昨日上海市出臺(tái)樓市新政，其中明確，非戶籍居民家庭購(gòu)房社保繳納滿2年改為5年；二套房申請(qǐng)貸款的居民，首付比例不低于50%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付比例提高到70%。而繼這個(gè)被稱為“最嚴(yán)房地產(chǎn)新政”之后，昨日22時(shí)，深圳市政府也出臺(tái)調(diào)控政策，非深戶籍人口購(gòu)房社保年限由1年提高到3年，同時(shí)，近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

上深兩地同日出臺(tái)調(diào)控政策，給火熱的樓市“降火”的意圖很明顯。以本次“滬九條”為例，它是以需求側(cè)的限購(gòu)作為核心內(nèi)容，確實(shí)在短期內(nèi)能夠?qū)鞘挟a(chǎn)生速效降溫的作用。首付貸能夠從資金上進(jìn)行截流，使得那些原本不具備購(gòu)房能力卻想要通過(guò)首付貸款等“場(chǎng)外配資”的需求被遏制。對(duì)于普通的剛需來(lái)說(shuō)，一般很難承受首付貸的高利息，而只有投機(jī)需求才愿意接受如此高成本的資金周轉(zhuǎn)，這無(wú)疑是有益于樓市去杠桿、防止泡沫的。

但是，重新提高購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻的做法，其實(shí)和之前多輪的限購(gòu)措施沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別：依然是寄希望于限制購(gòu)買(mǎi)來(lái)保障供應(yīng)，以達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。但這種措施在抑制了需求的同時(shí)，也變相抑制了供應(yīng)。房子生產(chǎn)出來(lái)，購(gòu)買(mǎi)力卻因各種門(mén)檻望房而興嘆，這只會(huì)使得供需矛盾向異地轉(zhuǎn)移，許多開(kāi)發(fā)商或許不得不轉(zhuǎn)向那些不限購(gòu)的二三四線城市，而這些城市正是去庫(kù)存的“前沿”。

所以說(shuō)，一線城市樓市“降火”，限購(gòu)只是應(yīng)急之策。盡管能打擊投機(jī)性需求，但是原本的剛需也可能被高高的門(mén)檻所掩蓋，而這種需求并不會(huì)因?yàn)楸谎谏w而消失。過(guò)去的限購(gòu)實(shí)踐已表明，它給樓市帶來(lái)的不是解決房?jī)r(jià)與住房問(wèn)題，只是通過(guò)行政干預(yù)強(qiáng)制給房?jī)r(jià)按下暫停鍵。上海還給買(mǎi)方資格附加“已婚”條件，這就被指有非婚歧視之嫌。

事實(shí)上，地方出臺(tái)限購(gòu)政策，恰恰說(shuō)明房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上行的可能，其根源還在較大的供不應(yīng)求。在這種情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期不會(huì)改變，在供求環(huán)境和預(yù)期都沒(méi)有變化的情況下，房?jī)r(jià)更多的只會(huì)是止?jié)q而非下降，一旦政策松動(dòng)，房?jī)r(jià)只會(huì)更大程度地上行。因此，限購(gòu)恰恰是使得樓市陷入“越限越漲”的怪圈。

樓市的宏觀調(diào)控，盯住需求只是其次，更為重要的仍然在供給層面。受土地財(cái)政、投資投機(jī)等因素的影響，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是一線樓市一直面臨著“面粉比面包貴”的僵局，而對(duì)于“面粉”這一供給端的改革，可能才是使得房?jī)r(jià)合理回歸的柔順劑。“滬九條”的其他條款就提到了：加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地的中小套型比例、推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行及多渠道籌措人才公寓住房等。

應(yīng)該說(shuō)，這幾條才是未來(lái)樓市調(diào)控的治本之藥，也是政府必須介入市場(chǎng)之處。與中國(guó)將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同的是，德國(guó)堅(jiān)決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說(shuō)，而是將其作為社會(huì)福利機(jī)制的重要一環(huán)，德國(guó)政府還通過(guò)稅收手段，加大房地產(chǎn)投機(jī)炒作的成本，精準(zhǔn)打擊了投機(jī)炒作。這些都是從供給側(cè)入手對(duì)樓市的調(diào)控，對(duì)當(dāng)下中國(guó)也頗具借鑒意義。

只有從供給側(cè)著力而不是一味依賴限制需求，才有可能使得房地產(chǎn)逐漸脫下保值升值好渠道這一投資品的外衣，回歸其消費(fèi)品的本來(lái)屬性。