全國樓市上半年大事連發(fā)

　　時至年中，到了中場盤點的關鍵時刻。如同正在進行的世界杯，中場休息室里不見硝煙的戰(zhàn)斗是決勝下半場的關鍵因素。而且，如同胡葆森等多位業(yè)內(nèi)權威所言，房地產(chǎn)行業(yè)的前25年為上半年，接下來的20年是下半場。市場暫時盤整，正是調(diào)整戰(zhàn)略、決勝未來的最佳時機。

　　就在2014年過半之時，東方今報攜手中原地產(chǎn)品牌房企、實力樓盤，即將共同推出“決勝中場——2014中原地產(chǎn)年中榜”，總結過去、洞見未來，給市場以信心，給購房者以導向，給房企以支持和建議。

　　對于已經(jīng)過去的半年，可用八大事件和八大關鍵詞總結、回望。

　　【大事件一】

　　許家印牽手馬云搞足球

　　6月7日上午11時11分，在這個象征著淘寶吉祥數(shù)字的時間點上，恒大集團、阿里巴巴集團足球戰(zhàn)略合作簽約儀式在廣州舉行，阿里巴巴正式宣布將作為恒大俱樂部戰(zhàn)略投資者注資12億元，并入股恒大俱樂部50%的股權。

　　復盤這場中國足壇空前絕后的巨額交易，更像是一次淘寶的搶拍活動，只用了15分鐘，馬云便“一口價”完成交易。消息傳出，引發(fā)各界關注和網(wǎng)友狂歡，有網(wǎng)友調(diào)侃：“宋衛(wèi)平都躺在床上了，馬云卻翻了許家印的牌子。”“大巴”“恒大寶”“廣州恒大江浙滬包郵隊”……網(wǎng)上還掀起了為新球隊起名的歡樂潮。

　　【大事件二】

　　2013年報凈利潤下滑嚴重

　　截至3月30日，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業(yè)務在內(nèi)地而在港上市的房企公布2013年業(yè)績，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。房企2013年報凈利潤下滑嚴重已成為普遍現(xiàn)象。

　　從各房企的年度報告來看，利潤率下降已是行業(yè)趨勢。“觸頂”的房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時代，一個原因是房企的管理費用尚未降下來，成本高，另一原因是借貸增多的房企犧牲了利潤空間提升周轉(zhuǎn)速度。高周轉(zhuǎn)、高增長模式被房企頗為推崇，但若利潤增長跑輸給銷售規(guī)模增長，上市房企股價極有可能會下跌，凈利潤隨之下滑。

　　【大事件三】

　　京津冀一體化促升保定房價

　　“四個北京人買保定一個樓盤”“保定樓盤兩天銷量相當于兩月項目”“保定樓盤四天漲了2000塊”……必須承認，京津冀一體化對河北樓市的影響不能小覷，尤其是在保定將成為政治副中心的消息傳出之后。雖然“京津冀一體化”的具體規(guī)劃尚未出臺，但保定樓市已極度“亢奮”，與北京樓市連續(xù)“遇冷”形成鮮明對比。

　　京津冀一體化是一個長期利好消息，卻在短期內(nèi)促發(fā)了環(huán)北京地區(qū)的樓市熱炒現(xiàn)象。比政策先落地的，永遠是投資客。然而，如果產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移無法與人口轉(zhuǎn)移同步，也難以真正振興一方。總之，房價與京津冀一體化，恐怕也不必如此直接的掛鉤。

　　【大事件四】

　　熱炒互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆概念

　　中國的房價能不能跌一半？小米科技董事長雷軍第一次對房地產(chǎn)行業(yè)提出了互聯(lián)網(wǎng)思維。萬科執(zhí)行副總裁毛大慶亦隨之發(fā)表言論，表明與互聯(lián)網(wǎng)公司合作的決心和野心。不久后，阿里巴巴入股銀泰商業(yè)，打造全國零售網(wǎng)絡模式，引起行業(yè)躁動。一時之間，互聯(lián)網(wǎng)思維顛覆房地產(chǎn)被熱炒。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維是什么？很多人還不能完全理解，有人說互聯(lián)網(wǎng)思維歸結于7個字：專注、極致、口碑、快。可以借鑒的兩個例子是小米和樂視，但房地產(chǎn)不同于小米和樂視等電子商品，發(fā)展過程中會遇到開發(fā)商、政府等許多不可控因素。當然，互聯(lián)網(wǎng)思維與地產(chǎn)業(yè)的結合仍值得期待，但有趣的是，當行業(yè)老大萬科用互聯(lián)網(wǎng)思維掀起地產(chǎn)圈恐慌之后，自己卻早已回歸房地產(chǎn)主業(yè)，值得深思。

　　【大事件五】

　　宋衛(wèi)平賣綠城

　　5月15日晚間，融創(chuàng)中國控股有限公司與綠城中國控股有限公司幾乎同時發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國擬收購宋衛(wèi)平和其妻子夏一波及綠城副董事長壽柏年旗下的綠城中國股份，至多不超過綠城中國已發(fā)行股本的30%。

　　此消息一出，輿論一片嘩然，綠城雖從規(guī)模上不屬于中國地產(chǎn)界的第一集團，但其因質(zhì)量優(yōu)良、溢價能力強而在市場獨樹一幟。這樣一家公司的控制人突然宣布出讓股份讓各界有了多維度的解讀。行業(yè)觀察者稱，宋衛(wèi)平“出逃”是地產(chǎn)見頂?shù)男盘?；企業(yè)觀察者認為，綠城開始為多年以來執(zhí)拗的發(fā)展方式埋單。

　　【大事件六】

　　“鄭上新區(qū)”規(guī)劃獲批

　　2014年3月，《鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃(2013~2030年)》通過專家評審并獲批。從宜居健康城到鄭西新城，再到如今的鄭上新區(qū)，鄭州西部城區(qū)的變化引人注目。“一帶、兩軸、六組團，一主、一副、多中心”，“總用地面積972.7平方公里，相當于2.63個鄭東新區(qū)的面積，人口約120萬人。即便與鄭州市區(qū)1010.3平方公里的面積相比，也僅小了38平方公里。”這些表述，讓人們仿佛看到了十年前的鄭東新區(qū)，同時，也對它有了更多期待。

　　【大事件七】

　　鄭州城中村改造走過十年

　　2014年城中村改造名單出爐：管城區(qū)3年內(nèi)將啟動十八里河村、站馬屯村等7個城中村改造項目；惠濟區(qū)3年內(nèi)啟動剩余的11個城中村改造。金水區(qū)總共有57個城中村，已經(jīng)完成拆遷43個，今年(2014年)將全面啟動僅剩的14個城中村改造。東韓砦、西韓砦、黃家庵、棗莊、大鋪、姜砦、王府墳、徐砦、陳寨、廟李、杓袁村、劉莊、梨園、邵莊等今年改造完畢。

　　若從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起，鄭州城中村改造已經(jīng)走過了十年征途。遍布城市的228個自然村，如今已有170余個獲批改造。

　　十年間，小李莊、燕莊、西關虎屯，一躍成為鄭州商業(yè)新地標；十年間，西史趙、燕莊、齊禮閻，華麗轉(zhuǎn)身為鄭州高檔小區(qū)典范；十年間，陳寨、廟李、劉莊，構成鄭州最大的流動人口聚集地。鄭州市城中村改造辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鄭州城區(qū)228個自然村，已有170余個獲批改造。

　　【大事件八】

　　綠地借殼上市張玉良暴富

　　3月26日，綠地集團上市借殼的金豐投資(600606)開盤后再度漲停，報價10.20元，漲幅10.03%。至此，金豐投資已連續(xù)7日一字漲停，累計漲幅95.11%，綠地集團也借此成為中國房企市值第一，大幅超過此前的行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)。而綠地總裁張玉良的身家已突破23億元，遠超萬科教父王石。而按重組預案后計算，綠地總市值比萬科A、B股總市值超出了144.81億元。

　　無論綠地的市場估值是否有泡沫之嫌，其上市后的熱鬧已被行業(yè)津津樂道，甚至于身家一夜暴漲的張玉良都被拿來和王石做比較。與管理層持股的企業(yè)控制萬科不同，綠地集團一直是由綠地管理層為核心的上海格林蘭投資實際管理。所以，綠地借殼上市是一場內(nèi)部人的狂歡，而被稱為“格陵蘭王”的張玉良更是最大贏家。  

　　二孩、組合貸 擠進樓市關鍵詞

　　從樓市上半年的八大事件中，可以看出，關于樓市怎么做的問題，開發(fā)商的思路越來越寬泛，足球、互聯(lián)網(wǎng)等都能與樓市精彩地互動起來。而本文梳理的八大關鍵詞，則可看出，出現(xiàn)頻率較高的、對樓市影響較大的，還是各種政策、區(qū)域規(guī)劃，而這正是房地產(chǎn)這一行業(yè)的性質(zhì)所決定的。

　　【關鍵詞一】 單獨二孩

　　經(jīng)過長期醞釀，今年5月29日，《河南省人口與計劃生育條例》的決定(草案)(以下簡稱《決定》)通過省人大常委會表決，河南省“單獨二孩”政策自6月3日起正式實施。

　　自從單獨二孩即將合法化的消息傳出后，鄭州房地產(chǎn)界早已提前做足了“二胎房”的準備。有專家評價說，單獨二胎政策放開加速鄭州房地產(chǎn)市場結構調(diào)整，包括產(chǎn)品創(chuàng)新，對于當下的房地產(chǎn)市場算是一個利好。

　　【關鍵詞二】 停貸

　　今年以來，國內(nèi)多城市傳來部分銀行對個人住房貸款停貸的消息，一時間在整個房地產(chǎn)市場引起波動，同時也在一定程度上抑制了購房沖動，讓整個市場觀望態(tài)度濃厚。

　　而5月13日，央行和銀監(jiān)會召集15家銀行的負責人召開座談會，要求各商業(yè)銀行保證正常的房地產(chǎn)融資需求。同時，商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個人購房貸款。

　　此消息傳出之后立刻在整個房地產(chǎn)市場引起強烈反響，不少開發(fā)企業(yè)認為這是下半年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)機的信號。

　　【關鍵詞三】 限購松綁

　　從年初以來，限購松綁的話題一直不絕于耳。5月13日晚，天津房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在微博上透露天津?qū)⒎砰_第三套限購，雖然很快被刪除，但還是引起了極大關注度。天津也成為首個傳出限購放松的直轄市。截至目前，包括廣西南寧、安徽銅陵、河南鄭州、江蘇常州等，出臺松綁限購或其他樓市利好的城市或城市轄區(qū)已經(jīng)有近10個。

　　當時，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭發(fā)表公開言論認為，如果天津敢于裸奔式放開限購，那么47個限購城市中過半都可以跟風取消了。

　　進入6月份，沈陽也傳來要取消限購令的傳聞，雖然最后被當?shù)叵嚓P政府否定，但成為業(yè)界談論的熱點。

　　記者看來，對于很多高庫存區(qū)域即便放開限購也不一定能帶來實際需求，只有資金層面、銀行貸款等方面才是救市的主力。

　　【關鍵詞四】 組合貸

　　備受當?shù)厥忻耜P注的“組合貸”政策6月16日起開始試行，截至16日鄭州全市已有100多座樓盤可申請“組合貸”。

　　什么是組合貸？正如其名，“組合貸”是指老百姓在買房時，既申請公積金貸款，又申請商業(yè)貸款。據(jù)了解，在鄭州實施的“組合貸”政策最高可以貸款70萬元，首套房首付三成，二套房要首付四成。其中公積金貸款部分，最高不超過45萬元，商業(yè)貸款部分，最低不低于5萬元。最長還款期限30年。

　　而目前只有鄭州市區(qū)的買房者能享受組合貸優(yōu)惠政策，縣(市)區(qū)和行業(yè)系統(tǒng)住房公積金分支管理機構暫不開展該業(yè)務，也沒有具體時間表。

　　但讓人意外的是，這項有望緩解購房壓力的“組合貸”卻意外“遇冷”。據(jù)公積金管理中心相關負責人透露，試行第一天，截至中心下班時間，尚未成功受理一例該類業(yè)務。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長宋向清認為，在樓市整體不太景氣的背景下，組合貸保障了鄭州市場積極、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。其象征意義就是，由原來的抑制需求變成增加需求、鼓勵需求?，F(xiàn)實意義就是，讓剛需一族更便捷、低成本地實現(xiàn)居住夢，促進鄭州樓市需求更加合理。

　　【關鍵詞五】 土地網(wǎng)拍

　　據(jù)鄭州市國土局網(wǎng)站消息，鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)在近日正式上線。4月18日，位于鄭州市中原西路、揚州路西的一宗地塊，正式在網(wǎng)上接受競拍申請，預示著鄭州土地市場網(wǎng)拍時代的開啟。

　　網(wǎng)上競價與現(xiàn)場競價相比，網(wǎng)絡技術安全非常重要?！多嵵菔袊薪ㄔO用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓交易管理暫行辦法》規(guī)定，競得人如果用行賄、惡意串通、網(wǎng)絡攻擊等非法手段競得土地，競得結果無效，競得人承擔相應責任，競買保證金不予退還，涉嫌犯罪的，依法由司法機關處理。

　　房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，土地網(wǎng)上掛牌競價，節(jié)約了公共行政資源，相比傳統(tǒng)招拍掛方式，能為競拍人營造一個公平、有序、保密的競買環(huán)境，有利于大家理性、冷靜競拍。此外，由于一切手續(xù)都是在網(wǎng)上進行，有利于規(guī)避傳統(tǒng)招拍掛“背后做工作”等不正?，F(xiàn)象。

　　【關鍵詞六】 地王

　　地王預示著一個城市房地產(chǎn)的活躍度。在去年的沉寂之后，今年上半年鄭州已經(jīng)出現(xiàn)了兩次地王。

　　2月19日，鄭州國土局掛牌出讓鄭政出〔2014〕17、18號地塊進行競拍，一錘定音，鄭州新單價地王正式加冕。18號地塊經(jīng)過1小時50分鐘競價72輪，最終由河南天邦置業(yè)擊敗鄭州萬科、正商地產(chǎn)等13家房企，以7.9593億元摘得，溢價率高達240%，折合單價每畝約為1550.4萬元。兩項數(shù)據(jù)創(chuàng)造新紀錄，該地塊成為鄭州單價地王。

　　6月5日，鄭州市鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域再出地王，一塊僅18.16畝的小體量地塊，以總價28830萬元成交，樓面價14006.4元/平方米、單價1587萬元/畝的價格，摘下鄭州“雙料地王”頭銜。

　　【關鍵詞七】 市場外遷

　　3月27日，鄭州市政府發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關于印發(fā)2014年度新型城鎮(zhèn)化建設目標任務分解方案的通知》，其中在中心城區(qū)市場外遷方面，今年鄭州市計劃完成外遷市場57家，同時57家外遷市場名單也隨之出爐，在這份名單中，有退出的市場，也有新增加的市場。

　　該消息公布后，再次引起了有關鄭州市場外遷的話題，而鄭州華南城、華商匯、五洲城、金馬凱旋等市場外遷承接地也紛紛向各個商戶拋出橄欖枝，一場圍繞市場外遷展開的市場爭奪攪動著上半年鄭州樓市。

　　【關鍵詞八】 雙向調(diào)控

　　山雨欲來風滿樓。當今年“調(diào)控”的表述再一次進入樓市視野時，調(diào)控已經(jīng)換了角色。3月4日，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新在兩會間隙透露，今年房地產(chǎn)政策的關鍵詞將為“雙向調(diào)控”。這簡單的四字真言，卻帶給業(yè)內(nèi)無限猜想。

　　同時在國務院總理李克強所作的政府工作報告中，首次提出了對不同城市進行“分類調(diào)控”，強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“針對性”。

　　與此同時，房地產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控頂層設計中的重要一環(huán)，其政策輪廓也已經(jīng)逐漸清晰。此前，3月4日，十二屆全國人大二次會議發(fā)言人傅瑩也透露，全國人大正在推進房地產(chǎn)稅立法工作。

　　業(yè)內(nèi)人士提出，房地產(chǎn)稅替代房產(chǎn)稅后，中央政府對于“頂層制度設計”的重視，明顯強于房產(chǎn)稅試點征收。