“五限”政策壓頂 調(diào)控持續(xù)擴(kuò)圍

樓市四季度或整體進(jìn)入降溫周期

近日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入,70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。但需注意的是,北京、南京、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市首現(xiàn)同比下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)過1年連續(xù)的調(diào)控措施,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫,市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊,預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)入降溫周期。

退潮 房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,10月份房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)下調(diào)。從環(huán)比看,南京、鄭州、武漢、深圳下調(diào)0.1%,北京、廈門、濟(jì)南、廣州下調(diào)0.2%,無(wú)錫下調(diào)0.3%。從同比看,北京下調(diào)0.2%,上海、無(wú)錫下調(diào)0.3%,鄭州、合肥下調(diào)0.5%和0.6%,杭州下調(diào)0.9%,南京、福州下調(diào)1.1%,成都、深圳下調(diào)幅度分別達(dá)1.3%和3.3%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,新一輪調(diào)控一年多來,各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。隨著部分城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì),70城房?jī)r(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大,未來會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

“2016年以來,首次出現(xiàn)10個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)同比齊跌的現(xiàn)象?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,9月時(shí),僅上海、深圳、成都3城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下,核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,70個(gè)大中城市中一二三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅繼續(xù)回落。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算,一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個(gè)月回落,10月下調(diào)0.5%;二線城市同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落,10月下調(diào)1%;三線城市則連續(xù)3個(gè)月回落,10月下調(diào)0.7%。

二手住宅價(jià)格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示,一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)13個(gè)月下滑,10月回落0.7%;二線城市方面,連續(xù)9個(gè)月下調(diào),10月回落0.7%;三線城市連續(xù)3個(gè)月下調(diào),10月回落0.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,與9月相比,70個(gè)大中城市中,二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個(gè),下跌數(shù)量增加了7個(gè)。總體看,近幾個(gè)月,二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加,明確反映出全國(guó)主要城市樓市降溫的總趨勢(shì)。

持續(xù) 調(diào)控向二三四線深入

值得注意的是,張大偉表示,熱點(diǎn)城市在9月全面下行后,個(gè)別城市出現(xiàn)回調(diào),天津、上海、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲,漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中,多達(dá)50個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象,較9月增加4個(gè)。其中,哈爾濱環(huán)比漲幅高達(dá)1.7%,呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%,岳陽(yáng)環(huán)比上漲0.8%,太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達(dá)0.7%。

張大偉指出,雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制,但從根本來說,部分熱點(diǎn)城市依然是購(gòu)房熱點(diǎn)對(duì)象。這也是近期成都、南京均開啟搖號(hào)政策的主要原因。

16日,成都市房管局發(fā)布通知,要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房,開盤銷售全部采取公證搖號(hào)排序選房的銷售方式。其中要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前,應(yīng)當(dāng)制定購(gòu)房登記規(guī)則,不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購(gòu)房人的登記條件,不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等不利于購(gòu)房人的登記條件。登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人保持一致。登記時(shí)間不得少于3日。

“因此,房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點(diǎn)的二三四線深入?！睆埓髠フf。

事實(shí)上,11月開始,包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控,全國(guó)多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購(gòu)新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易,非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年;東營(yíng)規(guī)定中心城新購(gòu)新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。其他縣區(qū)、東營(yíng)港開發(fā)區(qū)可依法適時(shí)開展限購(gòu)、限貸、限制轉(zhuǎn)讓等措施;聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內(nèi)新建商品住房和二手住房本市居民新購(gòu)住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易,非本市居民新購(gòu)住房自取得產(chǎn)權(quán)證書須滿3年。

收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

雖然部分城市熱度依然不減,但隨著政策不斷收緊,資金收縮的背景下,四季度樓市或迎下滑。

事實(shí)上,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1至10月份,全國(guó)商品房銷售面積13億平方米,同比增長(zhǎng)8.2%,增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元,增長(zhǎng)12.6%,增速回落2%,其中,住宅銷售額增長(zhǎng)9.6%。

張大偉表示,1至10月市場(chǎng)成交面積同比漲幅僅8.2%,這是自2016年初22個(gè)月以來,房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi)。

同時(shí),上海易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示,今年全國(guó)9月和10月的商品房總成交面積為31715萬(wàn)平方米,與去年的32948萬(wàn)平方米相比,下降3.7%。

“金九銀十生變,出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)?！币拙友芯吭貉芯繂T王夢(mèng)雯表示,與去年的金九銀十相比,今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看,東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì),分別下降9.0%和2.0%。

除此以外,資金對(duì)后期市場(chǎng)抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示,10月,住戶部門長(zhǎng)期貸款新增3710億元,相比9月的4800億元減少超過千億元,這也是最近2年來第一次單月住戶長(zhǎng)期貸款增加低于4000億元。

企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示,1至10月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元,同比增長(zhǎng)7.4%,增速比1至9月份回落0.6%。其中,國(guó)內(nèi)貸款20798億元,增長(zhǎng)20.2%;利用外資125億元,增長(zhǎng)1.6%;自籌資金41086億元,增長(zhǎng)0.8%;個(gè)人按揭貸款19586億元,下降1.0%。

同時(shí),以消費(fèi)貸款為主的居民短期貸款方面,因消費(fèi)貸、首付貸等貸款的嚴(yán)控,從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元,出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說,M2再次刷新歷史低值,同比增速僅為8.8%,主要因?yàn)檎訌?qiáng)了金融監(jiān)管,去杠桿效果顯著;此外,信貸規(guī)模也得到了有效控制,10月人民幣貸款增加了6632億元,不足1至9月月均水平。而消費(fèi)貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn),預(yù)計(jì)未來在貨幣供給和信貸層面仍不會(huì)放松。

王夢(mèng)雯表示,一般來看,當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時(shí),預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。而當(dāng)前,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后,10月份進(jìn)一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個(gè)百分點(diǎn)。說明資金趨緊環(huán)境中,銷售下行加劇了房企的資金壓力,開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。

業(yè)內(nèi)人士指出,從目前來看政策放松難度較大,與此同時(shí),年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力,多重抑制下,年末樓市或整體進(jìn)入降溫通道。(記者 梁倩)