變化一：部分城市發(fā)布搖號新政 向剛需傾斜

3月以來，武漢、杭州、西安相繼發(fā)布搖號新政。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公布搖號購房通知，其中，武漢還在征求意見階段。

不同城市的搖號政策存在差別。上海和成都規(guī)定，新開盤的商品住房均采用搖號方式；而南京、長沙、西安、杭州提出，搖號只針對意向購房人數(shù)多于可售房源的項目；武漢無硬性規(guī)定，擬建議“意向購房人數(shù)多于項目準售房源的，宜采取公證搖號方式公開銷售”。

針對剛需購房群體，杭州、武漢、成都、長沙均給予政策傾斜。例如，杭州規(guī)定，對“無房家庭”提供一定比例的房源保障；武漢擬提出，剛需人群首次購買新建商品住房可優(yōu)先選房。

“搖號政策出臺的背景是在‘房住不炒’的定位下，強化地方政府對樓市調控的主體責任?！?8安居客房產研究院首席分析師張波說，通過搖號來切實規(guī)范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費”等不良行為。

變化二：限購、限售擴大至三四線城市

除了搖號購房政策，限購、限售的城市繼續(xù)增加。

昆明從呈貢區(qū)住宅限售2年加碼為三大熱點區(qū)域限售3年；大連宣布本市戶籍2套以上限購；沈陽在3個熱點區(qū)域實行限購；青島將限購范圍擴大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年。

另外，海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

“青島等城市出現(xiàn)調控升級的最直接原因是房價上漲迅速?！敝性禺a首席分析師張大偉說。國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月房價數(shù)據(jù)顯示，青島二手房環(huán)比上漲1.4%，新房環(huán)比上漲0.4%；昆明二手房環(huán)比上漲0.4%，新房環(huán)比上漲0.8%。

值得一提的是，一些三四線城市也加入到限購、限售隊伍中。

四川瀘州市提出，對中心城區(qū)熱點區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷售價格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調控地價的，可經批準后執(zhí)行；安徽省阜陽市阜南縣對二套房、三套房進行了限售規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對三四線城市來說，去庫存是主要內容，但也出現(xiàn)了房價和地價被炒作等問題，所以部分城市希望通過限購等政策穩(wěn)定市場。另外從政策內容看，限售的內容會多一點，而限購的反而會少一點。

變化三：鼓勵和保障公積金貸款

在購房貸款方式上，多地出臺政策，鼓勵和保障公積金貸款。

北京公積金系統(tǒng)將陸續(xù)分期升級，未來九成業(yè)務可在網上辦理；珠海住房公積金繳存時可選擇微信及支付寶等形式進行“刷臉”認證；南京購買首套房的公積金貸款最高額度從30萬元/人上調到50萬元/人……

一些城市嚴打房企拒絕公積金貸款的行為?；葜萏岢觯科笙拗啤⒆钃?、拒絕職工使用住房公積金貸款購房，拒不整改的要公開曝光，同時納入征信系統(tǒng)依法嚴肅處理；南通明確開發(fā)商不得拒絕公積金貸款，違規(guī)將遭嚴處。

保障公積金貸款是否意味著樓市有所“松綁”呢？嚴躍進認為，從當前購房市場的各類優(yōu)惠情況看，這不屬于樓市“松綁”，而是屬于房地產市場的惠民政策。類似提高公積金額度等政策，很大程度上是因為當前房地產市場確實存在各類新需求，政策寬松一點是合乎情理的。

變化四：首套房貸利率上調

近幾個月，全國多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認收緊北京地區(qū)房貸業(yè)務。

來自融360監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍看，房貸出現(xiàn)上調趨勢。2018年3月，全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當于基準利率1.124倍，環(huán)比上升0.92%。

融360預測，若房貸保持當前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，對剛需將會呈現(xiàn)出有利趨勢。

未來樓市走勢如何？

從政策來看，張大偉認為，預計將有超過20個城市會執(zhí)行官方搖號的售房政策。在搖號時，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。

張波預計，2018年“因城施策、分類調控”的政策還將持續(xù)，房價上漲明顯城市的調控力度會加強。2018年限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

從房價來看，嚴躍進說，根據(jù)3月份房價數(shù)據(jù)，同比增幅有所收窄，預計大趨勢將延續(xù)同比增幅收窄甚至下跌的態(tài)勢進行。當前房價降溫是大趨勢，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

張大偉認為，三四線城市庫存在繼續(xù)減少，在一二線城市進入補庫存后，三四線城市也開啟庫存短缺時代。2018年一二線城市樓市預計將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線城市將運行在高位。