隨著近期房地產(chǎn)市場有所轉(zhuǎn)暖，成交量增加，住房公積金歸集擴(kuò)展難度不斷加大，多地個(gè)貸率前所未有地超過１００％，公積金流動(dòng)性不足問題日益凸顯，以致地方不得不選擇啟動(dòng)資產(chǎn)證券化以補(bǔ)充后續(xù)資金。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)證券化可以激活超過萬億的住房公積金信貸資產(chǎn)存量，置換流動(dòng)性以補(bǔ)充資金額度。但值得注意的是，公積金的低利率貸款能否長期支持較高資金成本的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品仍是未知數(shù)。

　　近日，廈門住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，迎來今年的第二次調(diào)整。自５月１日起，廈門市住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的０．８下調(diào)至０．６。

　　據(jù)了解，住房公積金流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)是根據(jù)公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。而系數(shù)的調(diào)整，可對(duì)貸款額度造成影響。例如，在不考慮賬戶余額的前提下，流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為０．８時(shí)，想申請(qǐng)期限為２２年，金額為５０萬元的住房公積金貸款，繳存基數(shù)需高于６７６５元，而流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為０．６時(shí)，繳存基數(shù)需達(dá)到９０１８元。但若想貸足５０萬元貸款，則需將貸款年限增加至３０年。

　　廈門調(diào)整流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因，是當(dāng)?shù)夭粩嘣鲩L的公積金貸款使用率。自去年年底廈門公積金中心貸款使用率超過１００％后，便不斷飆升，截至２０１６年３月３１日，廈門市住房公積金貸款使用率已高達(dá)１０８．１８％。

　　全國其他一些地方也出現(xiàn)類似情況。日前，福州住房公積金個(gè)貸使用率已達(dá)１０５．２３％，武漢個(gè)貸率已達(dá)１０６．８％，在全國１５個(gè)副省級(jí)城市中排名第一。此外，截至３月底，南京個(gè)貸率已經(jīng)超過１０５％，湖州個(gè)貸率則于２０１５年７月便已達(dá)到１０１％，同時(shí)，此前未出現(xiàn)過公積金吃緊的南昌，其個(gè)貸率也早已超過警戒線，達(dá)１０１％。

　　對(duì)此，中國社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，購房人群提取數(shù)量和額度均大幅增加，而利率較低首付比例較低的公積金則成為了購房人的首選。

　　購房人群增加的同時(shí)，歸集卻越來越困難。日前，為降低企業(yè)用人成本負(fù)擔(dān)，我國從５月１日起階段性降低住房公積金繳存比例，繳存比例不得高于１２％，政策暫按兩年執(zhí)行。

　　因此，各地頻繁推出資產(chǎn)證券化試點(diǎn)，以緩解迫在眉睫的公積金資金短缺壓力。

　　湖州市是率先進(jìn)行公積金資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的城市之一，通過住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化募集資金１０億元，其中采用私募方式發(fā)行２億元，采用公募方式發(fā)行８億元。

　　因資金吃緊，選擇資產(chǎn)證券化的城市在不斷增多。日前，中國工商銀行表示，作為中國首批試點(diǎn)的浙江省住房公積金貸款證券化項(xiàng)目獲得較大比例超額認(rèn)購，合計(jì)規(guī)模超１５億元人民幣。南京方面，今年１月下旬與２月上旬分別委托興業(yè)信托和工銀瑞信進(jìn)行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，共融資１０億元。蘇州市公積金中心正式發(fā)行的項(xiàng)目總額也高達(dá)２０億元。上海公積金中心更是在２０１５年１２月發(fā)行２期公積金貸款證券化產(chǎn)品后，再次在銀行間市場發(fā)行證券化產(chǎn)品，規(guī)模高達(dá)１４８．４２億元，發(fā)行規(guī)模超過銀行間市場已發(fā)行４單公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)?？偤汀?/p>

　　對(duì)此，招商證券表示，公積金貸款證券化產(chǎn)品入池資產(chǎn)筆數(shù)較多，基礎(chǔ)資產(chǎn)池分散性較好，但也存在投資期限較長的缺點(diǎn)。隨著樓市回暖，多地公積金賬戶處于超負(fù)荷使用的狀態(tài)，住房公積金貸款額度吃緊，預(yù)計(jì)下階段將會(huì)有更多公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行。

　　但汪麗娜指出，公積金貸款利率低，資金運(yùn)營成本高，貸款期限長，是否符合投資者債券投資需求是未知數(shù)。同時(shí)，如果公積金中心資產(chǎn)證券化項(xiàng)目利率過高，貼息資金又從何而來？

　　目前來看，杭州日前資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模１０億元，包括兩檔優(yōu)先級(jí)證券，發(fā)行金額和加權(quán)平均期限分別為６億元１．２１年、３．３億元３．９４年，發(fā)行利率分別為３．１２％、３．６％，預(yù)計(jì)年化綜合成本僅為３．５８％，已接近于同期５年以上個(gè)人公積金貸款利率３．２５％。

　　但多數(shù)城市則難以達(dá)到如此低息。南京市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人雖然沒有透露證券化產(chǎn)品的具體利率，但他坦言證券化產(chǎn)品對(duì)于南京而言到期還本壓力比較大?！半m然通過公開招投標(biāo)銀行要的利息不高，但南京未來還是以公積金轉(zhuǎn)商貸為主要方向。南京做資產(chǎn)證券化只是權(quán)宜之計(jì)。比起證券化，公轉(zhuǎn)商的優(yōu)勢還是比較明顯的?！?/p>