隱患　房企負債高企資金鏈緊繃

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，在市場預期房價下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或?qū)е虏糠址科蟊疽迅珊缘馁Y金鏈雪上加霜。

　　29日中國房地產(chǎn)研究會發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，199家中國上市房企2013年資產(chǎn)負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。

　　報告指出，2013年房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出了量價齊升的基本態(tài)勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場向房地產(chǎn)開發(fā)市場傳遞消極信號。在房地產(chǎn)市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場對行業(yè)悲觀預期未有方向性變化。

　　而在負債高企的同時，融資卻更加困難。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降。

　　張大偉說，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經(jīng)上漲到7%以上，再加上強勢美元因素，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響非常大。

　　“不僅海外融資受阻，為嚴控風險，國內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監(jiān)會發(fā)布的《關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產(chǎn)等重點風險領域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處于逐漸關閉狀態(tài)，對市場的影響非常不樂觀。”張大偉說。

　　“在房企負債高企，融資收緊的同時，房企一旦回款不及時，極有可能造成不可控風險。”一位中小型房企負責人表示，幾十億甚至上百億的資金盤子，有時甚至就是幾億回款不及時，最后一根稻草也能把房企壓垮。

　　對此，上海易居研究院副院長楊紅旭也表示，“限降令”實際是想控制房企降價的幅度，但政府直接干預企業(yè)降價行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營權，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當。

　　上述房企負責人表示，房企大幅度降價，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個房企也不會大幅度降價，降低利潤。因此，政府應減少對此方面的干預，使房企資金能自由周轉，以免造成更大的不可控風險。