新年1月房地產(chǎn)各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)已經(jīng)出爐，在北京土地市場，據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，1月份共成交16宗地塊，成交額達(dá)到403.07億元，同比2017年1月上漲三倍有余，環(huán)比去年12月份大幅增長161%。高增長源自土地供應(yīng)量的充足和節(jié)奏的加快。但是五天內(nèi)連續(xù)三宗宅地流拍，讓土地市場瞬間迎來寒冬。

北京宅地連續(xù)仨月現(xiàn)流拍

根據(jù)北京市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，今年北京1月份成交的16宗土地中，包括12宗宅地，均是共有產(chǎn)權(quán)住房或限房價(jià)地塊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年供地節(jié)奏有增無減，將繼續(xù)是北京土地供應(yīng)大年。

但是否是成交大年，將是一個(gè)未知數(shù)。2017年，北京土地成交額高達(dá)2796億元，刷新歷史紀(jì)錄，今年1月份，北京土地延續(xù)去年供應(yīng)節(jié)奏，18宗地塊密集出讓，曾被認(rèn)為將刷新單月成交紀(jì)錄。但事與愿違，不僅總成交額403億元遠(yuǎn)低于之前預(yù)期的600億，市場還進(jìn)入“流拍魔咒”，五天三宗宅地流拍。

1月30日，北京1月份最后一批宅地迎來現(xiàn)場競拍，其中豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)一地塊因無房企報(bào)名而流拍。而在五日前，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村兩宗共有產(chǎn)權(quán)地塊也慘遭流拍。

一月三宗宅地流拍，這在近幾年的北京土地市場十分罕見，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京宅地流拍2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗。

據(jù)北京市規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)顯示，去年流拍的兩宗宅地分別發(fā)生在11月和12月，也就是說，北京土地市場已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

在其他已成交地塊的溢價(jià)方面，繼續(xù)保持低迷。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京住宅用地溢價(jià)率為26%。今年1月份，12宗宅地平均溢價(jià)率低至11.55%。

規(guī)模大、總價(jià)高地塊易流拍

土地流拍原因，就地塊的本身屬性而言，總價(jià)高、配建多且還建與限價(jià)條件非常嚴(yán)格。以1月30日流拍的盧溝橋地塊為例，根據(jù)出讓標(biāo)書，該地塊總起始價(jià)63.27億元，總建筑面積約為29萬平方米，其中住宅部分12萬平方米，公建面積5萬余平方米，50%必須持有20年之上，綠隔產(chǎn)業(yè)面積11萬平方米，控高80米，全部要無償還建給企業(yè)，且地塊有大規(guī)模的人防配套工程。

張大偉分析，一般住宅地塊的人防指標(biāo)是9%-11%，該地塊下面的人防面積達(dá)到40311平方米，進(jìn)一步影響了地下的貨值。張大偉進(jìn)一步分析，地塊還建部分建安成本約為6.23億元，拿地成本接近70億元，而商品房住宅部分貨值只有67.54億元。

流標(biāo)的兩宗豐臺花鄉(xiāng)白盆窯共有產(chǎn)權(quán)房地塊，雖處于南四環(huán)到南五環(huán)之間，位置較好，但是起拍總價(jià)高達(dá)92億元，4.3萬元/平方米的限售價(jià)，在共有產(chǎn)權(quán)房中算是貴的，對購房者來說并不便宜，未來銷售中存在風(fēng)險(xiǎn)。

連續(xù)三個(gè)月流拍，而且是住宅用地，這種情況值得關(guān)注。張大偉認(rèn)為，最主要的原因還是房地產(chǎn)調(diào)控下，土地屬性復(fù)雜，且地價(jià)房價(jià)全面限價(jià)，同時(shí)大量的共有產(chǎn)權(quán)地塊存在，這種情況下，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)。

流拍的3宗住宅地塊，全部都是高總價(jià)地塊，但對于當(dāng)下融資渠道來說，2018年最明顯的收緊是信托資金，這使得房企拿地，特別是拿大的地塊難度越來越大。張大偉如是說，“大的地塊都有流拍的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

中原地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理任莉表示，開發(fā)商做共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)房一直是賠錢的，之前全靠商品住宅的利潤補(bǔ)貼，現(xiàn)在政府限售價(jià)，商品房已經(jīng)沒有了多余利潤，所以流拍會是常態(tài)。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)⑽⒄{(diào)

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，如果土地方面的政策沒有出現(xiàn)調(diào)整，土地市場降溫將是顯而易見的。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，有的開發(fā)商已經(jīng)不再聚焦于北京招拍掛市場，開始去村里面找集體建設(shè)用地了，因?yàn)槌杀据^低。

流拍想必也不是政策層面的初衷，在張大偉看來，調(diào)控力度的確過大，是時(shí)候應(yīng)該有些平穩(wěn)的措施出臺了。

據(jù)媒體報(bào)道，北京市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對流拍地塊，將會同豐臺區(qū)政府對該項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)一步研究、細(xì)化，使還建產(chǎn)業(yè)用地與周邊居住環(huán)境有機(jī)結(jié)合，在保證原集體經(jīng)濟(jì)組織可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，積極提升住宅建設(shè)品質(zhì)。

任莉表示，如果流拍繼續(xù)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該會有所調(diào)整，從市場需求的角度來說，應(yīng)該多補(bǔ)充些普通商品房的供應(yīng)，但是按照之前政府5年完成150萬套住房的土地供應(yīng)計(jì)劃，絕大部分還是帶有政策的商品房。

采寫/新京報(bào)記者 段文平