夫妻倆從溫州赴佛山購置兩套房產(chǎn) 首套房網(wǎng)簽后未備案變二套 失去購房資格

文/廣州日報全媒體記者陳鈺鳳、馬俊賢 圖/廣州日報全媒體記者龍成通

原以為順利搭上了佛山限購末班車的外地買家黃先生和胡女士萬萬沒想到，因為合同備案順序問題，他們痛失了在佛山限購區(qū)買房的資格。令兩人憤憤不平的是，明明先在限購區(qū)禪城買房再到非限購區(qū)三水買房并按時網(wǎng)簽，為何禪城的房子變成了第二套房？已經(jīng)網(wǎng)簽的房子卻備不了案，這個鍋誰來背？

4個月時間首套房變二套房

去年11月1日，溫州人黃先生和胡女士夫婦看中了佛山禪城瀧景花園一套99.21平方米的三房單位，當(dāng)即交了2萬元定金。11月8日，胡女士與瀧景的開發(fā)商簽訂購房合同，并約定分2期支付房款。第一期即11月8日，胡女士支付了首期款502521元(含2萬元定金)，占總房款的31%。11月18日，胡女士再次來到佛山，繳納了契稅和物業(yè)維修基金。12月1日，胡小姐按照合同約定繳納了尾款114萬元。至此，胡女士繳清了所有房款和稅費。胡女士稱，整個過程嚴(yán)格按照開發(fā)商約定的步驟進(jìn)行。

出于對佛山的長期看好，今年2月上旬，黃先生和胡女士又到佛山三水入手了一套三水萬達(dá)廣場的住宅。因為三水是佛山的非限購區(qū)，黃先生和胡女士以全款的方式順利拿下了這套房，并于2月底進(jìn)行網(wǎng)簽。

然而，接下來發(fā)生的事令兩人始料未及。今年3月，黃先生和胡女士接到瀧景花園銷售員的電話，讓胡女士快遞身份證復(fù)印件辦理有關(guān)手續(xù)。3月20日，瀧景銷售員告訴兩人，因為胡女士名下已備案三水萬達(dá)的房產(chǎn)，去年購買的瀧景花園這套房產(chǎn)，屬于在佛山的第二套房。

禪城房子要想備案

需提供相應(yīng)證明

根據(jù)佛山2016年10月8日啟動的限購政策，非本市戶籍居民家庭在佛山?jīng)]有住房的，可在限購區(qū)域購買一套新建商品住房。非本市戶籍居民家庭在佛山擁有1套住房的，在限購區(qū)域購買第二套新建商品住房時，需提供購房之日前2年內(nèi)在佛山累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，通過補繳的個人所得稅或社會保險繳納證明不予認(rèn)定。這意味著，兩人如果先在限購區(qū)內(nèi)的瀧景花園買房并成功備了案，他們在三水買房名正言順。

然而，胡女士三水的房產(chǎn)備案在先，三水萬達(dá)的房產(chǎn)就成為她在佛山的第一套房產(chǎn)，如果禪城的房產(chǎn)再去備案，就變成了第二套，按照佛山最新的限購政策，外地人在佛山購買第二套必須提交在佛山的社保或個稅證明。如果胡女士提供不了，那么他們購買的禪城房產(chǎn)就備不了案。

記者昨日查閱佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，胡女士購買的禪城單位權(quán)屬狀態(tài)是已簽約、未備案。該樓棟去年7月份就已拿到預(yù)售證，顯示已售出137套，未售4套，另有21套單位已簽約卻未備案。

網(wǎng)簽不等于備案 備案后才是確權(quán)

胡女士與瀧景開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同顯示，2016年11月8日胡女士的合同已經(jīng)網(wǎng)簽。

很多購房者認(rèn)為，網(wǎng)簽就是備案。網(wǎng)簽之后，就意味著房子是你的了。事實上，網(wǎng)簽≠備案。網(wǎng)簽與備案，是先后關(guān)系，先網(wǎng)簽、后備案。

正因為胡女士購買的瀧景房產(chǎn)在合同備案時才發(fā)現(xiàn)其不具備購買資格，因此無法備案。律師吳斌指出，“網(wǎng)簽更多是一種管理手段，而備案才是確定權(quán)屬關(guān)系的依據(jù)?！敝挥泻贤瑐淞税福乓馕吨嬲_權(quán)。

合同能否備案，事關(guān)后期房產(chǎn)是否屬于購房者，只有經(jīng)主管部門登記備案的購房合同，才能履行其合法效力。只要合同備了案，即使房產(chǎn)沒有交房(也就是期房)，在一定意義上也已經(jīng)屬于購房者了，只需等待交房后就能憑合同辦理不動產(chǎn)登記證了。

合同無法備案 誰該負(fù)責(zé)？

胡女士按部就班地進(jìn)行網(wǎng)簽并繳齊一切稅費，為何合同一直拖到今年3月還未備案？

記者查閱胡女士與瀧景簽訂的購房合同發(fā)現(xiàn)，對于合同備案問題，合同做了如下約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)(不超過30日)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人?！边@說明，開發(fā)商應(yīng)在2016年12月8日以前就辦理合同備案。

記者多次聯(lián)系瀧景花園銷售人員及開發(fā)商，但一直未得到明確答復(fù)。記者看到了一份胡女士簽名的“延期辦理《商品房買賣合同》合同備案申請”，上面寫著“本人近期工作比較繁忙或者開發(fā)商準(zhǔn)備資料不及時”“特向貴登記中心申請延期辦理合同備案手續(xù)。”不過，黃先生、胡女士稱，自己已按開發(fā)商要求及時繳納了所有房款和稅費，對這份申請沒多少印象。

律師吳斌指出，胡女士在購買瀧景花園房產(chǎn)時是有購房資格的，該合同無法備案責(zé)任不在胡女士。開發(fā)商延期備案導(dǎo)致胡女士喪失購房資格，但對于延期備案的違約責(zé)任，購房合同里并未約定。

有業(yè)內(nèi)人士指出，胡女士、黃先生可以主張解除房屋合同、退還房款，但黃先生并不愿意。兩人當(dāng)時購買價大約1.6萬元/平方米(含精裝)，如今瀧景花園毛坯價已在1.6萬元/平方米以上。黃先生目前只希望能繼續(xù)交易。

部門：

開發(fā)商導(dǎo)致

無法備案應(yīng)擔(dān)責(zé)

禪城區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，黃先生和胡女士這樣的情況實屬罕見。通常情況下，網(wǎng)簽之后1個月內(nèi)需進(jìn)行合同備案。如果是因為開發(fā)商的原因，延遲備案導(dǎo)致購房者喪失購房資格，那么開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

很多購房者不太清楚網(wǎng)簽與備案的關(guān)系，以為只要順利網(wǎng)簽就萬事大吉，其實不然。該負(fù)責(zé)人指出，在備案環(huán)節(jié)上，行政主管部門即不動產(chǎn)登記中心的工作人員將進(jìn)行人工核對材料、信息，嚴(yán)格審核購買人的購房資格。因此，即使通過了網(wǎng)簽，也有可能因為在這個環(huán)節(jié)中被查出資料不全，備不了案。

律師：

開發(fā)商有義務(wù)

告知備案進(jìn)度

吳斌律師指出，購房環(huán)節(jié)十分復(fù)雜。作為開發(fā)商有義務(wù)告知購房者購房每個環(huán)節(jié)的進(jìn)度，比如應(yīng)準(zhǔn)備什么資料、什么時候繳納契稅和物業(yè)維修基金，什么時候網(wǎng)簽，什么時候備案，都應(yīng)該明確將進(jìn)度告知購房者?！斑@些環(huán)節(jié)和程序，其實就是合同履行的過程，購房者有權(quán)知道進(jìn)度。”

同時，吳斌還指出，目前的商品房買賣合同屬于格式合同，所有條款購房者無法修改。在整個買房過程中，購房者處于弱勢地位。作為弱勢一方，購房者在購房時就更應(yīng)該多留點心眼：每個環(huán)節(jié)購房者最好都去跟蹤進(jìn)度，避免像胡女士、黃先生這樣的情況發(fā)生。

“網(wǎng)簽”——開發(fā)商與購房者之間的一種約定。目的是防止開發(fā)商一房多賣，如房屋已銷售或抵押，那么，則過不了網(wǎng)簽。如果開發(fā)商未取得預(yù)售證也過不了網(wǎng)簽。

“備案”——在這個環(huán)節(jié)，房產(chǎn)行政主管部門才會介入其中，并進(jìn)一步對購房者的資格進(jìn)行確認(rèn)。