“北漂”劉明在3月下旬遭遇打擊。他本打算將持有的一套“商改住”房屋出手，置換一套普通住宅，但3月26日，一紙對(duì)“商改住”項(xiàng)目的限購(gòu)令讓他手中的商辦類(lèi)房屋基本失去流通的可能。

“由于自己當(dāng)初沒(méi)有購(gòu)房資格，只得先買(mǎi)一套‘商改住’作為過(guò)渡性用房，本以為‘商改住’流通性好，不愁買(mǎi)家，沒(méi)想到現(xiàn)在徹底砸手里了?！睂?duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目的限購(gòu)令打亂了劉明此前的安排。

北京市住建委等多個(gè)部門(mén)于3月26日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》（下稱(chēng)“公告”），對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)。公告規(guī)定，商辦類(lèi)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類(lèi)項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；對(duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居?。辉谫?gòu)房資格上做出在建和在售商辦類(lèi)項(xiàng)目不得賣(mài)給個(gè)人等要求。

在公告發(fā)布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源緊急下架，鏈家、我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上，搜索關(guān)鍵詞“商改住”都已無(wú)結(jié)果。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，北京商辦市場(chǎng)在3月26日新政發(fā)布后的3天，網(wǎng)簽總量?jī)H為7套，而新政前三天，這一數(shù)字為850套，跌幅高達(dá)99.9%，北京商辦市場(chǎng)呈“速凍”之勢(shì)。

北京“商改住”市場(chǎng)6年增幅超250%；新政影響60萬(wàn)套房屋交易

“商改住”房屋近10年在北京房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上的表現(xiàn)一直頗為活躍。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近10年北京共有超過(guò)40萬(wàn)套商辦類(lèi)項(xiàng)目成交，其中25萬(wàn)套為“商改住”房屋；目前市場(chǎng)庫(kù)存約6萬(wàn)套商辦類(lèi)項(xiàng)目，其中2.3萬(wàn)套為“商改住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產(chǎn)中，“商改住”項(xiàng)目占比約54.7%。

中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說(shuō)，“商改住”并非產(chǎn)權(quán)概念，而是指使用用途，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目建成住宅形式。購(gòu)買(mǎi)“商改住”房屋不能落戶，不能享受學(xué)區(qū)等住宅配套，產(chǎn)權(quán)只有40或50年。在3月26日新政出臺(tái)前，購(gòu)買(mǎi)“商改住”項(xiàng)目首付最低為總價(jià)的50%，無(wú)法使用公積金貸款。

隨著2010年北京開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)政策，由于“商改住”房屋不受制于限購(gòu)政策，“商改住”市場(chǎng)漸漸做大，除被限購(gòu)抑制的投資需求外，一部分剛需也選擇了“商改住”房屋。來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年“商改住”項(xiàng)目成交量為19077套，2016年這一數(shù)字變?yōu)?7609套，增幅達(dá)254%。

“商改住”的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年北京“商改住”房屋的套均總價(jià)為202萬(wàn)元，尚不及普通住宅套均總價(jià)467萬(wàn)元的一半。張大偉表示，“從總價(jià)來(lái)看，‘商改住’房屋一直活躍在200萬(wàn)元以內(nèi)，其投資屬性非常強(qiáng)。雖然首付至少要50%，但若總價(jià)在200萬(wàn)元上下，使很多剛需有了買(mǎi)房的可能?！?/p>

伴隨著“商改住”這一灰色市場(chǎng)在北京的發(fā)展，政府屢次出手整治。2011年，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不得單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己分割出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

而從2016年起，北京接連發(fā)出針對(duì)“商改住”的嚴(yán)厲表態(tài)。北京市國(guó)土和規(guī)劃委、住建委于8月17日召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，表示擬暫停商辦用地上市。對(duì)于所有已批未建的商住房項(xiàng)目，則列出清單重新審查，并對(duì)有問(wèn)題的進(jìn)行整改。2017年北京兩會(huì)期間，時(shí)任北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，北京已停止“商改住”土地供應(yīng)，并將繼續(xù)整治清理此類(lèi)項(xiàng)目。隨后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行動(dòng)2017年工作計(jì)劃，提出“要研究清理整治‘商改住’存量項(xiàng)目，嚴(yán)格控制‘商改住’項(xiàng)目增量”。此后，“商改住”限購(gòu)出臺(tái)的傳聞不斷，直至3月26日“靴子落地”。

張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，這個(gè)政策將直接影響超過(guò)60萬(wàn)套房屋的交易，90%過(guò)去賣(mài)給個(gè)人的房源將全部納入限購(gòu)或者只對(duì)企業(yè)和社會(huì)組織銷(xiāo)售。“在這一政策下，商辦項(xiàng)目成交量定會(huì)暴跌?！?/p>

探訪商辦項(xiàng)目新盤(pán)、二手盤(pán)：有“商改住”房屋5年轉(zhuǎn)賣(mài)6次

“7克拉”位于北京市豐臺(tái)區(qū)，是一處50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目，2012年建成開(kāi)盤(pán)后，在不長(zhǎng)的時(shí)間里，附近聚集了六七家房屋中介門(mén)店。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，“7克拉”項(xiàng)目從外觀上看與普通民用住宅小區(qū)基本無(wú)異，屈指可數(shù)的幾家公司招牌出現(xiàn)在1號(hào)樓的幾處中低層房屋的窗外，除此之外幾乎毫無(wú)“商業(yè)辦公”的跡象。據(jù)了解，該項(xiàng)目的單套面積控制在20~60平方米不等，均為居住用途“量身打造”，有獨(dú)立衛(wèi)生間和廚房。

“我在這里工作3年了，沒(méi)見(jiàn)過(guò)有公司買(mǎi)來(lái)辦公的，全是買(mǎi)來(lái)住的?！毙⊥跛诘闹薪闄C(jī)構(gòu)此前全部房源幾乎均來(lái)自“7克拉”，“‘7克拉’的投資屬性特別好，交易量大，2012年以來(lái)有的房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣(mài)了6次，這一個(gè)小區(qū)就能讓周邊六七家中介都‘吃飽’?！比欢壳斑@幾家中介都陷入了“半停工”狀態(tài)。

在“7克拉”附近的另一家房產(chǎn)中介，一位工作人員表示，目前中介機(jī)構(gòu)已將商辦類(lèi)項(xiàng)目全部下架，“主要是怕出事兒，現(xiàn)在風(fēng)聲正緊?！?/p>

就在3月26日新政發(fā)布的第二天，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商辦類(lèi)項(xiàng)目附近的15家地產(chǎn)中介門(mén)店因涉嫌違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售，以及虛假宣傳商辦類(lèi)房屋的居住用途，被北京市住建委責(zé)令停業(yè)整頓。

其實(shí)，新政對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商辦類(lèi)房屋留了一道“縫隙”：個(gè)人可購(gòu)買(mǎi)二手商辦類(lèi)項(xiàng)目，但須名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄，連續(xù)5年繳納社保或個(gè)稅，且需全款購(gòu)買(mǎi)?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，“縫隙”雖有，但有此需求的個(gè)人十分罕見(jiàn)。一位地產(chǎn)中介門(mén)店店長(zhǎng)表示，截至目前他從未遇到這一類(lèi)購(gòu)房者，“現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)二手商辦類(lèi)項(xiàng)目所需的資質(zhì)與購(gòu)買(mǎi)住宅所需資質(zhì)相差不多，滿足這些條件，何必去買(mǎi)產(chǎn)權(quán)只有50年的商辦類(lèi)項(xiàng)目？既然有一次繳清全款的能力，何不向銀行貸款買(mǎi)套住宅呢？”

除了在中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)“擱淺”，商辦類(lèi)項(xiàng)目在售的新盤(pán)情況也不樂(lè)觀。北京市住建委發(fā)布公告后，其執(zhí)法部門(mén)迅速展開(kāi)對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目的執(zhí)法檢查，嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷(xiāo)售、代理和宣傳商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目用于居住的行為。林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城等6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被停止網(wǎng)簽。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在位于德勝門(mén)外大街的一處名為“中駿·天宸”的在建項(xiàng)目售樓處發(fā)現(xiàn)，在售樓處內(nèi)的明顯位置掛放了一則《西城區(qū)房屋管理局關(guān)于禁止“商改住”銷(xiāo)售的告知書(shū)》（下稱(chēng)“告知書(shū)”），告知書(shū)稱(chēng)西城區(qū)房屋管理局對(duì)中駿·天宸項(xiàng)目進(jìn)行了重點(diǎn)檢查，并要求其進(jìn)行整改。在告知書(shū)的一旁擺著開(kāi)發(fā)商自制的一塊指示牌：商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目一律不得用于居住用途。“檢查過(guò)后每個(gè)商辦項(xiàng)目的售樓處都要貼，這是規(guī)定?！币晃还ぷ魅藛T介紹說(shuō)，“商改住”新政后位于低層的所有商辦類(lèi)項(xiàng)目一概停售，在售的只有位于高層的普通住宅。記者留意到，所謂位于低層的商辦類(lèi)項(xiàng)目單套面積最多不超過(guò)60平方米，并以40~50平方米為主，是較適于居住用途的面積。

“商改住”還改得回去嗎？

中原地產(chǎn)提供的一份數(shù)據(jù)顯示，從分布區(qū)域看，目前北京市“商改住”項(xiàng)目的新增套數(shù)多分布在五環(huán)周?chē)?，區(qū)位上好于主要分布在六環(huán)之外的住宅類(lèi)項(xiàng)目。新政過(guò)后，位于五環(huán)附近的這類(lèi)地產(chǎn)還能否有銷(xiāo)路？

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，很多商辦類(lèi)地塊位置偏遠(yuǎn)，而北京主要的產(chǎn)業(yè)分布辦公人群還是在五環(huán)以內(nèi)，一旦流通不再向個(gè)人開(kāi)放，很多項(xiàng)目會(huì)陷入無(wú)人購(gòu)買(mǎi)和求租的尷尬境地。

“大量商辦類(lèi)項(xiàng)目周邊沒(méi)有商業(yè)辦公區(qū)域所需周邊生態(tài)和配套來(lái)支撐，有的直接位于密集的住宅區(qū)之內(nèi)，沒(méi)有辦公需求，就無(wú)法拉動(dòng)銷(xiāo)售。”郭毅表示，正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域附近并無(wú)對(duì)商業(yè)辦公用途的需求，才不得不創(chuàng)造出“商改住”這一形式，現(xiàn)在將使用屬性從“住”再改回“商”，依然沒(méi)有市場(chǎng)。

對(duì)于新政出臺(tái)后商辦類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)采取自持經(jīng)營(yíng)的方式，根據(jù)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，豐富項(xiàng)目樓宇經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)環(huán)境，吸引中小企業(yè)進(jìn)駐，借鑒“聯(lián)合辦公”“孵化器”等模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的建議，郭毅表示：“‘商改住’房屋需將獨(dú)立廚房所屬的隔間取消，將每一個(gè)開(kāi)間里的衛(wèi)生間改為樓道內(nèi)公用衛(wèi)生間。在建項(xiàng)目若已鋪入管線，就會(huì)面臨管線重新排布的問(wèn)題，公共衛(wèi)生間會(huì)有多個(gè)上下水管道，是個(gè)挺大的麻煩。”

即便解決了技術(shù)難題，改回商辦的使用屬性，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的形態(tài)也不再受目前聯(lián)合辦公空間前沿趨勢(shì)的歡迎。據(jù)了解，市場(chǎng)上大多“商改住”房屋單套面積在25~60平方米不等，而新潮的共享辦公空間青睞超大開(kāi)間的開(kāi)放辦公環(huán)境和私密的中小型會(huì)議室結(jié)合的形式，開(kāi)放式空間動(dòng)輒幾百平方米，會(huì)議室則種類(lèi)豐富。優(yōu)客工場(chǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，優(yōu)客工場(chǎng)青睞的是大小不一、組合豐富的空間面積，從會(huì)議室規(guī)模來(lái)說(shuō)，就有4~10人不同的規(guī)模。此外，幾乎所有“商改住”項(xiàng)目的物業(yè)也非辦公標(biāo)準(zhǔn)，改造難度非同小可。“正經(jīng)的聯(lián)合辦公和孵化器都還未找到清晰的商業(yè)模式和獲得回報(bào)的方式，‘商住房’若要向這個(gè)方向轉(zhuǎn)型，想找到盤(pán)活存量地產(chǎn)的辦法，我不看好?！惫阏f(shuō)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 銀昕 | 北京報(bào)道

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第15期）