海南樓市進入“量降價漲”模式 蒙鐘德 攝

海南全域限購政策實施四個月后，《瞭望》新聞周刊記者在市場一線調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場整體交易已經(jīng)進入“冰凍期”，售樓中心銷售人員比購房者多，市場進入“量降價漲”模式。

高壓調(diào)控下，海南樓市往日的“搶房”熱潮已經(jīng)退去，但是新的問題也在積聚：房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計上的“堰塞湖”、備案“堰塞湖”、“想買買不到，想賣沒法賣”等新型供需矛盾正在逐步顯現(xiàn)。

環(huán)島一圈難覓在售新房源

《瞭望》新聞周刊記者近期在海南一些市縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場成交銳減，大部分銷售中心門可羅雀，幾乎無人問津。在三亞市紅塘灣，記者在某項目銷售中心蹲守較長時間，發(fā)現(xiàn)沒有購房者前來咨詢。

據(jù)銷售人員介紹，該項目一期項目在去年9月份已經(jīng)交房，也就是說在限購之前，已經(jīng)售完。二期共計9棟樓400多套暫未拿到預售證，預計均價每平方米25000～35000多元。盡管三亞市之前做出了限價要求，但是銷售人員表示，“這里是郊區(qū)，跟三亞市不一樣，價格只要不高于此前成交價太多就可以?！?/p>

“你們買不了，我們賣不了?！变N售人員明確表示，盡管已申請預售證，但是何時批復，一直沒有明確時間表。

在三亞市主城區(qū)，位于迎賓路附近的某項目也已經(jīng)無房可賣。據(jù)銷售人員透露，三亞市區(qū)現(xiàn)在基本上無房可賣，他們項目只剩下兩套別墅，但只能租賃不能購買?！霸谌齺喼荒苓x擇二手房，價格在每平方米30000元左右?！?/p>

在附近的另一項目，由于來人很少，數(shù)十名銷售人員在埋頭忙著手中的事情。一名銷售人員表示，一期已經(jīng)售罄，春節(jié)后成交均價每平方米30000多元，僅有少量的商辦可以購買，四十年產(chǎn)權(quán)。“現(xiàn)在三亞均價在每平方米35000～40000元左右，但沒有房源。”銷售人員表示。

在海南東線房地產(chǎn)熱門區(qū)域瓊海博鰲鎮(zhèn)，某項目銷售人員表示，博鰲目前均價都在每平方米25000元以上，預售房屋已經(jīng)售罄，新房源還在等待開盤通知。博鰲鎮(zhèn)上的一家中介公司人員表示，目前博鰲已經(jīng)沒有新盤，如果想購買只能選擇二手房，均價也都在每平方米25000元左右。

在海南西線，位于儋州市的某項目，與一年前相比，這里完全沒了往日的熱鬧，售樓大廳如今已經(jīng)空空蕩蕩，門口也無人接待，只有一名保安坐在長桌后面。項目沙盤一側(cè)，被一個較大的擋板圍擋，上面寫著“升級改造 暫停開放”。

在內(nèi)場區(qū)域，《瞭望》新聞周刊記者主動上前咨詢時，一名銷售人員介紹說，戶型都是100多平方米，均價在每平方米17000元以上，但是目前正在建設(shè)樣板房，想買房只能再等等，現(xiàn)在還買不了。

?？诘哪稠椖繉儆诔悄蠀^(qū)域較大的房地產(chǎn)項目，不少在開盤之前咨詢或認籌的價格在每平方米14000元左右，但到了6月份開盤時，價格一下子飆漲到了每平方米19000元以上，眾多購房者直呼開發(fā)商“坐地起價”，但即使這樣的高價，房子開盤當日就成了“日光盤”。

?？谠诤Ｄ戏康禺a(chǎn)市場中一直屬于較為活躍的板塊，但如今也難覓新盤。

進入“量降價漲”模式

海南省于今年4月22日晚上宣布的全域限購政策，核心內(nèi)容為非本省戶籍居民家庭在新增限購區(qū)域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，此前已實施限購區(qū)域則需要提供60個月的相關(guān)證明。

政策實施后，市場迅速降溫，但《瞭望》新聞周刊記者發(fā)現(xiàn)，也不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)劍走偏鋒，試圖尋求“突圍”。比如一大型企業(yè)在三亞海棠灣的項目推出了“先租后買”的購房模式，即開發(fā)商先將商品房進行出租，并與承租人簽訂一項合同，在合同期內(nèi)購買所租的房產(chǎn)，購買價格以當初租房時的價格為準，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部產(chǎn)權(quán)。“購房者要一次性繳納總房款70％的金額作為未來40年的租金，每10年續(xù)簽一次，但是一開始就寫明有40年租賃權(quán)?！币晃讳N售人員如此表示。

不過，對于部分大型房企而言，壓力可能并沒有想象中那么大?！昂芏啻笮头科笤诤Ｄ弦呀?jīng)沒有多少存貨了?！蹦炒笮头科蠛Ｄ鲜聵I(yè)部一位負責人表示，截至去年底，海南商品住宅庫存去化期約11個月，比上年末減少12個月。

日前統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，海南已經(jīng)進入“量降價漲”模式。6月份海南全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資146.72億元，同比下降37.3%，環(huán)比增長9.9%。當月商品房銷售面積141.51萬平方米，同比下降18.3%，環(huán)比增長21.4%；銷售金額206.05億元，同比增長1.1%，環(huán)比增長22.2%。6月海南商品房銷售均價每平方米14560元，同比增長23.8%，環(huán)比增長0.7%。

限購等調(diào)控政策對市場造成了較大影響。以三亞市為例，今年1～5月，三亞市商品房共計網(wǎng)簽8676套，同比減少22.09%；面積80.83萬平方米，同比減少14.19%；總額163.45億元，同比減少27.19%；均價每平方米20222.59元，同比下跌15.15%。

據(jù)三亞市住建局工作人員介紹，全域限購之后，商品房銷售急劇下降，4月22日至6月底僅銷售131套。其中，以企業(yè)名義購房的僅11套，其余120套為個人名義購房（商業(yè)109套，11套為本省戶籍居民購買）。

但與此數(shù)據(jù)相對應的是，海南房價已經(jīng)連續(xù)多月出盡了“風頭”。7月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這其中，海口環(huán)比漲幅最大，為3.9%，其次是濟南（3.6%）、丹東（3.3%）、三亞（3.2%）。而在近期發(fā)布的7月份數(shù)據(jù)中，?？谝?.3%的環(huán)比漲幅位居房價上漲第一梯隊，同時以19%的同比漲幅領(lǐng)漲全國。?？凇⑷齺喆饲耙呀?jīng)連續(xù)多月進入房價漲幅第一梯隊。受此影響，住建部8月17日約談了?？?、三亞等市政府主要負責人。

一以貫之保持政策定力

在《瞭望》新聞周刊記者采訪過程中，有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在為了維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對量和價都進行了控制，通過控制預售證和網(wǎng)簽備案來控制量，這導致無房可賣的局面出現(xiàn)。

為了實現(xiàn)房價數(shù)據(jù)上的穩(wěn)定，導致很多房價過高的房子簽訂合同后無法盡快備案，形成了網(wǎng)簽“堰塞湖”。盡管缺乏相對準確的數(shù)據(jù)，但在采訪中，一位地方住建部門負責人告訴坦言，“這塊數(shù)據(jù)積壓比較嚴重，我們平時接到的不少投訴就是業(yè)主反映為什么他們的房子不能網(wǎng)簽?！?/p>

真實房價水平與統(tǒng)計數(shù)據(jù)背離，也是目前海南市場面臨的一個風險。本刊記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南整體存在著較為明顯的房價與數(shù)據(jù)背離的現(xiàn)象，比如三亞市商品房實際成交均價已經(jīng)在每平方米30000元以上，但是統(tǒng)計數(shù)據(jù)依然停留在每平方米20000元左右。?？谑袑嶋H成交均價一度逼近每平方米20000元，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)曾長期停留在每平方米9700元左右。

“這都是為了穩(wěn)定，房價‘堰塞湖’問題大家都知道，但就是找不到合適的解決途徑?！币晃徽鞴懿块T負責人談到，現(xiàn)在公布的數(shù)據(jù)出現(xiàn)的量價多為此前積壓的數(shù)據(jù)，這也使得海南房價一直在“冒尖”。

全域限購之后，有人對海南經(jīng)濟表達了擔憂，畢竟對海南而言，“一房獨大”局面仍未明顯改觀。根據(jù)海南省2018年一季度經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為48.1%，依然偏高。

但觀察上半年的經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)海南降低對房地產(chǎn)的依賴是可以做到的。采訪中，海南省統(tǒng)計局局長包洪文表示，上半年海南房地產(chǎn)業(yè)增加值215.33億元，下降8.4%。但海南省在逐步減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)依賴的同時，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了“有缺有補，收入不減”。

海南省省長沈曉明表示，上半年從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)投資占總投資比重同比降低1.1個百分點，說明結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化?！胺欠康禺a(chǎn)業(yè)表現(xiàn)總體良好，新動能成長迅速，但規(guī)模較小，對經(jīng)濟發(fā)展的支撐力還不夠強，短期內(nèi)尚不能填補房地產(chǎn)調(diào)控留下的空缺?！?/p>

即便如此，海南省主要負責人還是多次重申了海南減少對房地產(chǎn)依賴的決心。在近期的一次會議上，沈曉明以壯士斷腕來比喻減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。他談到，斷腕一定會疼，會非常疼，輕輕松松能斷腕的話，早就下決心了。但“短期的疼，是為了今后長期的不疼，是為了確保海南經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進等多位專家認為，當前海南的政策邏輯很清晰，未來有保有壓的政策思路很明顯。對標自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)目標，海南必須承受住外界壓力，引導現(xiàn)有房產(chǎn)持有者進行租賃等，保障本地人居住需求，以此來調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，解決一房獨大頑疾，一以貫之保持政策定力。