全國房地產(chǎn)庫存有兩大難點,要密切關注:一是非住宅房地產(chǎn);二是三、四線城市的房地產(chǎn)。估計庫存都有10多億平方米,很可能成為全面化解庫存的絆腳石。

今年春節(jié)過后,尤其是“2·19契稅新政”出臺后,上海、廣州、深圳等一線城市住宅銷售量價齊漲。

房地產(chǎn)市場形勢要逆轉了嗎?對此,全國政協(xié)委員、國家住建部專家委成員張泓銘表示,只要在一定時間內(nèi)用足政策杠桿、經(jīng)濟杠桿,房地產(chǎn)回溫是可以做到的,而且短期內(nèi)對于緩解地方和全國經(jīng)濟、財政下行有一定的好處。

從目前情況看,房地產(chǎn)市場回暖的現(xiàn)象雖然還沒有變成全局性趨勢,但是已經(jīng)向部分二線省會城市傳遞。張泓銘認為,局部性的房地產(chǎn)升溫,難解全局性房地產(chǎn)庫存難題。“必須承認,全國房地產(chǎn)庫存壓力依然嚴重,現(xiàn)在的重中之重,是要化解三、四線城市房地產(chǎn)庫存?！?/p>

有需求有方法

2015年底的中央經(jīng)濟工作會議提出“三去一降一補”目標,其中闡述了化解房地產(chǎn)庫存的要求。

中央為什么高度重視房地產(chǎn)去庫存?張泓銘用一系列數(shù)字進行解讀。

據(jù)他計算,已經(jīng)開始建設、無法退出又未銷售的房屋庫存,包括現(xiàn)房及期房,全國約為66.72億平方米。如果按照2015年的銷售速度,這些庫存大約需要5.19年才能消化完畢。這些庫存已經(jīng)投入資金約40萬億,扣除開發(fā)商自己投入的項目資本金之外,至少有28萬億是向債權人融資的,其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的,約占2015年底全國貨幣供應量(M1)的34.91%?！斑@些庫存如果一兩年內(nèi)消化不力,部分中短期債務就無法償還;如果三五年內(nèi)消化不力,部分中長期債務就開始無法償還。顯然,這會導致金融的系統(tǒng)性風險。所以,把化解房地產(chǎn)庫存作為國家任務來對待毫不為過?！睆堛懻f。

如何化解房地產(chǎn)庫存?張泓銘委員表示,中央經(jīng)濟工作會議提出了包括戶籍人口城鎮(zhèn)化、非戶籍人口落戶、鼓勵投資租賃、擴大公租房適用范圍、順應市場降低房價、取消購買限制的7項政策設想。這些政策設想,一部分在短期即可產(chǎn)生效應,還有一部分將在中長期逐步釋放效應。春節(jié)前后,國家管理部門迅速地出臺了首付比例、購房契稅、二手房營業(yè)稅、公積金等消化庫存的優(yōu)惠措施,以后還可能出臺其他政策。這些政策,包括同各地的補充政策匯合起來,會迅速地在全國產(chǎn)生正面效應,相信大部分一、二線城市的庫存將在一兩年內(nèi)有明顯的下降,壓力大大降低。

庫存多化解難

“但是,全國房地產(chǎn)庫存有兩大難點,要密切關注。”張泓銘委員說。

一是非住宅房地產(chǎn)。如商鋪、辦公樓、綜合體,還有娛樂、旅游、物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),在前幾年住宅限購時連續(xù)多年加速建設,現(xiàn)在到了產(chǎn)出高峰卻遇到經(jīng)濟下行,以至于普遍過剩,而且用途轉變的難度大,估計庫存有十幾億平方米。這一難點,容易為人們所忽視。

二是三、四線城市的房地產(chǎn)。前幾年部分人片面理解城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化,盲目“大干快上”。但是三、四線城市的產(chǎn)業(yè)集聚和人口增長遠不及一、二線城市,甚至人口凈流出、購房需求增長有限、庫存消化難度極大,全國庫存也有十多億平方米。

這兩個10多億平方米很可能成為全面化解庫存的絆腳石。為防范這兩個難點,張泓銘委員認為,政府應該有底線思維和萬全之策。所謂底線思維,是指絕對不讓難點問題的債務傳遞引爆金融風險。所謂萬全之策,是指在運用常規(guī)對策還不見效的時候,要有非常規(guī)對策。常規(guī)對策包括去年和今年已經(jīng)出臺或?qū)⒁雠_的稅收、利率等經(jīng)濟政策,是以經(jīng)濟杠桿為主要手段的,是符合市場經(jīng)濟規(guī)則的。非常規(guī)對策,就是在保留這些常規(guī)對策的基礎上疊加行政動員,并且要有充足的思想準備和預案。

與此同時,張泓銘委員提醒,要適度抑制某些城市已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)熱。“世界經(jīng)濟經(jīng)驗證明,沒有一個大的泡沫最終是不破裂的?！?/p>