【編者按】 在二三線城市“救市”聲音此起彼伏之際，一線城市面臨的局面似乎更加微妙。北京低迷的成交量、上海急于推盤出貨的開發(fā)商、深圳焦慮不已的賣房業(yè)主，這些跡象折射出樓市悲觀的預(yù)期，在初夏時(shí)節(jié)帶著一分燥熱和不安。一線城市作為我國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略要地，對(duì)于引導(dǎo)市場各類主體的預(yù)期有著不可替代的標(biāo)志性意義，這座表面上最堅(jiān)固的堡壘是否真如人們認(rèn)為的那樣牢不可破？日前本報(bào)派出多路記者深入采訪京滬廣深樓市最新動(dòng)向，期望為廣大讀者心中評(píng)判房地產(chǎn)走向的天平增加一枚有分量、有價(jià)值的砝碼。

　　部分三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)暴露已不是新聞，而被業(yè)內(nèi)人士視為避風(fēng)港的一線城市，或許也難獨(dú)善其身。作為一線城市的深圳，近期樓市下行跡象更加明顯。多個(gè)在售樓盤降價(jià)促銷，二手房市場的看空情緒蔓延。與此同時(shí)，急于將手中房產(chǎn)賣出的公務(wù)員、需要賣掉房子為實(shí)業(yè)輸血的企業(yè)主，成為了深圳樓市做空的重要力量。深圳本地的中介機(jī)構(gòu)表示：“降價(jià)通道終將開啟。”

　　今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分。“這些項(xiàng)目的地段較好、總價(jià)較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”

　　深圳另一個(gè)在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一批企業(yè)主在這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場總經(jīng)理玉家雄介紹。

　　在二手房市場風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場也不平靜。

　　與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個(gè)樓盤降價(jià)促銷引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。

　　如果說識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。

　　在持續(xù)的市場低迷影響下，一貫是“看多”一派的中介機(jī)構(gòu)也開始轉(zhuǎn)入悲觀，甚至是全面看空。對(duì)于部分地產(chǎn)人士期望的深圳限購松綁，中原地產(chǎn)認(rèn)為幾乎沒有可能。“二三線‘救市’，和深圳有什么關(guān)系？”限購作為降服市場的必殺技，在以深圳為代表的一線城市是斷然不可能輕易松綁的。各地情況迥異，應(yīng)對(duì)措施必然不同。其他城市松綁，深圳也只是旁觀一場，逐漸累計(jì)的庫存回過頭來只能自我消化。

　　5月的深圳，接連降下幾場暴雨。如今深圳的售樓員們都在祈禱天氣早些放晴。“如果再這樣接連下暴雨，購房者上門數(shù)量還會(huì)受到影響。如果天氣好些，房子會(huì)不會(huì)更好賣一些呢？”深圳某樓盤的工作人員小江說。

　　三類業(yè)主急拋售 市場供應(yīng)放量

　　深圳的公務(wù)員圈子中流傳著這樣一個(gè)故事：去年紀(jì)檢機(jī)構(gòu)在清查一位落馬官員的財(cái)產(chǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有一套住房在購買時(shí)享受了一筆額外折扣，此事為這位落馬官員增加了一條受賄的罪名。故事還沒有結(jié)束，就在紀(jì)檢部門發(fā)現(xiàn)這筆額外折扣的同時(shí)，他們還發(fā)現(xiàn)另一位官員也享受了同樣力度的超額折扣，最終這位官員也應(yīng)聲落馬。

　　“我聽說，最近紀(jì)檢部門在審查各個(gè)開發(fā)商的成交記錄，以此獲得發(fā)現(xiàn)官員受賄的線索。而幾年前部分高端項(xiàng)目為一些官員提供可觀的折扣在行業(yè)內(nèi)還是比較常見的，現(xiàn)在這些官員都比較緊張。”深圳一位地產(chǎn)人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示。

　　今年4月，深圳將納入首批不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)的市場傳聞引起廣泛關(guān)注。雖然此事至今還沒有下文，但深圳二手房市場的放盤數(shù)量顯著增多。有地產(chǎn)中介人士表示，福田南山等中高端住宅集中分布區(qū)域的二手房，官員身份業(yè)主拋出房源占到了相當(dāng)一部分。“這些項(xiàng)目的地段較好、總價(jià)較高，不過目前市場觀望情緒很濃，就算是業(yè)主讓利也很難出手。”

　　深圳另一個(gè)在二手房市場大手筆拋盤的群體是企業(yè)主。深圳民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，一批企業(yè)主在這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)最前沿打拼多年小有所成，住宅是不少企業(yè)主主要的投資渠道。“近期實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，不排除有一些企業(yè)主為了緩解實(shí)業(yè)的資金壓力拋售房子，這樣的案例我接觸過一些。”深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場總經(jīng)理玉家雄介紹。

　　深圳的二手房市場甚至出現(xiàn)了業(yè)主拋售自住住宅轉(zhuǎn)而租房的極端案例。在位于深圳前海附近的一個(gè)小區(qū)，部分業(yè)主拋售自住的房子。一位拋售的業(yè)主介紹，這套住宅是他在2008年市場調(diào)整時(shí)以每平方米8000元的價(jià)格買入的，當(dāng)時(shí)前一位業(yè)主“割肉”售出。隨著深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)規(guī)劃不斷推進(jìn)，附近住宅的均價(jià)上漲至接近每平方米4萬元。“我覺得這里的房價(jià)已經(jīng)透支了。這筆投資也算是獲利可觀，就像李嘉誠說的，我不賺最后一個(gè)銅板。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這部分業(yè)主可能徹底看空樓市，打算將有限的資金轉(zhuǎn)投其他渠道。

　　新盤開始降價(jià) 豪宅去化艱難

　　在二手房市場風(fēng)聲鶴唳的同時(shí)，新房市場也不平靜。

　　與多數(shù)城市一樣，深圳樓市下行的跡象也是先從市中心周邊的項(xiàng)目開始顯露的。在新樓盤密布的深圳龍崗區(qū)，近期有兩個(gè)樓盤降價(jià)促銷引發(fā)了廣泛關(guān)注。在深圳開發(fā)商看來，樓盤降價(jià)已經(jīng)不是一件難以啟齒的事情。

　　這兩個(gè)降價(jià)的樓盤分別是中駿四季陽光和萬科廣場。其中，中駿四季陽光作為新盤的開盤價(jià)比周邊低了10%，開發(fā)商的這一做法被深圳業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“識(shí)時(shí)務(wù)”。及時(shí)降價(jià)也為開發(fā)商帶來了有效去化，據(jù)稱開盤銷售順利。而標(biāo)桿房企萬科的萬科廣場也加入了降價(jià)的隊(duì)列。五一期間推出的促銷活動(dòng)最多可享近30萬元的優(yōu)惠。深圳是萬科的大本營，在深圳的房地產(chǎn)圈中，萬科的形象是“反應(yīng)迅速”。

　　如果說識(shí)時(shí)務(wù)的剛需產(chǎn)品開發(fā)商已通過及時(shí)調(diào)整價(jià)格應(yīng)對(duì)市場，那么豪宅項(xiàng)目面臨的困境就更艱難一些。深圳在售豪宅的代表項(xiàng)目深業(yè)上城上個(gè)月高調(diào)舉行了新聞發(fā)布會(huì)，宣布項(xiàng)目銷售順利。發(fā)布會(huì)上，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“為了調(diào)整戶型熱銷程度、保證客戶購買信心，我們對(duì)公寓價(jià)格調(diào)高4次，優(yōu)惠折扣累計(jì)減少3次，不同戶型價(jià)格漲幅在5%-15%，依然受到購房者追捧。”然而，5月27日克爾瑞公布的一項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)說明，深業(yè)上城開發(fā)商的預(yù)期明顯過于樂觀。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，深業(yè)上城總批售套數(shù)為639套，截至今年5月中旬剩余套數(shù)為523套。今年前4個(gè)月，這一豪宅項(xiàng)目僅成交了18套。

　　對(duì)于深業(yè)上城這樣未來將配建大規(guī)模高端商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目而言，前期住宅的銷售情況至關(guān)重要，因?yàn)檫@關(guān)系到開發(fā)商能不能回?cái)n足夠的資金以推進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)。如果前期住宅銷售不暢，耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)將為開發(fā)商帶來極大的資金壓力，甚至?xí)涎诱麄€(gè)項(xiàng)目的工期，進(jìn)一步影響住宅的銷售。

　　“深圳豪宅近期遇到銷售困難的部分原因可能是銀行貸款收緊，豪宅需要占用較大的資金量，購買者即使實(shí)力雄厚也要考慮到現(xiàn)金流，因此多數(shù)豪宅購買者都要申請(qǐng)銀行貸款。本來深業(yè)上城轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓之后，購房者已經(jīng)不受銀行限貸的影響，但近期銀行房貸全面收緊嚴(yán)重影響了豪宅的銷售。”深圳一位地產(chǎn)人士表示。