中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的房地產(chǎn)去庫存，在一些地方遭遇行政梗阻，說到底，還是樓市行政維穩(wěn)的動力機制未改。

2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，明確提出房地產(chǎn)去庫存，并鼓勵降房價。但據(jù)報道，日前有開發(fā)商道出“開發(fā)商想降房價但自己說了不算數(shù)”的窘境——“房價能升、能穩(wěn)，但不能降”，因為有時會遭到地方政府反對；四川某副市長則表示，“在縣市級的地方，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，他們很難積極配合的根源所在?！?/p>

就在這兩天，國家統(tǒng)計局公布了1月份70個大中城市住房價格變動情況，顯示相當(dāng)一部分城市房價出現(xiàn)上漲勢頭。如果說，基于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷所帶來的人口流入，一線城市房價上漲可以理解，那些三、四線城市乃至縣城里的樓盤空置和不降價并存的景象，顯然難言正常。而今這則報道，呈現(xiàn)出了這詭譎景象，也讓此前某些人對一些地方政府可能阻撓降價的判斷，得到了印證。

但要看到，中央要求“取消過時的限制性措施”和央行降息等去庫存的政策初衷，在很多地方?jīng)]法落到實處，除了地方政府因土地財政依賴暗中抵觸外，更為深層次的原因在于，地方政府（土地儲備中心、地方債務(wù)平臺）與商業(yè)銀行之間、開發(fā)商與商業(yè)銀行之間剪不斷理還亂的債務(wù)糾葛。

此前，基于投資拉動的經(jīng)濟(jì)增長慣性，各級地方政府土地儲備中心和地方債務(wù)平臺旗下尚未開發(fā)的國有土地，很大一部分已抵押給了商業(yè)銀行，而若房價出現(xiàn)大跌并引發(fā)土地估值的跟跌，必然會引起地方財政的連鎖反應(yīng)，商業(yè)銀行對此也難以承受。故而，一些地方與其承受降房價導(dǎo)致的債務(wù)連鎖反應(yīng)，不如拖延。至于開發(fā)商與商業(yè)銀行間的債務(wù)糾葛，亦與此同理。

這無疑是種負(fù)向循環(huán)的反饋機制：地方政府若不順應(yīng)市場規(guī)律，那去庫存就是句空談，而若房地產(chǎn)去庫存持續(xù)無法解決，那不僅地方難有資源和精力引導(dǎo)地方實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級，商業(yè)銀行的信貸資源也無法得到有效釋放。更嚴(yán)重的是，若房價降價出清庫存的動力機制被扭曲，爛尾樓和“鬼城”數(shù)年后必會大量出現(xiàn)，商業(yè)銀行所涉土地抵押和房地產(chǎn)抵押的貸款也會持續(xù)堆砌，最終不可避免地引發(fā)房價結(jié)構(gòu)性崩塌和系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

這就是“長痛”和“短痛”的權(quán)衡。當(dāng)前部分地方房地產(chǎn)庫存“去之不掉”、房價的“降之難降”，說到底病在地方政府、根在商業(yè)銀行。要對此已呈病態(tài)的亂象進(jìn)行破解，行政層面嚴(yán)禁地方政府暗中抵觸房地產(chǎn)降價，建立必要的問責(zé)機制很重要。

更重要的，則在于強化商業(yè)銀行的市場化意識，對地方政府的國有土地抵押貸款和開發(fā)商房地產(chǎn)抵押貸款，不僅應(yīng)立馬收緊，而且對既存地方債務(wù)更不能展期展期再展期，作為債權(quán)人對抵押物（土地和房產(chǎn)）該處置的就處置，該列入壞賬準(zhǔn)備的就列入，不能存在“國資主導(dǎo)的商業(yè)銀行對國資地方債務(wù)平臺”即可寬容的心態(tài)。而要達(dá)到該目的，政策層面還需強化《新預(yù)算法》的執(zhí)行，根據(jù)地方債務(wù)狀況，嚴(yán)格限制非民生保障類財政支出。

任何行政式的房價維穩(wěn)均沒有意義，對一些地方政府而言，必須看到，遵循市場規(guī)律讓房價理性回調(diào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過持續(xù)膠著最終導(dǎo)致房價的結(jié)構(gòu)性崩塌。