近兩年,隨著國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大,以及線(xiàn)上商業(yè)流量增長(zhǎng)不斷放緩,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一系列并購(gòu)重組和轉(zhuǎn)型升級(jí),正在漸漸走出低谷,迎來(lái)重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”,前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前。

機(jī)遇和挑戰(zhàn)就像一個(gè)天平的兩端,總在此起彼伏中搖擺。近日,在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)主辦的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2018年會(huì)上,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,近兩年隨著國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大,以及線(xiàn)上商業(yè)流量增長(zhǎng)不斷放緩,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一系列并購(gòu)重組和轉(zhuǎn)型升級(jí),正在漸漸走出低谷,迎來(lái)重要的行業(yè)“拐點(diǎn)”,前所未有的風(fēng)口與機(jī)遇就在眼前。

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入“黃金時(shí)代”

“我的判斷是住房市場(chǎng)進(jìn)入了白銀時(shí)代,但是我們的樓宇經(jīng)濟(jì)正處在黃金時(shí)代,因?yàn)樾聲r(shí)代需要我們新的商業(yè)地產(chǎn),才能讓生活更美好?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌的一句話(huà)道出了會(huì)場(chǎng)一眾商業(yè)地產(chǎn)人的心聲。要知道,在去年初舉行的年會(huì)上,業(yè)內(nèi)人士還一致認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的“挑戰(zhàn)大于機(jī)遇”。

顧云昌表示,在消費(fèi)升級(jí)的形勢(shì)下,我們的商業(yè)地產(chǎn)不是太過(guò)剩了,而是能滿(mǎn)足廣大人民群眾美好生活需求的商業(yè)地產(chǎn)太匱乏了。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)緊扣消費(fèi)升級(jí)的新形勢(shì),在文化、教育、娛樂(lè)、健康、養(yǎng)老和旅游等方面開(kāi)發(fā)更多產(chǎn)品,購(gòu)物中心應(yīng)該向生活中心、消費(fèi)中心轉(zhuǎn)型,滿(mǎn)足人們的美好生活需要。

來(lái)自匯納科技的數(shù)據(jù)顯示,2016年,全國(guó)商場(chǎng)客流呈負(fù)增長(zhǎng),2017年同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn),線(xiàn)下商城的客流整體回暖。從各個(gè)城市來(lái)看,一線(xiàn)城市商場(chǎng)客流在2015年、2016年持續(xù)下降,2017年迎來(lái)了回升,三線(xiàn)城市近幾年持續(xù)上升。與此同時(shí),2017年商場(chǎng)顧客的平均游逛時(shí)長(zhǎng)達(dá)到1.26個(gè)小時(shí),并呈上升趨勢(shì)。從這3組數(shù)據(jù)里面可以看出,隨著線(xiàn)上流量增長(zhǎng)的放緩,線(xiàn)下流量紅利正在回歸。

技術(shù)和消費(fèi)的變化正驅(qū)動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向“拐點(diǎn)”。與上半場(chǎng)相比,下半場(chǎng)的邏輯和規(guī)則將發(fā)生根本性的改變。“如何構(gòu)建共生、互生和再生的商業(yè)生態(tài),用積累的物理和數(shù)字化的零售基礎(chǔ)能力,賦能于未來(lái)線(xiàn)上和線(xiàn)下的零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新,是一個(gè)重要課題和重大商機(jī)?！本〇|集團(tuán)首席戰(zhàn)略官廖建文說(shuō)。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平看來(lái),現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施很多,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大,需要以商業(yè)為引擎,以“商業(yè)+”打造綜合體?！斑^(guò)去的購(gòu)物中心全是純商業(yè),現(xiàn)在需要以商業(yè)為基礎(chǔ)不斷疊加,比如,商業(yè)+醫(yī)療、商業(yè)+文化、商業(yè)+旅游等。過(guò)于簡(jiǎn)單的商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)消費(fèi)需求的變化,商業(yè)地產(chǎn)要從過(guò)去重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)、重內(nèi)容。”王永平表示。

優(yōu)化配置樓宇資源

廣義的商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是樓宇經(jīng)濟(jì)。從資產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō),樓宇經(jīng)濟(jì)要高質(zhì)量發(fā)展歸根結(jié)底就是提質(zhì)增效。顧云昌認(rèn)為,首先要優(yōu)化配置樓宇資源,土地是資源的最大要素,把合適的產(chǎn)業(yè)放在合適的土地上。以產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)為導(dǎo)向,合理配置樓宇資源,糾正資源錯(cuò)配。

當(dāng)前,很多城市熱衷于蓋大型商場(chǎng),導(dǎo)致嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),造成商業(yè)地產(chǎn)的空置率較高。要破解這一困局,關(guān)鍵還是要因地制宜,合理配置資源,進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。文化、旅游、健康、體育、養(yǎng)老等產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向。

在與醫(yī)療健康結(jié)合方面,天億集團(tuán)開(kāi)展了有益的探索。“在未來(lái)的商業(yè)綜合體當(dāng)中,健康消費(fèi)一定會(huì)占據(jù)一席之地。原來(lái)在醫(yī)院才能完成的醫(yī)療服務(wù),未來(lái)在商業(yè)綜合體中也可以完成?！碧靸|集團(tuán)董事長(zhǎng)俞熔說(shuō),綜合體肯定不適合做大型疑難雜癥治療,但口腔診所、醫(yī)美、健康體檢都可能成為重要業(yè)態(tài)。

新技術(shù)也將成為商業(yè)地產(chǎn)突圍的重要“武器”?！皩?duì)實(shí)體商業(yè)來(lái)說(shuō),更多的是要去擁抱科技,在新科技的基礎(chǔ)上去迭代商業(yè)變化。”印力集團(tuán)副總裁李楚華表示,所有科技賦能的一個(gè)原點(diǎn)是圍繞客戶(hù)服務(wù),包括租戶(hù)和消費(fèi)者。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),需要更好的購(gòu)物環(huán)境,租戶(hù)則希望得到更加精準(zhǔn)的消費(fèi)者。

比如,印力正在同一家人臉識(shí)別公司合作,以精準(zhǔn)記錄客戶(hù)的消費(fèi)偏好、活動(dòng)軌跡等數(shù)據(jù),以便第一時(shí)間把客戶(hù)所希望去的地方和信息推送過(guò)去,并提供更好的服務(wù)。同時(shí),有了精準(zhǔn)的客戶(hù)畫(huà)像也有利于租戶(hù)有針對(duì)性地調(diào)整運(yùn)營(yíng),提高業(yè)績(jī)。

在科技賦能以后,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者會(huì)得到海量的數(shù)據(jù),對(duì)這些數(shù)據(jù)作出分析同樣重要。上海匯納信息科技股份有限公司董事長(zhǎng)張宏俊表示,實(shí)體商業(yè)需要建立自己的數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理體系。在實(shí)體商業(yè)里有很多數(shù)據(jù)沒(méi)有得到采集,比如視頻、語(yǔ)音、能耗等,采集后可以有更多的科技企業(yè),通過(guò)人工智能或者大數(shù)據(jù)手段加以分析、挖掘,創(chuàng)造更多的商業(yè)價(jià)值。

讓沉淀的資本活起來(lái)

在商業(yè)地產(chǎn)體量快速增長(zhǎng)的時(shí)期,企業(yè)更多是踐行開(kāi)發(fā)商的思路,融資、拿地、開(kāi)發(fā)、回籠資金。進(jìn)入存量時(shí)代后,企業(yè)自持物業(yè)增多,如何盤(pán)活存量資產(chǎn),就成了商業(yè)地產(chǎn)的重要出路。

“我們現(xiàn)在做得比較累的原因就是在金融方面考慮太少?！卑倌瓿羌瘓F(tuán)有限公司董事長(zhǎng)吳云前坦言,未來(lái)做商業(yè)地產(chǎn),一定要站在金融的角度去考慮問(wèn)題。第一,一定要有足夠的錢(qián);第二,要有足夠便宜的錢(qián);第三,要有專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。

實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的有效運(yùn)作,必須要搞金融創(chuàng)新,讓沉淀的資本活起來(lái)。顧云昌說(shuō),樓宇經(jīng)濟(jì)的融資形式要改變,不能光向銀行貸款,我們沉淀了那么多有價(jià)值的樓宇,如何通過(guò)資本運(yùn)作使其活躍起來(lái),這是樓宇經(jīng)濟(jì)要研究的問(wèn)題。

“商業(yè)地產(chǎn)證券化這件事要非常重視?！闭憬言瓷虡I(yè)集團(tuán)有限公司總裁盧忠認(rèn)為,中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資邏輯存在問(wèn)題,絕大多數(shù)都是因?yàn)橛凶≌鍓K的利潤(rùn)支撐才去做商業(yè)。正是因?yàn)橐宰≌季S去做商業(yè)地產(chǎn),所以才在規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中出現(xiàn)一系列問(wèn)題。接下來(lái)的管理是要以資產(chǎn)管理理念回歸運(yùn)營(yíng)為本的實(shí)踐,這是實(shí)現(xiàn)證券化的必由之路,否則想做資產(chǎn)證券化幾乎是不可能的事情。

值得注意的是,近年來(lái)不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都因?yàn)橐恍┫忍斓蔫Υ煤秃筇旃芾砩系膯?wèn)題,導(dǎo)致投資方退出、交易困難。光大安石資產(chǎn)管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理林寶泰表示,項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做規(guī)劃、籌備、運(yùn)營(yíng)管理,設(shè)計(jì)好交易結(jié)構(gòu),這些都是影響投資的關(guān)鍵。

“不同的項(xiàng)目產(chǎn)生的收益完全不一樣,這與整體運(yùn)營(yíng)能力、城市能級(jí)、項(xiàng)目規(guī)模都有很大關(guān)系。”北京九宜城商管有限公司華東區(qū)總經(jīng)理陳麗琳同樣認(rèn)為,必須要做到整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)的閉環(huán),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、招商、運(yùn)營(yíng)等。如果不能打通,資方是永遠(yuǎn)不會(huì)青睞的,核心還是看資產(chǎn)盤(pán)活和收益能力。(記者 王軼辰)