隨著調(diào)控效果的發(fā)揮，一些人認為房地產(chǎn)市場的拐點開始出現(xiàn)，房價下跌值得期待。有人甚至在網(wǎng)媒上引用美國經(jīng)濟學(xué)家大衛(wèi)·哈維（David Harvey）的觀點，認為房地產(chǎn)市場就是龐氏騙局，遲早會崩盤。事情真是這樣嗎？

房價上漲的原因是什么？

打開任何一種財經(jīng)類可閱讀媒體，關(guān)于房地產(chǎn)市場和房價問題的討論隨處可見。但如果認真思考一下，這些討論中大多數(shù)觀點和內(nèi)容往往是迎合大眾心理，真正能夠理性分析的部分并不多見，包括前面提到的哈維教授。

在眾多對房地產(chǎn)市場的分析中，我更傾向于吳敬璉等少數(shù)經(jīng)濟學(xué)家的觀點。早在幾年前吳敬璉先生就提出，造成房價上漲的原因首先是貨幣超發(fā)。最近，吳敬璉先生又說，“一只手拼命發(fā)貨幣，另外一只手想按住房價，這是做不到的”。

在我看來，除了貨幣超發(fā)和快速城鎮(zhèn)化兩個因素外，還有一個更重要的原因，那就是購房者的心理預(yù)期。住房既具有一般商品的交換屬性又具有金融屬性，因此，哈維根據(jù)商品交換理論僅從住房的交換屬性對房價進行分析顯然是片面的?？v觀世界各國的住房制度，大多包含著對住房不同屬性的區(qū)別對待，目的在于提高本國人民的居住水平，解決住房供給與需求的矛盾。很多國家往往對不同種類的住宅或者對住宅的不同功能制定不同的政策和制度，但是首先要保證居民的基本住房需求。在保證基本住房需求基礎(chǔ)上，采用稅收等手段使住房市場達到供需平衡，帶動經(jīng)濟發(fā)展。在一些國家，用于基本需求和社會保障住房通常不可交易或者限制交易，因此不具有投資功能；而對于具有投資功能的住宅，政府通常不會直接進行價格干預(yù)，但可以調(diào)劑對房地產(chǎn)的稅收政策。

目前，世界上很多國家都有不同形式的基本住房社會保障制度，如新加坡早期的“居者有其屋計劃”以及后來的從出租廉租屋為主向出售廉租屋過渡計劃；戰(zhàn)后德國政府在大力推動低價住宅建設(shè)的同時，也建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅等。我國雖然在上個世紀(jì)末就提出由政府實施住房社會保障職能，住建部先后出臺《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》等政策，2008年國務(wù)院又提出“爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題”，但是由于提供的經(jīng)濟適用房和廉租房源少得可憐，嚴(yán)格意義上我國住房社會保障制度目前還沒有真正建立起來。正因如此，大多數(shù)低收入家庭只有參與購房大軍才能解決住房問題并且早買房比晚買房更安全。由此可見，住房社會保障制度的缺失才是造成房價預(yù)期上漲的原因。

一旦房價下跌，資金會流向哪里？

2005年—2015年，我國M2從29.88萬億增加到139.22萬億，M2/GDP已然成為全世界最高的國家。近年來，圍繞中國貨幣是否超發(fā)、M2是否合理等問題，專家學(xué)者、業(yè)界人士和政府部門一直在爭論不休。即使中央把“三去一降一補”確定為今年乃至今后的工作重點，這種爭論仍未停止。持M2合理、貨幣未超發(fā)的觀點最初來自央行等政府部門，依據(jù)是我國CPI多年來遠低于5%，PPI也在低位運行，對M2的快速增長無需擔(dān)憂。如果我們考察商業(yè)銀行的信貸構(gòu)成就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是銀行資金一大流向。統(tǒng)計顯示，今年3月以來居民貸款取代企業(yè)貸款，在銀行新增貸款中占據(jù)完全主導(dǎo)地位。3月至8月，居民部門新增貸款六個月累計高達3.48萬億元，其中以住房按揭貸款為主的中長期貸款為2.97萬億元，同期企業(yè)貸款累計為1.06萬億元，僅為居民新增貸款的三分之一。

早在2012年初中央召開第四次全國金融工作會議就提出：“金融服務(wù)實體經(jīng)濟”。然而，由于我國金融結(jié)構(gòu)極不合理，幾年過去，這個問題非但沒有解決，反而進一步惡化。在這樣的情況下，我們必須認真思考的問題是，房價一旦下跌，從房地產(chǎn)市場流出的資金會流向哪里？可以設(shè)想，大量資金流入股市會是怎樣的結(jié)果，2015年的股災(zāi)在不到20個交易日里毀滅了超過5萬億元的現(xiàn)金，蒸發(fā)了超過20萬億元的市值，這些慘烈的景象至今人們記憶猶新且心有余悸?？梢钥隙ǖ氖?，只要我國以銀行為主導(dǎo)的金融結(jié)構(gòu)不改變，只要全社會的金融資產(chǎn)以信貸或者債權(quán)類資產(chǎn)為主，那么，房地產(chǎn)市場流出的資金即使進入股市也不會實現(xiàn)“金融服務(wù)實體經(jīng)濟”的目標(biāo)，只會一次又一次重復(fù)2015年的股災(zāi)。

不要期望房價大幅下跌

2008年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》后，房價一度出現(xiàn)較大幅度波動，但此后房價很快恢復(fù)上漲，幾乎沒有出現(xiàn)回調(diào)。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，我國商品房銷售面積為12.85 萬億平米，銷售總額為8.73萬億元，占GDP比重為12.9%；全國房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額為9.60萬億元，占全國固定資產(chǎn)投資總額的17.1%；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金為12.52萬億元，其中除了不到300億元的利用外資部分，到位資金的其余部分均為直接或者間接來自商業(yè)銀行的資金，包括2.02萬億元的銀行貸款和1.67萬億元的居民購房按揭貸款。由此推算，2015年整個房地產(chǎn)行業(yè)直接或者間接形成的銀行貸款就占到了銀行貸款余額的13%。不難想象，如果房價大幅下跌，可能會有大約超過10萬億元來自商業(yè)銀行的資金可能無法回到銀行體系！這將是怎樣的一種情形??？這意味著中國銀行體系將徹底崩潰。

解決社會保障住房和低收入階層住房問題只能靠完善的社會保障住房制度，而不應(yīng)寄希望于房價下跌。事實上，即使現(xiàn)有的房價真的下跌50%，那些低收入階層仍然買不起住房。其實，就我國當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平和城市居民住房現(xiàn)實而言，政府在建立住房社會保障制度方面大有可為。政府完全可以發(fā)揮“土地財政”的優(yōu)勢，利用土地供給作為調(diào)劑社會保障住房的手段，采用資金和土地供給相結(jié)合的方式向開發(fā)商進行支付和補償。這樣做既可以增加保障性住房供給，又可以加大土地供給。對于那些被視為“地王”的土地，可以優(yōu)先出讓給政府購買保障房或向政府折價出售保障房多的房地產(chǎn)商?？傊畱?yīng)該做的是，建立全國性房地產(chǎn)個人信息和與住房相關(guān)的個人征信記錄，進一步完善與社會保障住房相關(guān)的各種稅收制度，加大對保障性住房建設(shè)的資金投入和用于保障住房的公共支出。也就是說真正使社會保障住房制度化。

（作者為青島大學(xué)、濟南大學(xué)雙聘教授，山東省資本市場創(chuàng)新發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新中心首席專家）