金九銀十正在被不溫不火取代 同質(zhì)化造成了限競(jìng)房選擇困難

“限競(jìng)房” 打起價(jià)格戰(zhàn)

限競(jìng)房(土地出讓時(shí)限制了未來售價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格的項(xiàng)目)原本被開發(fā)商寄予厚望，既然都限定了售價(jià)，總該一搶而光回籠現(xiàn)金吧。但現(xiàn)實(shí)卻往往與希望背道而馳，自從今年7月份首批產(chǎn)品入市以來，限競(jìng)房項(xiàng)目整體不溫不火，鮮有日光售罄的。不僅如此，一些限競(jìng)房項(xiàng)目集中的區(qū)域，比如大興、房山、昌平等地，剛上市不久的限競(jìng)房往往又要面臨后續(xù)同類新產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，不得已，這些原本已經(jīng)被政府限價(jià)的普通商品房開始主動(dòng)降價(jià)尋求出路，希望通過價(jià)格戰(zhàn)來助推銷售。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京青年報(bào)記者，從產(chǎn)品上看，已經(jīng)入市的超過7000套限競(jìng)房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都是主打90平方米以下的兩居或者小三居，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉(cāng)儲(chǔ)空間，成為了疊拼或者聯(lián)排產(chǎn)品，7000多套新增房源中沒有一套是大面積的平層改善類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化，區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)目的集中化都導(dǎo)致了當(dāng)前市場(chǎng)中限競(jìng)房不溫不火，銷售不如預(yù)期的結(jié)果。

于是，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。

限價(jià)基礎(chǔ)上 限競(jìng)房又降了

“您好，考慮在房山買房嗎？我們推出了一批特價(jià)房，大戶型直降50萬?！辈痪们埃鼻鄨?bào)記者接到了房山某限競(jìng)房項(xiàng)目的推廣電話。銷售人員明確表示，大戶型有直降幾十萬元的特價(jià)房。其實(shí)，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價(jià)則是在限價(jià)38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動(dòng)。

作為最早入市的限競(jìng)房之一，該房山項(xiàng)目位于六環(huán)外，購(gòu)房者關(guān)注度有限也導(dǎo)致了限競(jìng)房降價(jià)被更多解讀為滯銷項(xiàng)目的偶發(fā)事件。

不過，令人意外的是，隨著更多限競(jìng)房的入市，限價(jià)基礎(chǔ)上額外再降價(jià)居然成了很多項(xiàng)目的選擇。更有一些限競(jìng)房項(xiàng)目不愿等銷售不好再搞特價(jià)，直接在開盤伊始便宣告降價(jià)，并稱之為給購(gòu)房人的福利，做口碑宣傳。

大興龐各莊的限競(jìng)房中海云筑，主打89平方米的小三居，項(xiàng)目還未開盤，蓄客時(shí)的銷售人員就表示，最低售價(jià)36000元/平方米，而該項(xiàng)目的限價(jià)為每平方米42158元。這意味著這個(gè)未開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目又降了6000元，89平方米的戶型最低售價(jià)從375萬變?yōu)?20萬。銷售人員對(duì)此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣傳，把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠，做足口碑傳播。

實(shí)際上，其他限競(jìng)房也在嘗試用優(yōu)惠來吸引更多客群。

大興亦莊的禧瑞天著項(xiàng)目同樣是即將開盤的限競(jìng)房產(chǎn)品，北青報(bào)記者在售樓處了解到，將推出的3號(hào)樓、5號(hào)樓在限價(jià)52695元/平方米的基礎(chǔ)上，優(yōu)惠到49995元/平方米，個(gè)別樓棟總價(jià)只有430萬元/套。

上周末剛剛開盤的大興限競(jìng)房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華，也都在開盤當(dāng)天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但對(duì)于本身已經(jīng)是限價(jià)的項(xiàng)目來說，總價(jià)5萬多的額外優(yōu)惠仍能吸引不少剛需自住購(gòu)房人。有意思的是，這兩個(gè)項(xiàng)目都位于大興區(qū)，位置相鄰，除了價(jià)格很默契地共同9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤，先于周六開盤的金地悅風(fēng)華，以此提前截留購(gòu)房人。

無論是價(jià)格戰(zhàn)還是提前開盤，開發(fā)商手段百出的同時(shí)也顯露了限競(jìng)房不溫不火的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

合碩機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市，限競(jìng)住宅的預(yù)售套數(shù)共有7164套，占同期商品住宅13375套預(yù)售總量的54%，限競(jìng)房已經(jīng)成為了市場(chǎng)供應(yīng)的主力。不僅如此，隨著取證進(jìn)度的加快，預(yù)計(jì)9、10月份，限競(jìng)房新盤將更多，目前已知的包括熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等，再加上前期開盤加推的項(xiàng)目，整個(gè)9月將進(jìn)入限競(jìng)房比選相對(duì)集中的時(shí)期。郭毅表示，大部分的限競(jìng)房單價(jià)主力分布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價(jià)在500萬元上下，基本上誰去化好誰今年完成任務(wù)，所以項(xiàng)目方才會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或者著急推盤的情況。

同質(zhì)化嚴(yán)重 新盤不是剛需小戶型就是別墅

對(duì)于限競(jìng)房銷售不溫不火的現(xiàn)狀，郭毅表示，在今年已經(jīng)開盤的13個(gè)取證限競(jìng)房項(xiàng)目中，提供房源最多的為890套，最少的為246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取證只新增100-200套的供應(yīng)量來說，限競(jìng)房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限競(jìng)房單次開盤去化不是很理想。

另外，項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步增加了銷售的難度。從去年開始，目前北京已經(jīng)陸續(xù)批了60多塊限競(jìng)房供地，比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競(jìng)房集中區(qū)域。在這些區(qū)域，購(gòu)房者有很多項(xiàng)目可以選擇，區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流，彼此的競(jìng)爭(zhēng)，也造成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒有達(dá)到預(yù)期。

從產(chǎn)品上來看，限競(jìng)房也存在先天性的短板。由于土地出讓之初大多有70/90的規(guī)定，這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住宅，另外30%的部分開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，往往要向地下倉(cāng)儲(chǔ)空間動(dòng)腦筋，通過開發(fā)地下面積，把剩余部分捆綁開發(fā)成疊墅或者聯(lián)排別墅。

這樣一來，就造成了在售和潛在供應(yīng)的項(xiàng)目產(chǎn)品呈現(xiàn)出同質(zhì)化，要么就是90平方米以下的兩居或者小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品，市場(chǎng)上的購(gòu)房人在大量同質(zhì)化產(chǎn)品面前，難以找到符合自己需求的產(chǎn)品。

郭毅向北青報(bào)記者透露，今年上市的13個(gè)限競(jìng)房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型，超過140平方米的都是以別墅姿態(tài)產(chǎn)品面世。而近年來已經(jīng)成為市場(chǎng)主力的改善購(gòu)房人群，則面臨著90平方米覺得太小，別墅又覺得太大的尷尬。郭毅表示，對(duì)于改善需求來說，首先是面積改善，然后品質(zhì)改善，但從限競(jìng)房銷售的主力來看，7000多套限競(jìng)房沒有一套是大面積的平層，產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。

一些大平層的非限競(jìng)房項(xiàng)目則開始趁機(jī)入市爭(zhēng)搶改善購(gòu)房人。位于京承高速沿線的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但以現(xiàn)房的姿態(tài)主推106平方米-201平方米的平層改善戶型，均價(jià)45000元/平方米，填補(bǔ)了一些市場(chǎng)空白。 項(xiàng)目開發(fā)商負(fù)責(zé)人和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理彭振石表示，尚峯壹號(hào)擁有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、采用挑高7米雙大堂設(shè)計(jì)，能夠很好地滿足當(dāng)前平層改善需求房源的需要。

成交或?qū)⒒貧w至5000套每月

雖然面臨銷售壓力，但大批限競(jìng)房的入市仍有可能帶來一個(gè)還算有溫度的金九銀十。郭毅表示，從限競(jìng)房整體來說，對(duì)北京市場(chǎng)成交量拉動(dòng)還是比較明顯的。今年以來每個(gè)月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自從限競(jìng)房入市并進(jìn)入簽約周期以來，7月份北京市的商品住宅成交達(dá)到了2047套，8月份為3018套，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

雖然單個(gè)項(xiàng)目成交沒有預(yù)期中的售罄，對(duì)北京整個(gè)市場(chǎng)的成交拉動(dòng)有明顯提升。隨著金九銀十限競(jìng)房大量入市，特別是簽約周期對(duì)新房成交數(shù)據(jù)的提升作用，郭毅預(yù)計(jì)新房成交還將有大幅度地提升。

另外，郭毅也提醒道，產(chǎn)品短板造成了限競(jìng)房只符合當(dāng)前剛需和首次改善的需求，相對(duì)有所局限性。而這類需求對(duì)于價(jià)格的敏感度比較高，隨著9、10月份更多限競(jìng)房入市，購(gòu)房人會(huì)從產(chǎn)品、位置、價(jià)格等多方面考慮，猶豫的心態(tài)將更加明顯。這種心態(tài)容易造成限競(jìng)房成交不理想。不過，即便如此，預(yù)計(jì)9、10月份新房商品住宅的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表示，雖然不能達(dá)到萬套左右的成交高峰，但對(duì)比今年前幾個(gè)月1000-2000套的成交量來說已經(jīng)是明顯的信心提振，還能有效緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過，在此之后市場(chǎng)中限競(jìng)房彼此的競(jìng)爭(zhēng)也將更加白熱化。

文/本報(bào)記者 李桁