“經紀人”源于馬匹交易

在現今保留下來的宋、元、明、清等朝代的老地契和老房契中，許多不動產交易文書上面都記載著“房地產經紀人”的姓名，甚至還有“經紀人”的簽字。事實上，早在宋、元，每一宗合法的二手房買賣都必須有“房地產經紀人”在場，每一份合法的房產買賣契約上都要有“經紀人”的簽字，不然府衙不提供過戶服務。

江蘇省南京市房產檔案館保留了130多件清代的房地產契證原件，都是南京本地的“房產證”。其中最早的一張契證是清代順治十四年(1657年)所出。在這張距今360多年的“房產證”上，業(yè)主梁鑒臣將坐落在城中的一所房產，以220兩白銀賣給薛桂。參照當時米價，1兩白銀購買力相當于現在的200元。以此折算，這處城中房產不到5萬元。在房產證上，同時還列有賣方、見證買賣的親友和經紀人的名字。

房地產經紀人，顧名思義是指介紹買賣雙方進行交易、并從中獲取傭金的人，因此，經紀人這個職業(yè)與商人不同，他們沒有資本，通過收取傭金的方式賺錢。舊時，人們將房地產買賣雙方介紹交易﹑評定房地產商品質量﹑價格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產經紀的經紀人稱呼為“房牙”。

子夏的弟子段干木，很可能是第一個有記載的“經紀人”。《呂氏春秋·尊師》記載：“段干木，晉國之大駔也，學于子夏。”從先秦開始，經紀人被稱呼為駔，最早的經紀人很可能從事的是馬匹一類大型牲口的交易中介活動。伯樂、九方皋、段干木、王良這些以相馬為名的早期經紀人以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐代韓愈《馬說》中說：“世有伯樂，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂不常有。”這篇文章以伯樂與馬的關系來引喻“識才”等問題，再次印證了伯樂作為“經紀人”的身份。

宋代賣房需遍問親鄰

房地產經紀人究竟出現于何時，已很難說清，但唐代經濟的繁榮確實使經紀人行業(yè)見諸史書。直到宋代，迎來了房地產交易的春天，越來越多的老百姓通過“房牙”而安家。

宋代是封建社會經濟高度繁榮的時代，國家的政策調整使商業(yè)發(fā)展迅速超越前代，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場不可或缺的重要因素，比如糧行米行有米牙，尋找人力有人牙，而房屋莊宅的交易當然由專門的房牙負責。

宋朝管理者規(guī)定，買賣房屋必須由牙人介入和見證，不然就是非法交易，出現經濟糾紛時官方不予受理?！端涡探y(tǒng)》卷一三明文寫道：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”也就是說，買賣房宅和土地，必須由負責房屋交易的牙人經手，否則就依懲治盜賊的相關法律處理。

宋代房牙要做的事范圍很廣，兼有中介、評估和登記代理三大功能，更重要的是，他們還要監(jiān)督交易雙方照章納稅。具體來說，房牙相當于房產經紀人、房產評估師、不動產登記代理人和稅務稽查員這四種職業(yè)的混合體。牙人在房地產交易中是不可或缺的一環(huán)，使得官府有意識地將其專業(yè)化，納入管理體系中。擔任牙人要有人擔保，出事則“連坐”，牙人還有年齡限制，經登記批準后，頒發(fā)類似于營業(yè)許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業(yè)，如果有交易情況出現，要先將木牌內容進行說明。

宋代法律對出賣不動產有個限制：賣房需遍問親鄰。宋代在進行房地產交易時，首先要詢問親屬，親屬沒有購買意愿再依次詢問房宅東、南、西、北四個方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認不要后，最后才是一般的購買者，在這一過程中，業(yè)主、經紀人以及鄰里絕不能有欺詐行為。假如你不問親鄰，親鄰發(fā)現你的房子住了新人，可在1年(南宋改為3年)內向官府告狀，要求以原價贖回，重新出售。除非遭遇天災，親鄰們逃荒到外地，無法詢問，房產交易時又有見證人簽字畫押，有買賣合同、繳稅證明、公章等，官府才不予追究。這與我們今天的房地產經紀人帶領客戶看房很不相同。

明清給房牙劃分區(qū)域

明清時期，從事房地產交易的房牙往往要接受監(jiān)督，協(xié)助征收契稅，出現了越來越多的“官房牙”。

在一系列的房地產交易操作中，房契書寫格式經過歷朝歷代的沉淀，在明清時期已相當成熟規(guī)范。買賣雙方除了交付契稅以外，還有官方契紙的契紙錢、蓋印的頭子錢等稅款。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性。至此，房牙對于這宗交易的責任就算完成。

明清時期，房地產經紀人的職責更加細化。不同于舊時浪跡天涯進行交易的房牙，這時期的房牙被官方劃定了固定的活動區(qū)域，這便于房牙們敏感捕捉、掌握房源信息，同時避免出現房牙過多導致不必要競爭的局面，也有利于官府追責。這一規(guī)定也使得房牙依托劃定區(qū)域，與當地人結成人情關系網，了解居民情況，有助于業(yè)務展開。而對于轄區(qū)內未經房牙見證、私下訂立的“白契”，房牙負有清查職責，一旦核實“白契”，房牙可獲得官府一定的傭金，未查實到的“白契”一經發(fā)現，房牙也要承擔一定責任。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任后，還可以通過豐富的房地產交易經驗充當中保人與說合人，繼續(xù)在行業(yè)內發(fā)揮余熱。

到了民國時期，律師也加入了房地產交易中。1912年，民國政府公布實施了《律師暫行章程》，引進西方的法律制度，房牙的契紙上也為律師增加了署名處。

經紀人市場需健康發(fā)展

以房牙為代表的經紀人行業(yè)，可以說是中國最古老的行業(yè)之一，演變到今天仍然成為社會生活中不可缺少的行業(yè)。

不論古代、現代，房地產經紀人這一群體都背負了一些罵名。古時稱不良經紀人為駔棍，欺詐現象稱為駔詐；“儈”本指撮合買賣的經紀人，但后來逐漸發(fā)展成了市儈這一貶義詞，用來形容經紀人們唯利是圖。古代有些貪心房牙，在合法收入之外，不顧道德約束，還要給買賣雙方找碴出難題，從中獲得不菲利益，猶如吞噬房屋的“白螞蟻”?！肚灏揞愨n》一針見血指出：“‘白螞蟻’地皮房屋之掮客也?！?

如今，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業(yè)人員隊伍迅速發(fā)展成為一支數以萬計的職業(yè)大軍，在房地產開發(fā)、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份從事工作。一個健康的社會運轉離不開經紀人的工作，經紀人群體也是市場經濟的必然產物。無論是哪個行業(yè)的經紀人，首先要遵守行業(yè)規(guī)則，其次需精通專業(yè)知識，用真誠不欺詐的態(tài)度和專業(yè)的品質服務大眾，才能成為社會生產、生活中的健康一環(huán)，為人們所接受和歡迎。