繼房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債、銀行信貸、資管計(jì)劃等融資手段被限之后,又一條房企“輸血”渠道——海外發(fā)債也被堵?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從券商人士處獲悉,最近一段時(shí)間,房企海外發(fā)債已基本處于被暫停狀態(tài)。

當(dāng)前,從境內(nèi)到海外,從證券市場(chǎng)到銀行間市場(chǎng),房企融資渠道全面收緊。業(yè)內(nèi)人士指出,在這一背景下,房企尤其是規(guī)模較小的企業(yè)再融資將受到影響。隨著未來(lái)三年待償債券到期,房企債務(wù)償付問(wèn)題將逐漸顯現(xiàn),應(yīng)警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。

堵截 二季度海外發(fā)債量驟減

有消息稱,監(jiān)管層近期已基本停止給房地產(chǎn)商海外發(fā)債發(fā)放批文,關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入全球債券市場(chǎng)的大門。一位券商人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,在境內(nèi)多種渠道發(fā)債融資被限后,地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求海外發(fā)債融資,但最近一段時(shí)間房企海外發(fā)債也已基本處于被暫停狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示,2017年二季度以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,僅高于2014年同期的10億美元,創(chuàng)2013年以來(lái)同期次低。

值得注意的是,在人民幣貶值預(yù)期下,為減少支出成本,2015年、2016年房企連續(xù)兩年減少海外融資額度,甚至提前贖回,但在2017年一季度,海外發(fā)債量大幅增加。具體來(lái)看,今年以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模116.95億美元,發(fā)行債券數(shù)量31只,均創(chuàng)同期歷史新高。其中,一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元,是去年同期的近四倍。

CRIC研究中心報(bào)告顯示,2017年3月,房企海外發(fā)行的票據(jù)、債券達(dá)到302.28億元,占到當(dāng)月房企發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%,約為3月房企銀行貸款的2.25倍。

上述券商人士表示,隨著樓市調(diào)控力度加強(qiáng),進(jìn)入二季度,海外發(fā)債量急劇收縮。

事實(shí)上,自去年10月以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷被緊縮,包括嚴(yán)控境內(nèi)發(fā)債,不得到H股上市融資,銀行方面收緊開(kāi)發(fā)貸,債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月13日,中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》,適用范圍包括證券公司、基金公司、期貨公司,以及它們的子公司等。文件規(guī)定,私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,暫不予備案。

海通證券研究所統(tǒng)計(jì)顯示,從發(fā)行量來(lái)看,自去年四季度起,房地產(chǎn)行業(yè)債券融資開(kāi)始收緊,發(fā)行量大幅縮減。2016年四季度,房企債券總發(fā)行量?jī)H為1210億元,較三季度減少了近三分之二,凈融資額997億元,僅為三季度的30%。公司債方面,2017年以來(lái)沒(méi)有一家A股上市房企發(fā)債,去年同期則有43家,融資金額高達(dá)774.33億元;2016年全年發(fā)行公司債的上市房企有124家,融資金額達(dá)2039.53億元。

“房企住宅類海外發(fā)債已經(jīng)沒(méi)戲了,商業(yè)類有可能放開(kāi)?！鄙鲜鋈倘耸勘硎?目前海外發(fā)債是全面限制,不過(guò),未來(lái)對(duì)于達(dá)到一定投資級(jí)別的商業(yè)類用房,熊貓債有放開(kāi)的可能。

升溫 房企回流信托明顯

值得注意的是,隨著房地產(chǎn)主要融資渠道紛紛被限,具有“補(bǔ)血”作用的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)悄然升溫。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),68家信托公司共發(fā)行326只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,累計(jì)為房企融資1005.5億元。從發(fā)行只數(shù)上看,1至4月分別發(fā)行50只、54只、113只、92只,分別為171.2億元、169.8億元、292.8億元、258.1億元。

進(jìn)入5月,房地產(chǎn)信托發(fā)行依然“有增無(wú)減”。截至目前,5月房企通過(guò)發(fā)行集合信托計(jì)劃募資額已達(dá)113.7億元。普益標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布的最新信托周報(bào)顯示,5月13日至5月19日的一周內(nèi),共有24家信托公司發(fā)行了39款集合信托產(chǎn)品,發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加11款,增幅為39.29%。其中,10款為房地產(chǎn)項(xiàng)目。

華融信托研究員袁吉偉表示,房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè),資金來(lái)源將對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生重要影響,融資需求依然勢(shì)頭不減,房企回流信托明顯。同時(shí)在資產(chǎn)荒以及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核壓力增大的情況下,部分信托業(yè)務(wù)人員也有動(dòng)力通過(guò)高收益信托業(yè)務(wù)增強(qiáng)創(chuàng)收能力。

不過(guò),需要指出的是,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來(lái)都是信托產(chǎn)品違約的重災(zāi)區(qū)。有報(bào)告顯示,信托行業(yè)糾紛案件所涉行業(yè)領(lǐng)域高度集中。從部分已披露的案件來(lái)看,房地產(chǎn)領(lǐng)域的糾紛規(guī)模占比高于60%。截至2016年底,全行業(yè)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)余額382億元,占全部信托風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)比例的32%;風(fēng)險(xiǎn)率2.32%,比年初上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)悉,監(jiān)管層有可能加大對(duì)房地產(chǎn)信托渠道的收緊力度?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期從相關(guān)部門獲悉,為抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱發(fā)展,針對(duì)房地產(chǎn)信托渠道收緊政策也將加碼。在此前召開(kāi)的信托監(jiān)管工作會(huì)上,銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部就指出,房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì),各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動(dòng)大的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。

“隨著金融監(jiān)管加強(qiáng)以及對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級(jí),中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將進(jìn)一步受限?！币晃辉颇闲磐邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

承壓 地產(chǎn)債面臨集中到期

對(duì)于房企來(lái)說(shuō),未來(lái)其資金需求將不僅用于投資。根據(jù)WIND資訊統(tǒng)計(jì),在經(jīng)歷了2015至2016年的大規(guī)模發(fā)行后,地產(chǎn)債券逐漸進(jìn)入償還周期。截至目前,房地產(chǎn)企業(yè)待償還的債券數(shù)量累計(jì)已達(dá)1996只,待償還債券規(guī)模2.12萬(wàn)億元。僅2018年底前,將有1055.86億元債券到期。其中,今年8月、9月地產(chǎn)債到期規(guī)模分別達(dá)到112.87億元、113.17億元,連續(xù)刷新單月歷史新高。

海通證券報(bào)告顯示,截至2016年底,房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額約7.1萬(wàn)億元;存量地產(chǎn)債券規(guī)模約2.6萬(wàn)億元,2016年凈融資額約1.1萬(wàn)億元;信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.43萬(wàn)億元,較2015年末新增了1418億元。

海通證券分析師姜超表示,存量債務(wù)到期壓力集中在2018至2021年。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在2019至2021年間到期。貸款的期限以三年為主,過(guò)去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018至2019年到期,故年內(nèi)債務(wù)到期壓力不大,但未來(lái)二至五年地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)到期壓力集中。

姜超表示,雖然目前來(lái)看地產(chǎn)企業(yè)在手資金較為充足,但在涉房融資大幅度收緊的背景下,房企債務(wù)償還問(wèn)題將逐漸浮出水面。從目前房地產(chǎn)行業(yè)存量非城投債樣本中,74家已披露年報(bào)的房企數(shù)據(jù)顯示,近九成企業(yè)實(shí)現(xiàn)了貨幣資金規(guī)模的同比增長(zhǎng),行業(yè)平均貨幣資金規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)62.23%,企業(yè)在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大,國(guó)內(nèi)債務(wù)還款期也將來(lái)臨,在此背景下,個(gè)體信用基本面將因融資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的差異而加劇分化,應(yīng)警惕弱資質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)?！彼f(shuō)。