新華社北京１月１6日電題：一紙新規(guī)能否抹去租房人的辛酸淚？

　　新華社記者杜宇、葉鋒、馬姝瑞

　　有過租房經(jīng)歷的人，不少都有一把辛酸淚，找到適合需求的房子太難了。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺指導(dǎo)意見，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。這一紙新規(guī)能否讓租房人不再為找房難而發(fā)愁？

　　信息有限　租房實在不好找

　　“去哪里租房子？找中介公司唄，要不就托住在附近的熟人打聽。”正在為孩子上學(xué)準(zhǔn)備租房子的鄭州居民朱鶴偉說，“可是信息有限，實在不好找。”

　　朱鶴偉的煩惱，源自我國住房租賃市場房源單一。當(dāng)前，除少量單位或機構(gòu)仍然持有部分住房提供給職工短期周轉(zhuǎn)、租住外，我國城鎮(zhèn)住房租賃市場的供應(yīng)主體主要是居民家庭，主力軍是持有多套房家庭的閑置房屋。

　　政府雖然也通過公租房建設(shè)來提供租賃房源，但是規(guī)模小，保障范圍有限，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業(yè)，受眾面也比較小。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說：“我國住房租賃市場缺少機構(gòu)出租者，而機構(gòu)出租者在市場中起到了重要的示范作用。如果市場上主要是居民家庭出租住房，則在租約的標(biāo)準(zhǔn)化、租賃關(guān)系穩(wěn)定性、業(yè)主和租客權(quán)益保護、住房租賃服務(wù)質(zhì)量等方面，都會存在缺陷。因為家庭不可能像機構(gòu)出租者那樣，有能力進行專業(yè)化的管理，并提供高水平的住房租賃服務(wù)。”

　　對于大多數(shù)人來說，通過中介機構(gòu)找房子是主要渠道。但是目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度也很低。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師張旭說，以租賃市場較為發(fā)達的北京為例，年房屋租賃交易規(guī)模約為１５０萬套，規(guī)模最大的經(jīng)紀(jì)公司市場占有率也不足１０％，有四成左右的租賃合同是自行成交。另外，在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，由于門檻較低，管理缺失，不乏一些沒有資質(zhì)的“黑中介”，既給租房人帶來煩惱，也造成租賃市場的混亂。

　　從業(yè)已有５年的合肥恒諾房產(chǎn)公司中介經(jīng)理人郭敏表示：“增加新的供應(yīng)主體對租房者來說選擇余地?zé)o疑更大，市場空間也會更大。”

　　增加房源　住建部“蠻拼的”

　　在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的指導(dǎo)意見中，培育和發(fā)展渠道多元的住房租賃市場的目的十分明確。

　　今后需要租房子的人們，可從這些渠道找房：

　　政府搭建的住房租賃信息服務(wù)平臺。在這個平臺上，出租人可隨時發(fā)布出租房屋的區(qū)位、面積、戶型、價格等信息，承租人可發(fā)布租賃房屋的需求信息，逐步實現(xiàn)在平臺上進行對接。

　　傳統(tǒng)的中介機構(gòu)。政府鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據(jù)市場需求進行裝修改造后，向社會出租。

　　開發(fā)商新建的商品房。政府鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃。

　　政府購買符合條件的存量商品房轉(zhuǎn)為公租房。指導(dǎo)意見提出，各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經(jīng)過改造符合公租房條件的存量商品房，轉(zhuǎn)為公共租賃住房。

　　為了多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部此次也是“蠻拼的”，明確表示積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴｓ）試點。通過發(fā)行ＲＥＩＴｓ，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。

　　劉洪玉說：“這些舉措實際上是希望通過多個渠道，培育住房租賃市場上的機構(gòu)出租者，在增加租賃住房供給的同時，也能起到規(guī)范租賃市場、為分散的租賃市場提供示范作用。”

　　面臨挑戰(zhàn)　新規(guī)需政策配合

　　業(yè)內(nèi)人士和受訪專家表示，盡管這份指導(dǎo)意見明確提出了多渠道發(fā)展住房租賃市場，然而，在實踐中仍將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　張旭說：“房地產(chǎn)投資信托基金的出現(xiàn)能夠幫助租賃經(jīng)營企業(yè)提供更好的資金支持。尤其是租賃業(yè)務(wù)相比買賣業(yè)務(wù)來說，服務(wù)周期長、盈利周期長，企業(yè)需要承擔(dān)的資金壓力也高。但能否帶動社會資金投資的積極性，需要看具體項目的業(yè)務(wù)模式，以及盈利的預(yù)期。”

　　劉洪玉認(rèn)為，對于機構(gòu)出租者而言，當(dāng)前一個突出問題就是租金收益率過低。他說，比如在北京中關(guān)村一套建筑面積約１２０平方米的三居室住宅，其市場價值６００萬元左右，年租金收入約１５萬元，租金收益率約為２．５％。很難想象有機構(gòu)投資者愿意以６００萬元的價格購入住宅后以１５萬元／年的租金出租，因為當(dāng)前把資金存到銀行里的年利息收入都超過１５萬元。

　　如果再考慮出租經(jīng)營過程中還要繳納的營業(yè)稅及附加、房產(chǎn)稅、所得稅、物業(yè)管理費等成本支出，就更不可能有機構(gòu)來做這種賠本的買賣了。

　　指導(dǎo)意見中提出“鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據(jù)市場需求進行裝修改造后，向社會出租。”

　　鏈家地產(chǎn)在實踐中已經(jīng)這樣操作，但面臨的問題是，前期需要投入一定的成本，對于企業(yè)的規(guī)模和管理能力有較高的要求。

　　上海中原研究咨詢總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，為了鼓勵租賃市場發(fā)展，政府應(yīng)在稅收等方面予以政策優(yōu)惠。他說：“大幅減免房屋租賃環(huán)節(jié)上的賦稅，可減弱租賃各方對于租賃登記的憂慮。”（完）