)存成為近兩年的主旋律。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前全國(guó)商品房庫(kù)存量已超過(guò)6億平米，創(chuàng)歷史新高。

　　3月27日，國(guó)土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求，2015年住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制住房開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度；允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶(hù)型做出調(diào)整；以及將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源等。

　　上述從供需兩端的政策調(diào)整，是否能改變今年樓市的走向？

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉認(rèn)為，從需求端來(lái)看，降低二套房首付，以及營(yíng)業(yè)稅5年改2年的好處是：有利于首改人群降低資金成本入市，營(yíng)業(yè)稅免除后，最大的收益者是買(mǎi)房人，不用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅了，省了幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)；至于業(yè)主會(huì)不會(huì)把免掉的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)到購(gòu)房款中？胡景暉認(rèn)為不會(huì)，因?yàn)樵诋?dāng)前的市場(chǎng)關(guān)系中業(yè)主并沒(méi)有這個(gè)漲價(jià)的底氣。

　　而在供應(yīng)端，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，部分住房供過(guò)于求的中小城市比較依賴(lài)土地財(cái)政，控制規(guī)模將影響收入，很難做到；調(diào)整戶(hù)型有一定的積極影響，特別是對(duì)一些過(guò)去盲目建設(shè)大戶(hù)型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體來(lái)看，難度非常大。

　　一線加速回暖

　　盡管開(kāi)發(fā)商和中介普遍感到振奮，但政策的效果，將可能只在部分城市實(shí)現(xiàn)。

　　其中最大的受益者是一線城市。深圳多個(gè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，由于供應(yīng)量相對(duì)少，目前深圳樓市成交已全面回暖。尤其是二手房交易，有些熱門(mén)房源甚至出現(xiàn)一天多次反價(jià)的現(xiàn)象。二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。

　　與此同時(shí)，新房?jī)r(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升，如光明新區(qū)的樓盤(pán)，最高已摸到2萬(wàn)/平方米，創(chuàng)歷史新高。不斷上升的新房?jī)r(jià)格也沒(méi)有阻止成交火爆，三月底開(kāi)盤(pán)的多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售率都在80%以上。

　　亞豪機(jī)構(gòu)人士分析，降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國(guó)內(nèi)商品房產(chǎn)能過(guò)剩的背景下，有助于緩解三、四線城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一二線城市尤其是一線城市的市場(chǎng)將是避風(fēng)港。綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至3月中旬，銷(xiāo)售額排名前20的上市房企，在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀(jì)錄，占比高達(dá)92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達(dá)62.5%，也是歷史最高。

　　房企也紛紛表示回歸一二線。在30日的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[1.69%]總裁李明指出，要全面退出三線城市，更關(guān)注一二線的舊城改造；恒大地產(chǎn)[5.95%]總裁夏海鈞則介紹，恒大從2012年開(kāi)始轉(zhuǎn)向一二線，目前一二線城市土地儲(chǔ)備占比46.88%，三四線占比53.11%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)人士指出，相比2008年的首付2成、利率7折，央行信貸政策還保留了一定的調(diào)整彈性空間；此外，在二手房政策上，本次稅費(fèi)調(diào)整并未涉及個(gè)人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。