被簽約問題仍存在 證券化潛力待挖掘

租金貸上路 讓人喜且憂

中國青年報(bào)·中青在線記者 王林

租房，是讓很多在大城市工作的年輕人頭疼的事，尤其是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，經(jīng)常讓現(xiàn)金并不充裕的他們犯難。而最近許多長租公寓推出的“租金貸”業(yè)務(wù)，為他們提供了新的房租解決辦法。

所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由長租公寓企業(yè)代為支付。將按季支付變?yōu)榘丛轮Ц?，“租金貸”逐漸獲得了很多租客的歡迎。

據(jù)58同城、安居客、趕集網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場報(bào)告》，截至目前我國長租公寓品牌達(dá)到1200家，運(yùn)營房屋數(shù)量已超200萬間?？紤]到租房市場的巨大潛力，越來越多長租公寓企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也開始參與“租金貸”中。

不過，在“租金貸”運(yùn)行過程中，也出現(xiàn)了一些讓租客疑惑的問題。有的租客在不知不覺間“被簽”下了“租金貸”合約，有的租客對提前退租時(shí)需繳納的費(fèi)用感到疑惑……

被簽約的“租金貸”

程序員張政(化名)已在北京打拼了三四年，經(jīng)歷過許多次換房、搬家的租房故事。但去年最后幾個(gè)月在蛋殼公寓租房時(shí)遇到的“租金貸”，讓他既欣喜又擔(dān)心。

2017年10月，張政與長租公寓企業(yè)蛋殼公寓簽約了一間房子，采用“押一付一”的方式支付租房款項(xiàng)。按月支付房租，是之前其他租房機(jī)構(gòu)從未向張政提供過的支付方式，這讓他對今后的租房生活有了更多向往。

11月初，張政正式入住了這間房。但入住沒幾天，一封由某互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出的借款協(xié)議，讓他蒙圈了。這份郵件上清楚地寫著，張政與該機(jī)構(gòu)簽訂了為期一年的貸款協(xié)議，每月還款金額剛好是蛋殼公寓的房租。

由于租房前公寓管家(租房經(jīng)紀(jì)人)并未提及還需要辦理貸款業(yè)務(wù)，張政感到很納悶。于是他聯(lián)系之前帶他看房的公寓管家，但其回復(fù)稱自己已經(jīng)離職，讓他聯(lián)系蛋殼公寓的客服人員。而客服人員并不了解該貸款業(yè)務(wù)的來龍去脈，甚至說蛋殼公寓并未與該互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)開展合作。

多次聯(lián)系蛋殼公寓客服無果后，張政又把電話打給了該互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)的客服人員，但剛提到租房貸款的問題，客服又以信號(hào)不好為由將電話掛了。

有了這些經(jīng)歷，張政擔(dān)心可能在自己不知情的情況下，蛋殼公寓已經(jīng)替自己簽下了租房分期貸款的協(xié)議。出于資金安全考慮，他趕緊在官網(wǎng)辦理了退租，但讓他沒想到的是，貸款協(xié)議一直難以消除，還要求他向上述互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)繳納一筆違約金。

為何租客會(huì)“被簽下”租金貸款合約？記者聯(lián)系了蛋殼公寓的管理人員，但并未得到及時(shí)回應(yīng)。蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，租客需簽約蛋殼公寓房源，并通過金融平臺(tái)確認(rèn)征信記錄良好，達(dá)到法定貸款年齡的，才可使用“蛋殼分期月付”。但官網(wǎng)上并未呈現(xiàn)具體合作的金融平臺(tái)，以及合作方式，也未顯示租客“被簽約”的原因，以及相應(yīng)的解決辦法。

據(jù)了解，蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌，目前已進(jìn)入北京、深圳等8個(gè)城市的租房市場。今年2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元B輪融資。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，“租金貸”一般的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，“租金貸”本身是一個(gè)中性的工具和手段，但必須建立在契約自由、契約公平、契約嚴(yán)守的基礎(chǔ)之上。如果在租客不知情的情況下，中介公司或公寓為其開通“租金貸”，一旦出現(xiàn)違約，租客仍需要償還貸款，這顯然對租客不公平。就借貸關(guān)系來看，如果租客不能按時(shí)還款便會(huì)構(gòu)成違約，有可能影響到租客的征信。

楊現(xiàn)領(lǐng)也注意到，早在2015年租房分期市場就迎來了一次洗牌，一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作，缺乏完善的風(fēng)控體系，導(dǎo)致爆發(fā)一年后倒閉潮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，“租金貸”在租客簽約前看起來非常方便，但租后的各類問題仍然存在。例如，一旦租客在中途不想繼續(xù)租住，或者房東中途需要收回房源，那么原有的租房關(guān)系被打破，而“租金貸”是否還要繼續(xù)足額還款，很可能會(huì)引起各方糾紛。

廣受相關(guān)企業(yè)的追捧

雖然在具體實(shí)踐中可能存在上述問題，但在大的行業(yè)變化中，“租金貸”已經(jīng)成為不少租房公寓企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)追捧的方法。

例如，國內(nèi)規(guī)模最大的長租公寓自如為租客提供兩種租金分期服務(wù)：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務(wù)費(fèi)，之后每月支付當(dāng)期房租+服務(wù)費(fèi)+分期手續(xù)費(fèi)；另一種是與中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申請租賃貸款，外貿(mào)信托公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

此外，銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)也開始介入房租分期貸款市場中。2017年年底，中信銀行、建設(shè)銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產(chǎn)品，對符合條件、有長租需求的個(gè)人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用。今年5月初，工商銀行四川省分行與龍湖地產(chǎn)旗下的成都冠寓合作，在成都試點(diǎn)推出長租公寓房租信用卡分期付款業(yè)務(wù)。

此外，支付寶、京東金融也進(jìn)入租房領(lǐng)域，通過“在線支付+信用租房+消費(fèi)金融”打造租房平臺(tái)。元寶e家、平安好房等消費(fèi)金融平臺(tái)也介入其中。

為何房租分期貸款存在明顯不足，仍然廣受追捧？蘇寧金融研究院高級(jí)研究員薛洪言分析，2017年12月現(xiàn)金貸新規(guī)之后，發(fā)掘各類消費(fèi)場景、開展場景分期業(yè)務(wù)成為消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)型方向。就長租公寓而言，隨著房地產(chǎn)市場由增量轉(zhuǎn)向存量，租房市場規(guī)模超萬億，相應(yīng)的分期貸款空間巨大，吸引各方加速布局。

除了吸引力以外，薛洪言還注意到租房公寓企業(yè)開展房租分期業(yè)務(wù)的內(nèi)在推動(dòng)力：由于國內(nèi)租售比處于高位，長租公寓行業(yè)將持續(xù)面臨盈利難題，有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)通過金融等增值服務(wù)增厚盈利水平。

在租房市場活躍的一二線城市，租售比長期處于高位。中國社會(huì)科學(xué)院城市所5月發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處于200~300之間。

最驚人的是廈門。數(shù)據(jù)顯示，今年1月廈門房價(jià)與租金比值為1100。這意味著如果房價(jià)與租金保持不變，需要91.7年才能通過租金回本。此外，廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京等地的租售比也高于上述4個(gè)一線城市，位列全國第2至第5名。

不過，這也是租房分期業(yè)務(wù)能否做大的重要前提。長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人兼CEO劉翔告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，這很可能是目前租房及租房分期市場發(fā)展所面臨的最大問題?！白馐郾炔徽?，就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)問題：租賃型資產(chǎn)的收益能不能在市場上形成有競爭力的金融產(chǎn)品？如果不能的話，就很難去推動(dòng)做大做強(qiáng)?！?/p>

寄予資產(chǎn)證券化的厚望

在租客端方便但也存在明顯問題的“租金貸”，在租房企業(yè)端，則被寄予了資產(chǎn)證券化的厚望。

以前述第二種自如租金分期貸款為例。2017年8月15日，自如發(fā)行了第一只以該房租分期小額貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模5億元，運(yùn)行至今尚無逾期記錄。未來1年內(nèi)，自如將在上海證券交易所完成共計(jì)20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

薛洪言認(rèn)為，由于租賃市場屬于典型的重資本投入行業(yè)，資金消耗大，通過資產(chǎn)證券化，租賃機(jī)構(gòu)可以快速盤活存量資產(chǎn)，在行業(yè)風(fēng)口期快速做大做強(qiáng)。同時(shí)，先自持物業(yè)后通過出租分階段回收資金的業(yè)務(wù)模式，也非常適合資產(chǎn)證券化。因此，資產(chǎn)證券化有望成為長租公寓市場中一條重要的資金渠道。

身為租房市場的創(chuàng)業(yè)者，劉翔和他創(chuàng)辦的優(yōu)客逸家最近也在進(jìn)行依托房租的資產(chǎn)證券化嘗試。劉翔認(rèn)為，類似“租金貸”這樣分散、小額的貸款業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)不可能一一核實(shí)，很難形成大規(guī)模的資產(chǎn)包和金融產(chǎn)品，這給租房運(yùn)營企業(yè)帶來更高的要求。

在他看來，要發(fā)揮租房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化潛力，業(yè)內(nèi)還需要更多租房公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?shù)字化運(yùn)營?！敖鹑诘暮诵氖秋L(fēng)控，風(fēng)控的核心是數(shù)據(jù)，只有這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營數(shù)據(jù)化，它才能透明，才有金融的基礎(chǔ)?！?/p>

除了行業(yè)變革，劉翔還希望政策方面可以釋放更多“紅利”。

創(chuàng)業(yè)的這幾年，劉翔經(jīng)常往返成都、北京等地，關(guān)注和呼吁給租房市場提供更多政策支持。在他看來，近兩年國家和一些地方推出的允許“商改住”，甚至“工改住”，以及集體土地入市、低價(jià)的租房專項(xiàng)用地等政策措施，從源頭上提供了較低價(jià)格的土地和房產(chǎn)資源，起到了很好的效果。但還可以釋放更多的“政策紅利”，讓符合市場收益率的金融產(chǎn)品得以誕生與認(rèn)可，從而推動(dòng)租房市場發(fā)展壯大。

嚴(yán)躍進(jìn)則向記者具體闡述了“政策紅利”的方向?！胺孔獾淖C券化肯定是要去做的，但有一個(gè)前提，就是租賃市場必須要實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)?！痹谒磥?，只有租售同權(quán)真正落到實(shí)處，“租金貸”才能獲得更多關(guān)注，逐步落地資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，才會(huì)有更多企業(yè)愿意參與其中，逐步建立相應(yīng)的規(guī)范。