9月的上海，早已告別高溫酷暑，黃浦江面吹來的風讓人感受到陣陣涼意。在不少購房者和開發(fā)商看來，與天氣一同轉涼的還有上海的樓市。

十一黃金周將至，這股樓市“冷空氣”似乎盤旋不下。上海中原研究院數據顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬平方米，同比下降34.6%，是近5年以來成交量最低的一次。與此同時，二手房價格指數已經連續(xù)9個月環(huán)比下跌。上海樓市真的“涼涼”了嗎？預期中的“金九銀十”能否實現？近日，證券時報·e公司記者走訪了前灘晶耀名邸二期、森蘭名軒三期等網絡紅盤，試圖還原當下真實的上海樓市。

十盤同時段認籌

買房不用搶了

9月27日下午，市民夏先生接到了自稱晶耀名邸二期售樓處工作人員打來的電話，通知他十一長假期間去看樣板房。這一消息讓夏先生頗感欣喜，在此之前，前灘的一眾新盤屬于購房者口中“不設售樓處、不配銷售人員、不看樣板房”的搶手盤。終于能結束“盲買模式”的夏先生打算利用假期看看樣板房，仔細考察下新房周邊環(huán)境。不過，從近期新盤認籌情況來看，上海樓市的假期或許已提前到來。

時間回到一周前，夏先生剛完成晶耀名邸二期的認籌。9月18日，晶耀名邸二期認籌首日，證券時報·e公司在現場看到，從認籌點門口到大廳有數名保安值守，大廳里用鐵質圍欄分隔不同區(qū)域并拉起紅線，十余名有意向購房者手拿資料或咨詢討論或遞交材料。

“我早上八點鐘就趕到這里，還以為會大排長龍。”吳女士告訴記者，她是替女兒來看房子的，現在看到認籌的人并不多，她心里反而有些猶豫了。

事實上，兩個月前，該項目前期房源認籌首日就是人山人海。彼時推出的116套房源，引來了近1600組認籌客戶，認籌比例近13:1，刷新了上海實施搖號政策以來的認籌紀錄。

而這一次認籌，觀望的情緒似乎更濃了。記者注意到，與前一期項目相比，認籌細則多出了“凍結資金”這一要求，首套需提供122萬元銀行凍結證明，其他情況提供405萬元銀行凍結證明。而銀行凍結資金還不包含需另行支付的161萬元認籌金。也就是說，要認籌該項目至少要保證銀行卡上有283萬元流動資金。

認籌現場，咨詢處聚集了多名意向購房者，他們的問題集中在是否有對口學區(qū)、得房率和戶型上。

當得知并不能保證對口九年一貫制的學校，有購房者表示要先回家商量下再來。“我就是看中有學區(qū)，定位比較高，才選擇這里的?！眲⑾壬Q自己是外地戶口，繳滿5年社保剛夠買房資格，兒子明年就要上小學，如果沒有確定學區(qū)，他打算再看看近期其他盤或者直接買入合適的二手房。

還有購房者被開發(fā)商提醒，不能在同一認籌時間段內認籌多個樓盤。這意味著，自該項目認籌開始搖號至結果公布，認籌客戶到上海其他樓盤進行認籌的，因限額查詢過程中審核不予通過的，后果由認籌客戶自行承擔。

記者從多名銷售人員處獲悉，雖然暫無正式官方文件，但坊間已有多個樓盤默認這一認籌規(guī)則。同一時間段內只能選擇自己最喜歡的項目參與認籌搖號，如果同時認籌了兩個，那么可能兩個都無法參加搖號?！八姓J籌人員的名單會交給公證處，公證處掌握了認籌客戶各個樓盤的認籌情況，如果有重復認籌的情況，你的名字就會被剔除此次認籌名單。”現場工作人員對證券時報記者如此解釋。

“聽說同期開的其他盤也有性價比不錯的，反正還有一周的認籌時間，多了解下再做決定來得及。”不得重復認籌讓不少購房者犯了“選擇困難癥”。有購房者表示，自己已經搖中了大華碧云天的項目，最后自動放棄了，就是為了等今天的認籌。據證券時報·e公司記者不完全統(tǒng)計，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初，還有萬科公園大道、玫瑰公館二期、寶華城市之星、招商主城、森蘭名軒三期、八埭頭、高洲府、東原印柒雅、世紀江灣等9個樓盤在同時段認籌。

中介到新盤發(fā)傳單

買房送寶馬可折現

近期，和晶耀名邸二期一樣受關注的新盤還有森蘭名軒三期。此次項目加推11層公寓、6-7層洋房以及疊加別墅，共計房源194套，準現房交付，均價55382萬元/平。聽起來更為心動的價格，以及周邊有小學學區(qū)資源，也讓該盤成為了又一個網紅盤。

9月23日，證券時報記者來到位于中外環(huán)的森蘭認籌現場，正值中秋假期，認籌也不需要排隊。“因為這塊地是2001年拿的，拿的比較早成本較低，又碰上現在政府限制新房價格，所以單價只賣5.5萬元?！币晃环慨a中介告訴記者，這附近的二手房單價基本都在7萬元以上，新房、二手房價格倒掛嚴重。

認籌大廳之外，一群身著白襯衫的中介向路過的行人發(fā)著傳單?！爸肋@邊有認籌我們就提前過來了，反正現在也沒有特別的事，不如過來碰碰運氣?！逼渲幸幻薪楸硎?，現在一個月能成交兩三套房子就算不錯了。

這一較為慘淡的成交情況也反映在統(tǒng)計數據中。上海易居房地產研究院報告顯示，8月份，上海二手住宅成交約1.35萬套，環(huán)比下降3.4%，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環(huán)境下部分樓盤性價比較高，因此部分需求轉向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經處于近6年低位水平。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受證券時報記者采訪時表示，目前，上海二手房還有比較大的議價空間，普遍向7%-10%靠攏。郊區(qū)房源普遍有逾5%的議價空間。而中心區(qū)域總價千萬以上的掛牌房源，基本要打9折才有吸引客戶看房的可能，如果要達成成交，則必須進一步降價。

為了促進銷售，各大開發(fā)商和銷售也是用盡了打折降價的招數。記者了解到，近日，位于上海寶山的招商雍和府項目以購房送寶馬來變相降價賣房。雍和府項目的一位開發(fā)商向記者介紹，9月份以來開展了買房送寶馬的活動，是開發(fā)商聯系到了寶馬4s店，談了優(yōu)惠的團購價，在購房簽約的當天，客戶可以一邊簽購房合同，一邊簽購寶馬的合同。購寶馬的首付款和后期還款均由開發(fā)商承擔，但客戶拿到的僅是裸車。

該工作人員表示，在售房源包括89平米戶型和聯排別墅，可享受的優(yōu)惠力度不一樣。據他介紹，贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等有所差異，最高相當于省了40萬元。如果不想選擇送車，可以向開發(fā)商申請購房折扣，別墅的話折現30萬元問題不大。

“現在房企競爭很激烈，市場也不是很好。另外，快到年底了，我們也想帶一波行情起來，把銷售量提升上去?！闭劶稗k送車活動的原因，這位工作人員直言道。

盧文曦對記者表示，買房送車的大幅促銷這幾年都沒看到過，這說明前幾年房企的姿態(tài)還是很強勢的，但現在房企也頂不住壓力了，需要回籠資金。盧文曦認為，今年房企的壓力會比較大，9月份的成交情況不理想，那么，前三季度的壓力都集中在10月份和11月份前兩周，再往后辦貸款的時間可能來不及?！?月份以后房企的日子會比較難過，10月份往后打折促銷的活動也許會更多?！北R文曦說。

冰火兩重天

老破小學區(qū)房不愁賣

上海樓市的分化已經開始出現，地段、學區(qū)、醫(yī)療等資源成為購房者考量的最主要因素。按理講，單價更為便宜的剛需產品應該更受購房者喜愛。對于許多置業(yè)家庭而言，只要是在上海買，買在哪里都是比較容易接受的。然而，在所謂的“金九銀十”里，最先遇冷的就是這些剛需盤。

記者查詢東方公證網發(fā)現，近期成交的許多郊區(qū)項目認籌比例低于10%。三湘海尚云邸認籌數5套，房源161套，認籌比3%；正榮璟園認籌數5套，房源54套，認籌比9%；葛洲壩綠城玉蘭花園認籌數為8套，總計房源223套，認籌比4%。而那些總價直逼千萬元的優(yōu)質地段樓盤更容易躋身網紅盤行列。9月份開盤的萬科翡翠公園，認籌數712套，房源52套，認籌率高達1369%。

在與身邊購房者的交流中，記者發(fā)現，如今的市場改善型住房人群占據了比較大的比例。此前市場比較好的時候，只要價格便宜優(yōu)惠，總能吸引到買家，但在市場不太好的時候，如果沒有地段、交通等硬性條件支撐，很難得到購房者的青睞。這也就是購置千萬房產的購房者所認可的“高性價比”和“能抗跌”。另外，在限購、限貸的政策背景下，大多數購房者都更珍惜手中的房票，都希望能買到能力范圍內最好的房子，一步到位。

而在地段、交通、商業(yè)等眾多吸引人購買的要素里，學區(qū)是目前上海最堅挺的存在。位于浦東新區(qū)南泉北1019號的明珠小學A校區(qū)，周邊不乏大大小小的房產中介，學校的墻壁外隨處可見張貼的二手房廣告。

“雖然整個市場不太好，但我們的成交量一直保持在一個月二三十套，價格也保持穩(wěn)定，基本上沒有受到沖擊?！币晃恢薪橄蛴浾呓榻B，由于是學區(qū)房，即便是有30年歷史的老破小房也每天都有人來咨詢，而其中30平米總價450萬元左右的房型最受歡迎，多數家長選擇這個戶型只為孩子能掛戶口上學。

同樣位于陸家嘴地段的次新房世茂濱江花園便沒有這樣的好運。世茂濱江花園毗鄰陸家嘴核心商圈，臨近延安東路等多條隧道，與地鐵線也相近，價格7.5萬-10萬元/平方米不等。但據附近銷售人員介紹，小區(qū)對口的小學不是重點學校，現在每月能成交一兩套。記者在樓盤介紹書上看到，小區(qū)內一套850萬元的三房在一周內降價60萬元后成交?！拔覀円矔o業(yè)主發(fā)信息，歡迎他們主動降價出售，甚至承擔一部分稅費，二手房庫存積壓厲害，早點降價也好早點成交?！变N售人員表示。

上海易居房地產研究院總監(jiān)嚴躍進對證券時報·e公司記者表示，從當前上海新房的交易來說，其實說明市場的觀望情緒增加了。當然應該看到，近期新房的供應規(guī)模較大，購房者可選擇的余地增加。部分購房者因為二手房沒有拋售掉，所以客觀上也影響了此類新房的交易。

從此類二手房的數據看，下跌或者說降溫，也說明市場在積極做調整。實際上當前二手房市場確實面臨了很多壓力，至少房東強勢定價的心態(tài)是減弱了，這都會影響市場的產品交易和后續(xù)定價。

嚴躍進認為，目前的上海樓市，潛在需求還是很大，所以本身也沒有太多的市場風險。對于此類市場交易來說，購房者并非真的看空，但是首付比例過高，確實入市的壓力比較大。未來購房者若是有機會，建議入市，因為當前價格還是相對抑制的。