在“限購”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”下,“五一”樓市或迎來最冷清的一個假期。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,小長假前兩日,北京商品房住宅簽約84套,與2016年“五一”假期的807套成交量相比出現(xiàn)了明顯下滑。

值得注意的是,除北京等熱點城市遇冷外,鄭州則出現(xiàn)裹著被子連夜排隊買房的現(xiàn)象。這意味著,在“五一”這一樓市推盤成交的重要時間點,不同區(qū)域樓市再次出現(xiàn)了明顯的分化。

態(tài)勢 一線城市現(xiàn)觀望情緒

“終于過了一次安安靜靜的假期。”張青說,這次“五一”應該是他近兩年來第一次沒有接到類似于買房的咨詢電話。

張青是河北一家房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員,由于所在企業(yè)開發(fā)樓盤多處北京周邊縣市,是購房者首選的投資陣地,所以一到節(jié)假日,從朋友到親戚,從同學到客戶,張青接打電話、陪著看房,忙得不亦樂乎。

張青說,之前兩年每到假期時,甚至會比正常上班都忙,雖然工作崗位并不是房產(chǎn)銷售,但礙于關系和情面,只要有朋友需要他都會陪著他們?nèi)タ捶俊?/p>

“因為雄安新區(qū)的成立,今年清明節(jié)一天接到的買房或咨詢電話多至20多個,4月1日當天甚至陪著5波人看了房?！睆埱酂o奈地搖搖頭說,那天光充電寶都用完兩塊,可見電話數(shù)量之多。

張青指出,因人們的爆炒,政府開啟嚴厲的管控,大多樓盤采取封盤措施。除此之外,各縣市還出臺了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,嚴控賣房,白溝甚至需要取得房產(chǎn)證后5年才允許賣房,房地產(chǎn)市場得到些許冷靜。他認為,因政策嚴控,投資、投機人群進入觀望期,是這次他可以過一個清凈的“五一”的主要原因。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套,與2016年相比明顯下滑。2016年“五一”小長假期間,北京商品住宅共成交807套,成交面積8.88萬平方米,是最近四年“五一”小長假的新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2017年的“五一”小長假有可能是最近4年的最低點,成交量可能少于2014年。從全國主要城市看,因為調(diào)控政策持續(xù)不斷施壓,一二線城市小長假的實際簽約是2015年來最冷清的一個假期。

除北京及周邊,廈門樓市也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示,4月29日當天,小長假首日,廈門首次出現(xiàn)二手房0成交的記錄。

張大偉指出,從清冷的小長假基本可以預期,今年2季度市場將比一季度有明顯降溫。從市場看,除了部分三四線城市外,市場走勢都在明顯下行趨勢中。

根據(jù)近日世聯(lián)行發(fā)布的2017年一季度深圳房地產(chǎn)市場報告顯示,一季度,深圳商品住宅市場同比量跌價漲?？偣娣e21.14萬平方米,同比下滑82.18%;總成交面積33.64萬平方米,同比下滑78.77%。

活躍 部分城市樓市依舊火熱

與北京等一線城市不同的是,鄭州樓市再現(xiàn)“熟悉”的光景。有媒體報道稱,“五一”開盤的排隊認籌隊伍十分壯觀,其中有裹著被子的,有現(xiàn)場泡方便面充饑的,晝夜守候。

數(shù)據(jù)顯示,4月29日,鄭州二七區(qū)某樓盤開盤,共計房源476套,去化475套,去化率為99.8%。新區(qū)同日開盤的兩個樓盤,去化率分別為87%和94%。新鄉(xiāng)平陽新區(qū)樓盤去化90%。

值得一提的是,4月30日開盤的鄭東某項目,推出高層洋房668套,截至當日9點30分,去化率達100%。滎陽市同日開盤的某項目也再次出現(xiàn)開盤即清盤的現(xiàn)象。

對此,有業(yè)內(nèi)人士指出,在鄭州部分區(qū)域限購之下,未限購區(qū)域迎來了類似于2016年9月的瘋狂市場行情。從目前來看,鄭州郊縣迎來整體限購的可能性加大,郊縣限購正呼之欲出。

從近期來看,未限購區(qū)域正在成為投資者的投資目標。江蘇省此前由331名相關專家參與調(diào)查、得出結(jié)論的最新報告顯示,在熱點城市樓市降溫“退燒”的同時,三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如,鎮(zhèn)江屬于南京都市圈,樓市政策相對寬松。受調(diào)查者對鎮(zhèn)江商品房價格預期,由一季度“緩和上漲”為主,轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主;南通、淮安的商品房價格以“穩(wěn)中緩升”為主。

江蘇省物價局新聞發(fā)言人孔祥平表示,總體上看,緩和上漲的預期占70%,認為會有明顯上漲的只有四分之一。特別是蘇北5市,除淮安市維持在80%的上漲預期外,其他4市的上漲預期都超過了九成。

孔祥平介紹,“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加,三四線城市的房價有所上升。對此,三四線城市可能會對房價采取相應的調(diào)控措施,包括價格部門會采取備案措施。在經(jīng)過了前段時間的市場調(diào)控之后,我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力。

事實上,今年一季度的房價數(shù)據(jù)佐證了以上觀點。數(shù)據(jù)顯示,2017年第一季度,一線城市新房成交量同比下降16.3%,三線城市則同比增長了35.84%。房價方面,北京“317”新政出臺一個月后,房價出現(xiàn)18個月來的首次環(huán)比下跌;而廣東清遠3月房價環(huán)比上漲了18.28%,位列環(huán)比漲幅榜第一,福建漳州房價也環(huán)比上漲了15.76%。

前景 政策趨嚴勢頭不改

近日,多地調(diào)高貸款利率。融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自1月份以來,全國首套房平均利率已連續(xù)4月上漲。其中,4月全國首套房平均利率為4.52%,環(huán)比上月上升0.67%。

據(jù)融360的數(shù)據(jù)監(jiān)測,4月份北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.27折,平均利率為4.54%。

上海方面,也有報告顯示,首套房貸平均利率維持在9折優(yōu)惠,在4月下旬,房貸利率從此前的9折,上升至基準利率的9.5折。

對此,張大偉說,從銀行的資金情況看,資金成本明顯上漲,房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊,這種情況下,銀行貸款額度收緊,價格上浮,放款放緩將成常態(tài)。

張大偉說,自今年3月以來,中國房地產(chǎn)調(diào)控迎來一輪全面升級。從抑制投機、投資的角度看,未來仍有更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。加之,此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍,預計后續(xù)熱點城市將進入“限購”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,去年9月底以來,中國已有55個城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關政策,房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中,隨著近期濟南和西安的加入,已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是,雖然部分地區(qū)樓市小長假現(xiàn)冷清跡象,但業(yè)內(nèi)人士認為,市場熱度仍未減。例如南京“五一”小長假因房管局更換設備,房產(chǎn)交易網(wǎng)簽系統(tǒng)關閉。環(huán)京津區(qū)域多數(shù)樓盤封盤,其余地區(qū)樓盤也因限價,開發(fā)商大量推遲開盤時間。

對于下一步政策,業(yè)內(nèi)人士指出,一方面限購范圍恐再度擴大,另一方面,政府將嚴格執(zhí)行拿預售證必須開盤的政策,加大推盤量。此外,北京等地的房貸利率回歸基準利率后,或有更多熱點城市跟進提高貸款利率。